گزارش افت بهای (Depreciation Report) ساختمان و اهمیت آن در زمان خرید و فروش
مهندس بابک شیخ صراف – ونکوور
از ابتدای دسامبر ۲۰۱۱، فصل ۹۴ اصول مجتمع‌های ساختمانی، تمامی مجموعه‌های دارای مشاعات را موظف به تهیهٔ گزارش افت بهای ساختمان کرده است. این گزارش باید شامل تخمین هزینه‌های تعمیر و نوسازی برای موارد پرهزینه مانند آسانسورها، سقف و پنجره‌های بیرونی و گزارش طول عمر آن‌ها باشد و هر سه‌سال یک‌بار به‌روز شود. این گزارش با توجه به افزایش تعداد مجتمع‌های مسکونی در کانادا و افزایش عمر ساختمان، افق چندساله‌ای برای پیش‌بینی هزینه‌های تعمیر و نگهداری قسمت‌های مشاعی ساختمان ارائه می‌دهد.
گزارش افت بها نه‌تنها برای مالکینِ مجموعه، حاوی اطلاعاتی در مورد هزینه‌های مشاعی ساختمان در آینده و تدارک بودجه برای تأمین پرداخت در زمان مقرر است، بلکه افق روشنی برای خریداران یک واحد دارای مشاعات در اختیار آن‌ها قرار می‌دهد. خریدار با مطالعهٔ این گزارش در مورد ارزش وسایل با ارزش مجموعه، خلاصهٔ تعمیرات و نگهداری ساختمانی که معمولاً هر چند سال یک‌بار اتفاق می‌افتد، اطلاعات به‌دست می‌آورد. این گزارش شامل عملکرد روزانهٔ مدیریت ساختمان برای حفظ و نگهداری ساختمان نمی‌شود. به‌عنوان مثال گزارش هزینه‌های مربوط به سقف مجموعه، پنجره‌های بیرونی، لوله‌کشی‌ها، عایق‌بندی دیوارهٔ ساختمان در برابر رطوبت، آسانسور و فونداسیون ساختمان را برآورد می‌کند ولی در مورد گل‌کاری، نظافت و تعمیرات جزئی ساختمان اطلاعاتی ارائه نمی‌کند.
گزارش کامل افت بهای ساختمان، شامل بازرسی حضوری از کل فضای مشاعات و تهیهٔ عکس از سقف‌ها، لوله‌های هدایت باران، پنجره‌ها، تأسیسات، لوله‌کشی‌های آب و گاز، سیم‌کشی‌های برق، فونداسیون و موارد مشابه است. در ادامهٔ گزارش، بر اساس عمر تأسیسات به‌کار رفته و سال ساخت آن‌ها و مقایسه با متوسط طول عمرشان بر اساس توصیهٔ سازنده، برنامهٔ زمان‌بندی‌شده‌ای برای تعویض یا تعمیر کلی آن‌ها ارائه می‌شود. مثلاً اگر تانک آب گرم ساختمان با عمر متوسط ۱۲ سال و سقف با گارانتی بیست و پنج ساله هر دو در سال ۲۰۱۰ تعویض شده باشند، این گزارش در سال ۲۰۲۲ هزینهٔ تعویض تانک و در سال ۲۰۳۵ هزینهٔ تعویض سقف را در نظر می‌گیرد. در انتهای گزارش معمولاً چند برنامه‌ریزی مالی با افق سی‌ساله پیشنهاد می‌شود که در یکی از جلسات ساختمانی به رأی‌گیری گذاشته می‌شود. بنابراین حضور در جلسات ساختمانی به همهٔ مالکین توصیه می‌شود تا در جریان تصمیمات مدیریتی نقش داشته باشند.
در مجموعه‌های ساختمانی، موجودی صندوق ذخیرهٔ (Contingency Reserve fund) ساختمان فاکتوری مهم ولی ناکافی است. خریداران و ریلتورها با دیدن عدد این صندوق و درنظرگرفتن مسائل دیگر مجموعه، مانند عمر ساختمان و تعداد واحدها، نتیجه‌گیری اولیه‌ای در مورد سلامت یا عدم سلامت مجموعه دارند. میزان موجودی صندوق ذخیره نباید از درصد معینی از هزینه‌های جاری (Operating Cost) ساختمان کمتر باشد. در صورت کمبود این موجودی، مدیریت ساختمان یا به پرداخت شارژ ماهانه اضافه خواهد کرد یا به‌صورت یکجا از مالکین دریافت خواهد نمود. به‌همین دلیل است که واحدی با مساحت‌های مساوی در دو مجموعهٔ متفاوت ممکن است تا چند صد دلار در پرداخت هزینهٔ ماهانه اختلاف داشته باشند. گزارش افت بها در تعیین قیمت یک واحد در مجموعه‌های کنار یکدیگر نقش زیادی بازی می‌کند. به‌عنوان مثال در مجموعهٔ وود کرافت نورث‌ونکوور که هر برج دارای مدیریت و صندوق جداست، یکی از مسائل مهم در تعیین قیمت در هر برج، گزارش افت بهای ساختمان است. اگر فرض کنیم مجموعه‌ای با داشتن ۲۵ واحد با ارزش یکسان دارای صندوق ذخیرهٔ ۱۵۰٬۰۰۰$ باشد، این به معنای آن است که هر واحد به اندازهٔ ۶٬۰۰۰$ در صندوق سهم دارد. حال فرض کنید که این ساختمان برای تعویض پنجره‌ها و ترمیم فونداسیون نیاز به هزینهٔ ۷۵۰٬۰۰۰ دلاری داشته باشد. این به معنای آن است که موجودی صندوق ساختمان برای پرداخت هزینهٔ مذکور، کافی نیست و تمامی مالکین ملزم به پرداخت ۳۰٬۰۰۰$ هستند که باید به‌صورت نقدی یا بسیار کوتاه‌مدت پرداخت گردد. اگر مالک یا خریدار در مورد این هزینه اطلاعات کافی نداشته باشد و نتواند به‌موقع پرداخت را انجام دهد، ممکن است مدیریت ساختمان با طرح شکایت از مالک حتی تا پای فروش واحد بدهکار پیش برود. اگر این هزینه قبل از تاریخ انتقال سند مشخص شده باشد، پرداخت این هزینه بر عهدهٔ فروشنده است. به‌همین دلیل بانک‌ها قبل از پرداخت وام به متقاضیان خصوصاً با درصد پیش‌پرداخت پایین، گزارش افت بها را به‌صورت کامل مطالعه می‌کنند تا ریسک سرمایه‌گذاری خود را به حداقل برسانند. یکی از وظایف اصلی مشاور ملکی، دریافت و مطالعهٔ گزارش افت بهای ساختمان و تحویل گزارش به خریدار جهت مطالعه و بررسی است. با وجود اینکه این گزارش در برخی مجموعه‌ها از صد صفحه بیشتر است، توصیه می‌شود قبل از خرید آپارتمان، تاون‌هاوس یا املاک تجاری دارای مشاعات، با مشاور ملکی خود در این زمینه گفت‌وگو نمایید. برای دریافت آخرین مقالات من و اطلاعات ملکی به وبسایت من www.bobbychic.com مراجعه کنید.
