شهریار سپهریان مقدم – ونکوور
خرید و فروش ملک غالباً از دسته معاملات مالی کلان محسوب می‌شود. برای اطمینان از حصول نتیجه‌ای موفق در انتهای این‌گونه دادوستدها، توصیه می‌شود که از حدود و اختیارات قانونی متقابلی که معرف ارتباط حرفه‌ای بین شما و مشاور مسکنتان است، آگاهی حاصل کنید.
گفتار زیر در بر گیرندهٔ کلیات این ارتباط است. همچنین تلاش خواهیم کرد با توجه به خط مشی تعیین‌شده جهت حفاظت اطلاعات شخصی، تا حدودی نحوهٔ گردآوری، نگهداری، استفاده یا توزیع اطلاعات در حین این ارتباط را بررسی کنیم.
معنی مفاهیم کلیدی‌ای که می‌بایست بدانید و در طول این متن استفاده می‌شود، به قرار زیرند:
۱- مشاور مسکن یا ریلتور: غالباً به افراد دارای اجازه‌نامهٔ خرید و فروش املاک اطلاق می‌شود، گاهی نیز از عبارت کارگزار (agent) برای همین مفهوم استفاده می‌شود.
۲- بنگاه معاملات ملکی (brokerage): به دفتر املاک رسمی گفته می‌شود که مشاور مسکن شما در آنجا اجازهٔ کار دارد.
۳- مشاور تخصیص‌یافته (designated agent): فردی است که بنگاه معاملات ملکی منسوب می‌کند تا تا شخصاً فعالیت‌های مربوط به معامله ملکی مورد نظر شما را بر عهده گیرد. این فرد به‌عنوان مشاور مسکن صاحب اجازه‌نامه است.
۴- شورا یا انجمن‌های ملکی (RealEstate boards): مجمع‌هایی که قدرت اجرایی برای اعمال قوانین خرید و فروش املاک و ارتباطات بین کاربر و کارفرما را دارا هستند و بنگاه و مشاور مسکن شما هر دو تحت نظارت این شورا و از اعضای آن‌اند. بخشی از کار شورا تعیین و اجرای استانداردهای معاملات ملکی و رفع مشکلات احتمالی میان اعضا و سایر عموم است.
۵- خریدار (buyer): به شخصی گفته می‌شود که در صدد خرید ملک است. همچنین فروشنده یا مالک (seller / LandLoard) به صاحب ملکی می‌گوییم که قصد فروش ملک خود را دارد.
۶- موکل (client): فردی است که از طریق بنگاه، مشاوری تخصیص‌یافته یا منسوب (designated agent) را به کفالت پذیرفته است و در طول معامله از کمک این مشاور بهره خواهد برد.
۷- مشتری (customer): فردی که به مشاور رجوع می‌کند تا پاسخ سؤالات یا راهنمایی‌هایی جهت خرید و فروش ملک دریافت کند، ولی فاقد مشاور تخصیص‌یافته یا منسوب است.
به‌طور کلی نحوهٔ استفاده و خرید و فروش از طریق مشاور مسکن در یکی از سه قالب زیر می‌گنجد:
الف) مشاورهٔ اختصاصی (designated agency)
وقتی‌که بنگاه معاملات ملکی مشاور مسکنی را مشخصاً مسئول رسیدگی به امر خرید یا فروش برای یک موکل خاص می‌سازد، در این‌حالت بنگاه و مشاور مسکن به‌عنوان موکل از لحاظ اخلاقی و قانونی ملزم خواهند بود که در هنگام همکاری با شما با صداقت و دقت کامل عمل کنند. مشاور مسکنی که به شما تخصیص یافته است، در این‌حالت ملزم به اجرای موارد زیر است:
- وفاداری مطلق نسبت به موکل، حفظ کامل اطلاعاتی از شما که ممکن است بر شرایط مذاکره و موضع شما و در پایان روی قیمت نهایی تأثیر بگذارد، از طرفی مشاور مسکن در این‌حالت ملزم است که کلیهٔ اطلاعاتی را که در باب ملک دارد و ممکن است بر روی تصمیم‌گیری شما در مورد انجام معامله مؤثر باشد، با شما در میان بگذارد. هر چند مشاور مسکن اجازه ندارد اطلاعات محرمانهٔ سایر موکلان را برای شما عنوان سازد.
- فعالیت در حوزهٔ اختیارات تعریف‌شده توسط قرارداد مابین شما و اطاعت از کلیهٔ دستورالعمل‌های قانونی شما که به مشاور مسکن اجازه می‌دهد به نیابت شما اقدام کند.
- نگهداری محرمانه از کلیهٔ اطلاعات خصوصی شما، اعم از اطلاعات شخصی، مالی، قانونی و غیره.
- اهتمام در به‌کارگیری مهارت‌های حرفه‌ای و به کار بستن متعارف منابع و امکانات جهت برآوردن نیاز شما در طول انجام معامله.
- وظایف فوق تنها میان شما و مشاور مسکن تخصیص‌یافتهٔ شما قابل اجرا است و به سایر مشاوران مسکن یا بنگاه مرتبط نمی‌شود، مگر آنکه مشخصاً در قرارداد ذکر شود.
از سوی دیگر بنگاه نیز در این‌حالت وظایف زیر را بر عهده خواهد داشت:
- نظارت بر روی نحوهٔ اجرای مشاور تخصیص‌یافتهٔ شما
- نگهداری و حفظ اطلاعات شخصی شما به‌صورت محرمانه
- رفتار یکسان، بی‌طرف و غیرمغرضانه نسبت به شما و سایر موکلان
ادامه دارد…
نگارنده مشاور امور حقوقی نیست و مطالب مندرج تنها جهت آشنایی عزیزان با نحوهٔ خرید و فروش املاک تهیه شده است.در مورد هر گونه جزئیات حقوقی شما باید مستقیماً و مستقلاً از متخصصان امور حقوقی مشورت بگیرید.
نگارنده از کلیهٔ پیشنهادات و انتقادات استقبال می‌کند. مجموعهٔ مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است.
