شهریار سپهریان مقدم – ونکوور
در هنگام عقد قرارداد خرید، مرسوم است که شروط (Subjects) یا به‌عبارتی قیودی (Conditions) به قرارداد اضافه گردد. این شروط می‌تواند جهت حفظ منافع خریدار، فروشنده یا هر دو باشد و می‌باید به‌دقت توسط مشاور املاک بررسی و در قرارداد گنجانده شود.
نمونه‌های مرسوم این شروط که غالباً در قراردادها باید وجود داشته باشند، شرط استطاعت وام مالی (Financing)، شرط بررسی مدارک ملکی (Strata Documents &Title) و شرط بررسی فنی ملک (Inspection) می‌باشند.
به‌صورت کلی یک قرارداد خرید، تا وقتی‌که شرایط و قیود درون آن از سوی طرف ذی‌نفع برآورده نشده است، به‌مثابهٔ قولنامهٔ ابتدایی محسوب شده و قابل اجرا نخواهد بود.
بهعنوان مثال، یک نمونه از قید بررسی فنی ملک می‌تواند بدین‌گونه باشد:
«خرید ملک مذکور در این قرارداد به قیمت ۵۰۰٬۰۰۰ دلار مشروط به بررسی فنی توسط بازرس فنی خریدار و با هزینهٔ وی تا تاریخ ۱/۱/۲۰۱۷ می‌باشد و در صورتی‌که ملک مذکور دارای ایرادهای فنی‌ای باشد که هزینهٔ برآوردشدهٔ تعمیر و مرمت آن بالغ بر ۵٬۰۰۰ دلار شود، این قرارداد فاقد اعتبار خواهد بود. فروشندهٔ ملک ملزم خواهد بود تا به این منظور اجازه و امکانات ورود و بررسی ساختمان را برای بازرس فنیِ خریدار تسهیل و فراهم سازد.»
این مثال به‌نوبهٔ خود بسیار حائز اهمیت است، از این‌رو که بررسی فنی ساختمان می‌تواند عیوبی را در ملک آشکار سازد که در ظاهر و هنگام بازدید خریدار از دید او پنهان مانده است و چه بسا حتی خود فروشندهٔ ملک نیز از آن آگاه نباشد. مثلاً اشکال در ساختار درونی ملک یا وجود مصالحی غیراستاندارد که در گذشته مرسوم بوده است و اکنون مجاز نیست و بازرس فنی ساختمان می‌تواند با بررسی کامل ملک این موارد و بسیاری مشکلات بالقوهٔ دیگر را که در حوصلهٔ این جستار نمی‌گنجد، برملا سازد.
به‌خاطر بسپاریم که گنجاندن شروط و قیود امری بسیار خطیر است و حتماً باید با دقت بسیار زیاد و توسط متخصصان امر انجام گیرد، استفاده از عبارات ناقص و نارسا، به‌سهولت می‌تواند به سوءتعبیر و تبعات قانونی آن از جمله ازهم‌پاشیِ قرارداد و یا شکایات قانونی منجر گردد.
بهعنوان نمونه، قید دیگر همان‌گونه که اشاره رفت، شرط استطاعت وام مسکن (Financing) است، چه بسا مواردی که خریداران، قولنامه یا قرارداد خرید خود را بدون گنجاندنِ چنین شرطی ارائه نموده و سپس وام‌دهنده تقاضای وام ایشان را در مورد ملک مذکور قبول نمی‌کند و خریدار با مشکلات جدی برای به سرانجام‌رساندن قرارداد روبرو می‌شود، و چه بسا مبلغ بیعانه خویش را از دست داده و شاید حتی مورد شکایت فروشنده هم قرار گیرد، چرا که فروشنده نیز به نوبهٔ خویش با احتساب اینکه ملکش به فروش رفته است، ممکن است اقدام به خرید کرده باشد و اکنون با شرایطی که برای وام مسکن خریدار پیش آمده، نمی‌تواند تمام مبلغ مورد نظر خویش را دریافت کند و برای خریدی که کرده است، دچار مشکل شده است. همان‌گونه که مشاهده می‌کنید معامله‌ای که می‌توانست به‌سهولت تنها خریدوفروشی ساده باشد، اکنون به کلاف سردرگمی از مشکلات قانونی و مدلی از دامینوی شکایات بدل می‌گردد؛ مانند چندین اتومبیل که در تصادفی در بزرگراه یکی پس از دیگری به هم برخورد کرده‌اند.
هنگامی‌که شروط گنجانده‌شده در قرارداد برآورده شود، طرف ذی‌نفع می‌باید تا تاریخ قیدشده، جهت آن شروط به‌صورت کتبی به‌پایان‌آمدنِ این شرایط را ابلاغ کند (Subject Removal) و از آن پس، قراداد به‌صورت قانونی لازم‌الاجرا محسوب می‌شود. قصور در ابلاغ به موقع، بار دیگر به‌منزلهٔ فسخ قرارداد است که نشان‌دهندهٔ اهمیت این مرحله می‌باشد.
قاعدتاً به‌پایان‌آمدنِ شروطی که خریدار در آن ذی‌نفع نیست، می‌باید توسط فروشنده اعلام شود، و به‌سرآمدنِ آن دسته از شروط که هر دوی طرفین را تحت تأثیر قرار می‌دهد، می‌باید به امضای طرفین معامله برسد.
همواره با مشاورهٔ اهل فن، از تجربیات و اطلاعات ایشان استفاده کنید و با صرفه‌جویی در زمان و انرژی، از خطرات احتمالی در مصون باشید.
نگارنده مشاور امور حقوقی نیست، و مطالب مندرج تنها جهت آشنایی عزیزان با نحوهٔ خریدوفروش املاک تهیه شده است. در مورد هر گونه جزئیات حقوقی، شما باید مستقیماً و مستقلاً از متخصصان امور حقوقی مشورت بگیرید.
