شهریار سپهریان مقدم – ونکوور
علی‌رغم اینکه بازار مسکن بریتیش کلمبیا در ماه‌های اخیر به‌دلیل دخالت مستقیم دولت و اعمال مالیات ۱۵ درصدی بر خریداران خارجی، شاهد کاهش قیمت املاک مستقل در بسیاری از مناطق بوده است، تقاضا برای خرید کاندوها و تاون‌هاوس‌ها در اغلب مناطق به‌خصوص مکان‌های نزدیک به اسکای‌ترین و مراکز خرید افزایش یافته است.
با فزونی‌گرفتن تقاضا، محدودبودن لیستینگ‌های عرضه‌شده و درنظرگرفتن قیمت روبه‌رشد کاندوهای نوساز، بسیاری ایدهٔ مشارکت در پروژه‌های پیش‌ازساخت فکر می‌کنند، به‌عنوان مثال پروژه‌هایی مانند شهر لوهید (City Of Lougheed) که در سال ۲۰۲۱ آماده خواهد شد، چشم‌انداز خوبی را از نظر سرمایه‌گذاری وعده می‌دهد؛ ولی برای این‌گونه مشارکت‌ها چه نکاتی را باید در نظر گرفت؟
خرید پیش‌ازساخت، همان‌گونه که از عنوان آن برمی‌آید، به‌معنی خرید واحدی قبل از اتمام عملیات ساختمانی آن است و در مقایسه با واحد ساخته‌شده‌ای که به قصد سکونت خریداری می‌شود، مستلزم مطالعه، پیش‌بینی و تحقیق بیشتری است و در واقع گونهٔ دیگری از تفکر سرمایه‌گذاری را می‌طلبد.
شما می‌باید تا سر حد امکان از آیندهٔ محله‌ای که این پروژهٔ ساختمانی در آن واقع خواهد شد، آگاه بشوید. به‌عنوان مثال اینکه در چند سال آینده همراه با تغییرات شهری، چگونه قیمت این ساختمان تحت تأثیر قرار خواهد گرفت یا اینکه با توجه به بودجهٔ شما، سایر پروژه‌های مشابه که برای خرید موجودند، چه مزایا یا کاستی‌هایی خواهند داشت.
هنگامی‌که صحبت از خرید پیش‌ازساخت به‌میان می‌آید، نکات زیر را باید حتماً مد نظر داشت:
- تسهیلاتی که در نزدیکیِ کاندوی مورد نظر وجود دارد، اعم از مراکز خرید، مدارس، ورزشگاه، مراکز بهداشتی
- نقشه‌های شهر برای ۱۰ سال آینده
- آسانی رفت‌وآمد و دسترسی به خیابان‌های اصلی و بزرگراه‌ها
- بهای واحد به‌ازای هر فوت‌مربع
- قیمت فعلی بازار املاک
- دارا بودن پارکینگ یا گاراژ
- واحدهای قابل قیاس در همان ساختمان
- املاک قابل مقایسه در همان خیابان
- نرخ رشد و سود بازآوری
- نقشهٔ بنا و واحد مربوطه و ویژگی‌های خاص واحد از قبیل کفپوش، وسایل آشپزخانه و…
- محدودیت‌ها از قبیل اجازهٔ اجاره‌دادن یا نگهداری حیوانات خانگی
- امکانات رفاهی کاندوی مورد نظر از قبیل استخر، سالن برگزاری مجالس، اتاق مهمان
- پیشینهٔ سازندگان ساختمان مورد نظر و بررسی نمونه‌های دیگری که توسط ایشان ساخته شده است
به‌خاطر داشته باشید که این‌گونه سرمایه‌گذاری مسکن غالباً در صورتی سودآور خواهد بود که با آن به‌عنوان سرمایه‌گذاری نسبتاً درازمدت برخورد شود، روزگار خرید پیش‌ازساخت و فروش بلافاصله پس از اتمام ساختمان و منفعت‌یافتن، دیرزمانی‌ست که سپری شده است. برای آنکه این خرید برای شما سودی به‌همراه آورد، شما باید خود را برای چند سالی نسبت به این سرمایه‌گذاری متعهد تلقی کنید، حال چه خود در آن سکونت کنید، چه آنجا را به اجارهٔ دیگری درآورید.
مزایای خرید پیش‌ازساخت به شرح زیر است:
۱- شما در مرحلهٔ طراحی دکور ساختمانی واحد مورد نظر خود از قبیل نوع کاشی، کفپوش یا رنگ نقش خواهید داشت و می‌توانید با انتخاب‌های به‌جا به قیمت واحد یا به قابلیت آسان اجاره‌دادن آن بیافزایید.
۲- ارزش بر اساس فوت‌مربع که در ساختمان‌های قبل از ساخت مقیاس است، به‌مراتب مناسب‌تر از سیستم ارزش‌گذاری کاندوهای ساخته‌شده است.
۳- شما فرصت بیشتری برای پس‌اندازی در این نوع از ساختمان‌ها دارید، بسته به اینکه سازندگان چگونه نقشهٔ مالی ارائه کنند، به‌طور معمول با پرداخت اقساط چندگانه در مراحل مختلف ساخت تا وقتی که ساختمان آمادهٔ سکونت شود، شما بین ۲۰ تا ۳۰ درصد از بهای واحد را پرداخت کرده‌اید.
۴- شما یک واحد کاملاً نو و دست اول را صاحب می‌شوید و این معمولاً به‌معنی آن است که امکانات نسبت به سایر ساختمان‌های قدیمی‌تر، هم مجهزتر است و هم با سلیقه و مد امروزی هماهنگ‌تر.
۵- ساختمان‌های جدید به تعمیرات بسیار کمتری نیاز دارند و این به‌منزلهٔ هزینهٔ نگهداری پایین‌تر خواهد بود و به احتمال زیاد تا سالیان مدید از نوسازی نیز خبری نخواهد بود.
لیست زیر کاستی‌های روش خرید ساختمان پیش‌ازساخت را در برمی‌گیرد:
۱- علی‌رغم آنکه با کمک تکنولوژی شبیه‌سازی کامپیوتری و ماکت‌های پیش‌ساخته، شما از ساختمان و واحد پس از ساخت آن تصوری می‌یابید، واقعیت امر این خواهد بود که ساختمان پس از اتمام ساخت، قطعاً با تصور شما تفاوت‌هایی خواهد داشت.
۲- بر خلاف ساختمان‌های ساخته‌شده، ساختمان‌هایی که خریداری‌شده به‌صورت پیش‌ازساخت شامل مالیات مستقیم (جی‌اس‌تی) می‌شوند، هر چند اگر شما قصد سکونت شخصی در آنجا را دارید، ممکن است بعداً بخشی از این مالیات به شما بازگردانده شود.
۳- هیچ پروژه‌ای نمی‌تواند صددرصد تضمین شود و هر چند پروژه‌های ساختمانی معمولاً چندساله به پایان می‌رسند، همیشه این احتمال وجود دارد که بنا به دلایلی زمان تحویل به تعویق بیافتد، مثلاً اینکه سازندگان نتوانند واحدهای کافی برای ادامهٔ کار به‌فروش برسانند یا اینکه شرایط اقتصادی‌شان تغییر کند.
۴- شاید یکی از بزرگ‌ترین نقاط ضعف این‌گونه سرمایه‌گذاری، قفل‌کردن سرمایه برای مدت مدید باشد. معمولاً در این روش سرمایهٔ شما به‌مدت ۲ تا ۴ سال به‌طور کامل غیرقابل‌دستیابی است و در صورتی که نیاز به برداشت مبلغ پرداختی باشد، این کار به‌سادگی امکان‌پذیر نخواهد بود.
۵- برآورد ارزش نسبی واحد نیز تا حدی پیچیده‌تر است زیرا تمام پارامترهایی که ممکن است ارزش واحد در هنگام پایان کار را رقم بزنند، در زمان خرید موجود یا قابل پیش‌بینی نیست.
خلاصهٔ مطلب اینکه خرید پیش‌ازساخت یا خرید ساختمانی که ساخته شده است و مسکونی‌ست هر کدام ویژگی‌ها، مزایا و نقاط ضعف خود را دارند و با توجه به مبلغ و زمانی که می‌خواهید سرمایه‌گذاری کنید و همچنین مقدار ریسک‌پذیری شما، ممکن است هر کدام از این دو روش مطلوب باشد، همیشه فکر خوبی‌ست که قبل از این‌گونه تصمیم‌گیری‌ها با مشاوران املاک و متخصصان مالی مربوطه مشورت کنید تا انتخابی مناسب انجام شود.
نگارنده از کلیهٔ پیشنهادات و انتقادات استقبال می‌کند. مطالب ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس می‌باشد.
