ترجمه و نوشتهٔ: دکتر سرمد مهربد – ونکوور
فرصت مناسبی است که به سرمایه‌گذاری مشترک با مسئولیت محدود نگاهی بیاندازیم. زیرا جمع‌آوری سرمایه، راهکاری است که در آن، مدیریت ریسک و بازگشت سرمایهٔ قابل توجه، باعث سودآورتر شدن بازار داغ مسکن در بریتیش کلمبیا می‌شود.
به گفتهٔ هیئت مدیرهٔ املاک و مستغلات ونکوور بزرگ، در حال حاضر قیمت متوسط خانهٔ مستقل در شهر ونکوور، ۱٫۶ میلیون دلار و قیمت متوسط فروش کاندو ۷۰۴٬۲۰۰ دلار است. بنابراین، باید به فکر تهیهٔ پیش‌پرداخت زیادی ـ از ۱۰۰٬۰۰۰ دلار به بالا ـ باشید. از طرف دیگر قوانین بانک‌ها روزبه‌روز سخت‌تر می‌شود و در مقایسه با گذشته، وام بسیار کمتری به متقاضیان پرداخت خواهد شد.
راه کم‌دردسرتر و اثبات‌شده‌تر برای رسیدن به سود بیشتر در املاک و مستغلات، مشارکت در یک‌کاسه کردن وجوه اسمی، به مشارکت گذاشتن نقدینگی و رضایت از داشتن ملک مدیریت‌شده‌ای است که شاید هرگز پیش نیاید پایتان را در آن بگذارید.
این سرمایه‌گذاری‌ها، اغلب در قالب مشارکت با مسئولیت محدود سازماندهی می‌شوند و در چند سال گذشته، سبب بازگشت سرمایه تا ۵۰ درصد و حتی بیشتر شده‌اند.
منظور از مشارکت با مسئولیت محدود در زمینهٔ مسکن، این است که سرمایه‌گذاران پول خود را در برنامهٔ ساخت و ساز خاصی سرمایه‌گذاری کنند که تیم مدیریتی آن، از قبل کارهای مقدماتی مانند منطقه‌بندی، گرفتن مجوز ساخت، بستن قراردادهای ساخت و راهکارهای برون‌رفت را تدارک دیده باشند.
عرضهٔ املاک و مستغلات، جمع‌آوری وجوهی است که برای تأمین مالی سرمایه‌گذاری املاک در مقیاسی عظیم صورت می‌گیرد و به سرمایه‌گذاران امکان می‌دهد به منابعی دست یابند که خود به‌تنهایی نمی‌توانند به آن برسند. فایدهٔ مشارکت دادن سرمایه در املاک و مستغلات، این است که این املاک، حقیقی‌اند و جزو « دارایی واقعی» یا دارایی‌های غیرمنقول محسوب می‌شوند.
بسته به نوع سرمایه‌گذاری، سرمایه‌گذاران می‌توانند سهمی از اجاره دریافت دارند و هنگام فروش پروژه (در کمتر از سه سال)، سود سهام بگیرند. در بسیاری موارد، حتی می‌توانند یکی از واحدها را با تخفیف خریداری کنند.
سازندهٔ این نوع املاک و مستغلات چه نقشی ایفا می‌کند؟
سازنده، کار توسعه و پیشرفت املاک را زیر نظر دارد و جریان کار را از ابتدا تا انتها هدایت می‌کند. او در ایجاد یا توسعهٔ ملک، مسئولیت بزرگی به‌عهده دارد و معمولاً بیشترین پاداش را دریافت می‌کند. به‌طور معمول، سازنده قسمتی از یک زمین را می‌خرد، به طراحی و ایجاد طرح توسعه و تعیین راهبردهای بازاریابی می‌پردازد و پس از اخذ رضایت همسایگان، ساختار مالی را مشخص می‌کند، سازه را می‌سازد، بر آن مدیریت می‌کند، اجاره می‌دهد یا در نهایت می‌فروشد. سازنده در مراحل متفاوت جریان ساخت و ساز، با شرکای گوناگونی همکاری می‌کند که عبارت‌‌اند از معماران، طراحان شهری، مهندسان، نقشه‌کش‌ها، بازرس‌ها، نهادهای مالی، وام‌دهندگان، نمایندگی‌های فروش و کرایه و… .
نقش سازنده تا چه اندازه مهم است؟
سازنده نقش بسیار مهمی در کنترل قیمت‌ها و بهبود کارایی و تأثیرگذار بودن پروژهٔ عمرانی ایفا می‌کند. بهترین سازندگان، کسانی‌اند که می‌توانند نه‌تنها امروز، بلکه سال‌ها و حتی دهه‌های آینده را هم ببینند و از راهکار طراحی شهری و منطقه‌ای، برای امنیت پروژه‌های آینده بهره بگیرند. در نهایت، باید گفت سازندگان، کارآفرینانی‌اند که به‌دنبال فرصت‌ها می‌گردند و با محقق کردن این فرصت‌ها، شهرها و جوامع ما را بهبود می‌بخشند.
فرآیند ساخت و ساز چگونه است؟
مدیریت مؤثر در فرآیند ساخت و ساز، مستلزم داشتن تجربه، ارتباطات قوی با تمام طرف‌های مشارکت‌کننده و همکاری با یک سازنده واجدالشرایط است. چنین سازنده‌ای می‌تواند کار مدیریت و کنترل تمام مراحل ساخت و ساز، از انتخاب زمین، مذاکره برای خرید، برنامه‌ریزی، منطقه‌بندی، تهیهٔ مجوزها، طراحی، امکان‌سنجی بازار، ساخت و ساز/ مدیریت پروژه، خدمات مربوط به سایت، بازاریابی پروژه و فروش را به‌طور مؤثری انجام دهد.
مشارکت با مسئولیت محدود چه مزایایی دارد؟
مشارکت با مسئولیت محدود در املاک و مستغلات، برای سرمایه‌گذارانی که می‌خواهند مالیات بر درآمد خود را کاهش دهند، روش اثبات شده‌ای است و از کاهش مالیات ناشی از خسارت‌های سرمایه‌گذاری در طی مدت سرمایه‌گذاری، بسیار خوشنود خواهند گشت. هنگامی که دارایی پایه به فروش برسد، درآمد حاصل از سرمایه‌گذاری، به‌مثابهٔ سود سرمایه، مورد محاسبهٔ مالیاتی قرار می‌گیرد.
این نوع مشارکت در املاک و مستغلات، باعث ایجاد مسئولیت محدود می‌شود. به این معنا که شما در مقام سرمایه‌گذار، پولی بیشتر از سرمایهٔ اولیهٔ خود نمی‌پردازید و برخلاف آنکه احتمال دارد با خرید ملک، قسمتی یا تمام سرمایهٔ خود را از دست بدهید، در این نوع سرمایه‌گذاری، چنین اتفاقی نمی‌افتد. به‌علاوه، می‌توانید قسمتی از سرمایهٔ خود را از وام تأمین کنید. کاری که طبق قوانین کانادا، برای خرید مستقیم مستغلات ممنوع است. برای مثال، نمی‌توانید هنگام خرید مستقیم ملک، از لاین آو کردیت استفاده کنید.
مشارکت در برنامهٔ گسترش املاک چه خطرهایی دارد؟
مانند تمام سرمایهگذاریهای تجاری، با توجه به پیچیده بودن و عدم قطعیت، ساخت و ساز هم با خطرهایی مواجه است که باید آن‌ها را کنترل کرد و کاهش داد. اما تفاوت در این است که ساخت زمین، فرصت‌های سودآور دیگری هم به‌وجود می‌آورد که برای سرمایهگذاریهای دیگر مورد استفاده قرار می‌گیرد و کنترل و مدیریت احتمالات و تردیدها، در نهایت به بازگشت سرمایهٔ بیشتری منجر خواهد شد. در یک ساخت و ساز جدید، بعضی از این عدم قطعیت‌های اساسی مربوط به تقاضا، قابلیت بازاریابی، به‌دست آوردن زمین، مدیریت امور مالی، کنترل هزینه‌های ساخت و رویارویی با تأخیرهاست. در برنامهٔ سرمایه‌گذاری مشترک با مسئولیت محدود، کنترل این خطرها به‌عهدهٔ شریک تضامنی (General Partner) است.
ضمن تشکر از شما خوانندۀ این مطلب، سپاسگزار خواهیم شد پیشنهادها و انتقادهای خود را برای ما ارسال دارید تا بتوانیم با بهره‌گیری از آن‌ها، در راه کمک به متقاضیان، گام‌های استوارتری برداریم.
مجموعه مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است:
آمار نشان می‌دهد که ونکوور شهری به‌سوی آینده است. شهری با هوایی پاک، طبیعتی زیبا و خانه‌هایی که روزبه‌روز گران‌تر می‌شوند. برای اطلاعات بیشتر در مورد سرمایه‌گذاری در آپارتمان، خانه یا ساخت‌وساز در ونکور بزرگ، از شما دعوت می‌شود تا با دفتر ما جهت مشاورهٔ رایگان تماس بگیرید. سرمد مهربد با تجربه و سابقهٔ چندین ساله در خریدوفروش، ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در املاک ونکوور می‌تواند راهنمایی آگاه در کنار شما باشد. وی همچنین در دانشگاه یو‌بی‌سی دکترای مدیریت ساخت (PhD – ABD) خوانده و در پنل‌های مدیریتی انبوه‌سازان ونکوور مشاوره می‌دهد.
____________________________________________
منابع:
http://www.thecircadiangroup.com/about-us/faq/
