«خوب، بد، زشت»
شهرام همراز – ونکوور
بر خلاف تصور خیلی از هم‌وطنان، «استانداردها و قوانین» در بسیاری از موارد تنها به حداقل‌ها اشاره دارند. این موضوع در قوانین خرید و فروش مسکن ونکوور نیز مصداق دارد. برای شما به‌عنوان خریدار و فروشندهٔ مسکن، بهترین انتخاب، یافتن مشاور مسکن و مشاور وام مسکنی است که نه‌تنها پایبند به این حداقل‌هاست که حتی فراتر رفته است. برای مثال تا همین اواسط ماه ژوئن (June) ۲۰۱۸، معاملهٔ دو سر سود (معروف به مشاور دوگانه) جایز بود و خوشبختانه اکنون ممنوع شده است. علت اصلی این تغییر، مشکلاتی بود که برای هر دو طرف معامله پیش می‌آمد و در واقع شاید بتوان گفت که مشاور مسکن موظف به انجام وظایف اصلی خود نبود و این به ضرر عموم مردم بود. برای وکلا این موضوع از اول غیرقانونی بود. چطور می‌شد که یک نفر هم وکیل متهم باشد و هم وکیل شاکی؟ یا اساساً وکیل باشد ولی نه متهم را نمایندگی کند و نه شاکی را؟ برای مشاوران مسکن هم همین منطق از این به بعد حاکم است. هر مشاور مسکن وظایفی قانونی دارد و به‌نفع مردم است که فقط یک طرف معامله را در آنِ واحد نمایندگی کند و مدافع منافع او باشد. البته پیش از ۱۵ ژوئن ۲۰۱۸ هم بودند بعضی از مشاوران مسکن که با حفظ حداقل‌هایی برای خود، هرگز حاضر به مشاورهٔ دوجانبه (dual agency) نمی‌شدند و منافع دیگران را به سود کوتاه‌مدت خود ترجیح می‌دادند. شاید یکی از سؤال‌های خوبی که مشتریان باید از مشاور مسکن آینده‌شان بپرسند این باشد که: «آیا در طول عمر حرفه‌ای خود تا به حال هرگز مشاورهٔ دوجانبه داشته‌اید؟» پاسخ «نه» از طرف ایشان، نشاندهندهٔ استاندارد بالای ایشان است و نشانهٔ خوبی برای شروع همکاری. با مشاور مسکن خوش‌نامی که بیش از ۴۵ سال در این حرفه مشغول است صحبتی داشتم و او می‌گفت، البته در موارد خاصی مشاور مسکن دوجانبه بوده است، ولی هیچ‌وقت احساس خوبی از آن معامله نداشته، چرا که نتوانسته آن‌چنان که باید و شاید از حقوق مشتری خود دفاع کند. مشاورهٔ دوجانبه دقیقاً نمونه‌ای از همان منطقی است که به آن اشاره شد: «استانداردها و قوانین، فقط ضامن حداقل‌ها هستند و نه بهترین گزینه‌ها.»
وظیفهٔ امانت‌داری (Fiduciary Duty) و وفاداری (Loyalty)
این نوع از وظیفه به زبان ساده، حق تقدم دادن به منافع مشتری نسبت به منافع مشاور مسکن است که البته مشاور مسکنی که با شما به‌عنوان مشتری در ارتباط است، می‌بایست به آن عمل کند. در تعریف انگلیسی به آن بالاترین درجه از حفاظت منافع مشتری می‌گویند. وقتی خریدار به‌عنوان مشتری با مشاور مسکن خود ارتباط «unrepresented» دارد، چنین خریداری به‌صورت قانونی نمی‌تواند انتظار «وفاداری» از مشاور مسکنش داشته باشد. ما در زبان مادری‌مان شعر زیبایی داریم که می‌گوید: «مرا عهدی است با جانان که تا جان در بدن دارم / هواداران کویش را چو جان خویشتن دارم» و وفاداری به‌معنی واقعی کلمه یعنی همین. «اول منافع مشتری و بعد منافع منِ مشاور مسکن».
یک مثال ساده: مشاوران مسکنِ خریدار، عموماً در هر خریدی برای مشتری خود، مبلغ کمیسیون خود را از فروشنده دریافت می‌کنند و البته عموماً بر اساس درصدی از مبلغ فروش. بدین معنی که اگر چه این مشاور مسکن نمایندهٔ خریدار است، اما هر چقدر که با قیمت بالاتری برای مشتری خرید کند، سود بیشتری خواهد داشت. هر چند، به‌دلیل آنکه «مشتری» به‌نوعی موکل محسوب می‌شود، مشاور مسکن می‌بایست منافع خریدار را جلوتر از خود قرار دهد و تا جایی که ممکن است سعی در انجام مذاکره‌ای خوب برای کاهش قیمت با مشاور مسکنِ فروشنده داشته باشد. این یعنی سود کمتر برای مشاور مسکن و این یعنی وفاداری.
آشنایی با این ظرافت‌های حرفه‌ای به شما هم‌وطن مقیم ونکوور کمک خواهد کرد که فرق «خوب، بد، زشت» مشاوران مسکن و مشاوران دریافت وام مسکن را بشناسید و در فرآیند انتخاب مشاور مسکن و مشاور وام مسکن تصمیمی خردمندانه اتخاذ کنید. البته که به‌صورت طبیعی و در جامعه‌ای سالم، انتظار مشاور مسکن و مشاور وام مسکن، سود اقتصادی است، اما سؤال اینجاست که با حفظ چه استانداردی.
داشتن مدرک مشاورهٔ مسکن و در کنار آن مشاورهٔ وام مسکن توسط یک نفر به شما امکان می‌دهد که دید جامع‌تری نسبت به کل فرآیند خرید داشته باشید و بین دو مشاور مختلفِ وام مسکن و مشاور خرید و فروش مسکن سرگردان نباشید. چه بسیار معاملات مسکنی که به‌دلیل همراستا نبودن مشاور مسکن و مشاور وام مسکن به سرانجام درستی نرسیده است. البته واضح است که داشتن این دو مدرک به‌طور هم‌زمان الزامی نیست، ولی یک مزیت است.
توجه کنید که هیچ مشاور مسکنی که دارای مدرک مشاورهٔ وام مسکن نیست، به‌هیچ‌وجه نباید به شما در خصوص وام مسکن مشاوره‌ای بدهد و چنین عملی در کانادا جرم است و در مواردی به جریمه‌های سنگین مالی و حرفه‌ای و دست‌کم بدنامی منتهی می‌شود. برای اطلاع از عواقب چنین کاری لطفاً به «FICOM» که زیر نظر وزارت مالی کاناداست، مراجعه کنید .
نویسندهٔ این مقاله سعی دارد که هر از چند گاهی یکی از باید‌ها و نباید‌ها را موشکافی کرده و در جهت تنویر افکار عمومی آن را با شما به اشتراک بگذارد. ایشان را در فیسبوک همیاری و با شناسه «شهرام همراز» یا در صفحهٔ بیزینسی‌اش به‌نام «Sha Ham» دنبال کنید .
ارادتمند: شهرام همراز، دارای دو مدرک مشاورهٔ مسکن و مشاورهٔ وام مسکن به‌طور هم‌زمان
۶۰۴-۴۴۱-۰۸۷۴
