شهریار سپهریان مقدم – ونکوور
همچنان که به پایان ضرب‌الاجل دولت جهت اجرای قوانین جدید تست استرس برای وام مسکن از اول سال ۲۰۱۸ نزدیک می‌شویم، شاهد افزایش بی‌سابقه‌ای نیز در انبوه تقاضا برای خرید پیش از ساخت هستیم.
هر چند این امر تازگی ندارد، ولی شاید بخش عمده‌ای از این افزایش به‌واسطهٔ وجود افرادی است که امیدِ یافتن ملک مطلوب را تا پایان سال از دست داده‌اند و می‌خواهند با پیش‌پرداختی که دارند، قبل از آنکه شرایط سخت‌تر شود، ملکی را که در آینده آماده می‌شود از آنِ خود سازند.
به‌خاطر داشته باشیم که چنین خریدی وقتی برای شما معنادار خواهد بود که در پایان دورهٔ ساخت قادر به سرانجام رساندن نهایی خرید باشید، به‌عبارت ساده‌تر در زمان تحویل بتوانید وام یا تتمهٔ مبلغ خرید مورد نظر را تهیه و ارائه کنید.
متخصصان وام غالباً بر اساس سه محور و در چهارچوب قوانین حاکمه می‌توانند وام شما را تأیید کنند که از آن به اختصار به ۳سی (3C) یاد می‌کنند.
سی اول (First C) کردیت اسکور: منظور ضریب امتیاز اعتبار شماست، این عدد که از ۳۰۰ (اسکور ابتدایی) شروع می‌شود و می‌تواند تا ۹۰۰ (بهترین اسکور) ادامه یابد، بر اساس اینکه چه اندازه بدهی داشته باشید و تا چه حدی بدهی‌های خود را به‌موقع پرداخت کرده باشد، تغییر می‌کند. معمولاً کردیت اسکور شما باید بالای ۶۵۰ باشد تا متخصصان وام بتوانند برای شما وام بگیرند.
سی دوم (Second C) کولاترال Collateral یا پیش‌پرداخت: این همان مبلغی است که شما به‌عنوان پیش‌پرداخت در دست دارید و می‌خواهید در هنگام خرید خانه شخصاً سرمایه‌گذاری کنید، که بسته به نوع خرید، قیمت خرید و شرایطِ شما می‌تواند از حداقل ۵٪ شروع شود و قاعدتاً حداکثری بر آن متصور نیست، چرا که شما می‌توانید تا هر اندازه از قیمت خرید را شخصاً پرداخت کنید.
سی سوم (Third C) کاپاسیتی Capacity یا ظرفیت: شاید در شرایط فعلی کانادا و مشخصاً بی‌سی این مهم‌ترین محور و ممیز برای تثبیت وام شما تلقی گردد، و آن عبارت است از درآمد سرانهٔ خانواده، و مبنای آن مالیات پرداختی شما و شرایط و نوع کار شما اعم از خصوصی، موقت یا دائم و سنوات شما در شغل فعلی است.
بنابر این در صورتی‌که این سه پارامتر در زمان آماده شدن پروژه قابل تأیید است، شاید خرید پیش از ساخت برای شما یکی از روش‌های متصور باشد، در غیر این‌صورت به‌طور کلی منظر خوشایندی از جهت سرمایه‌گذاری نمی‌تواند داشته باشد.
برای نمونه، بیایید حالتی را تصور کنیم که چند ماه مانده به پایان پروژه شرایط مالی شما به‌عنوان خریدار تغییر یابد، مانند کاهشِ درآمد سرانهٔ خانوادهٔ شما یا پایین‌تر رفتنِ کردیت اسکور شما از حد لازم برای تصویب، به‌دلیل عدم پرداخت به‌موقع بدهی‌ها.
شاید فکر کنید، خب در این حالت قرارداد ملک را واگذار می‌کنم (Assignment) و در این واگذاری شاید سود هم بکنم، بلی و نه، اجازه دهید تشریح کنیم.
واگذاری قرارداد غالباً منوط به اجازهٔ سازندهٔ ملک (Builder) است و از آنجا که ممکن است سازنده خودش چند واحد را نفروخته باشد یا برای فروش در هنگام آماده شدن پروژه نگه داشته باشد، این احتمال وجود دارد که چنین اجازه‌ای ندهد، چون نمی‌خواهد برای واحدهای باقیماندهٔ خود رقیب جدیدی ایجاد کند.
از طرفی ممکن است سازنده اجازهٔ واگذاری بدهد، ولی اجازهٔ تبلیغ در سیستم چندگانهٔ لیستینگ‌ها (MLS) را به واگذارکننده (Assignor) ندهد که در این حالت، کار یافتن مشتری برای تقبل قرارداد (Assignee) دشوار خواهد بود.
همچنین، به‌خاطر داشته باشید حتی در صورت جلب رضایت سازنده برای واگذاری، شما ملزم خواهید بود مبلغی را به‌عنوان هزینهٔ واگذاری (Assignment Fee) به سازنده پرداخت کنید، این مبلغ درصدی از قیمت خرید ابتدایی شما است، فارغ از آنکه به چه قیمتی آن را واگذار کنید، مثلاً ۲ درصد قیمت خرید.
البته نکات مهم دیگری نیز در واگذاری قرارداد بایستی مد نظر قرار گیرد که در شمارهٔ آینده به آن‌ها خواهیم پرداخت.
قسمت بعدی این مطلب را در اینجا بخوانید
نگارنده از کلیهٔ پیشنهادات و انتقادات استقبال می‌کند. مجموعه مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است.
