دکتر مهدی عباس‌زاده، دکترای مهندسی سازه و مشاور املاک – ونکوور
مقدمه
در این مجموعه مقالات قصد دارم شما را با مراحل فروش آپارتمان در ونکوور، به‌صورت گام به گام آشنا کنم. این مراحل شامل آماده‌سازی، لیست کردن، بازاریابی، و نهایتاً فروش آپارتمان مسکونی در ونکوور است که در ادامه به شرح جزئیات آن‌ها خواهم پرداخت.
چرا فروش آپارتمان در ونکوور با دیگر نقاط متفاوت است؟
ونکوور از گذشته به‌عنوان یکی از پرتراکم‌ترین شهرهای آمریکای شمالی یا حداقل کانادا شناخته می‌شده و همچنان تعداد زیادی آپارتمان مسکونی در آن در حال ساخت است. پروسهٔ بازاریابی و فروش آپارتمان در ونکوور با فروش خانه در شهر کوچکی مثل کلونا یا فینکس بسیار متفاوت است. در ادامه، به بحث در مورد اصطلاحات و مفاهیمی که برای افراد خارج از حرفهٔ خرید و فروش املاک ممکن است تازگی داشته باشد، می‌پردازم.
تسویهٔ وام مسکن
اکثر افراد برای خرید آپارتمان خود در ونکوور از وام بانکی کمک گرفته‌اند. وقتی‌که شخصی به دریافت وام مسکن بر روی ملکی اقدام می‌کند، در واقع قراردادی امضاء می‌کند که به‌واسطهٔ آن، قراردادی امضاء می‌کند که به‌واسطهٔ آن، متعهد می‌شود تا یک سری اقساط را در طول دورهٔ زمانی مشخصی به وام‌دهنده پرداخت کند. اگر شخص وام‌گیرنده بخواهد این قرارداد را زودتر از موعد خاتمه دهد، ضرر و زیان وام‌دهنده می‌بایست به‌طریقی جبران شود. به این ضرر و زیان، اصطلاحاً «جریمهٔ وام مسکن» گفته می‌شود.
در حالت کلی دو نوع جریمه برای تسویهٔ زودتر از موعد وام مسکن وجود دارد. برای وام مسکن با نرخ متغیر، جریمه شامل پرداخت سه ماه سود می‌شود، که در بیشتر حالات مبلغ قابل توجهی نیست، زیرا نرخ سود وام‌های مسکن با نرخ متغیر معمولاً کمتر از وام‌های مسکن با نرخ ثابت است. در صورتی‌که وام مسکن آپارتمان شما از نوع وام‌های با نرخ ثابت باشد، تسویهٔ پیش از موعد آن می‌تواند برای شما بسیار گران‌تر و پرهزینه‌تر تمام شود، زیرا این نوع وام‌ها ممکن است شامل IRD یا «مابه‌التفاوت نرخ بهره» (Interest Rate Differential) شوند.
استعلام مبلغ جریمه
چنانچه از میزان مبلغ جریمه‌ای که در صورت انصراف پیش از موعد از وام مسکن می‌بایست پرداخت کنید، مطمئن نیستید، می‌توانید از بانک یا مؤسسهٔ مالی وام‌دهندهٔ خود بپرسید. آن‌ها ملزم‌اند در صورت درخواست شما مبلغ جریمه را اعلام کنند. اگر وام‌دهنده به شما اعلام کند که در صورت فروش آپارتمان جریمه‌ای شامل شما نمی‌شود، حتماً از آن‌ها بخواهید که این موضوع را به‌صورت مکتوب به شما بدهند. اظهار نظر شفاهی از طرف بانک یا مؤسسهٔ وام‌دهنده فاقد ارزش قانونی است.
مالیات بر ارزش افزودهٔ ملک
اتفاق ناخوشایندی که ممکن است چند ماه پس از فروش خانه در زمان پرداخت مالیات سالیانه، با آن مواجه شوید، پرداخت مالیات بر افزایش سرمایه یا Capital Gain است (معمولاً برابر با ۵۰٪ سود خالص حاصل از فروش ملک)، که به افزایش ارزش ملکی که فروخته‌اید تعلق می‌گیرد.
برای آنکه دید بهتری نسبت به نحوهٔ دقیق برخورد ادارهٔ درآمد کانادا (Canada Revenue Agency) با ملکتان و مقدار مالیات متعلقه به آن (در صورت وجود) پیدا کنید، همیشه قبل از فروش ملک در ونکوور، با یک حسابدار مشورت کنید. این مالیات، بسته به اینکه ملک مورد فروش، محل سکونت اصلی، استیجاری یا ملک مورد استفاده در زمان تعطیلات بوده باشد، متفاوت است. اگر آپارتمانی که می‌فروشید محل زندگی اصلی شماست، این خانه به‌طور کامل از پرداخت مالیات بر افزایش سرمایه به‌واسطهٔ افزایش قیمتی که پیدا کرده، معاف می‌شود.
محل سکونت اصلی
بر اساس تعریف ادارهٔ درآمد کانادا، محل سکونت اصلی می‌بایست حائز شرایط زیر باشد:
- متعلق به شخص مالیات‌دهنده باشد؛
- به‌طور معمول و رایج اشغال شده باشد؛
- شرایط یک سکونتگاه مسکونی را داشته باشد؛
- به‌عنوان محل زندگی اولیهٔ شخص مالیات‌دهنده شناخته شود.
بنابراین، به‌یاد داشته باشید که قبل از فروش آپارتمان در ونکوور حتماً با حسابدار خود در مورد امکان تعلق مالیات بر افزایش سرمایه بر ملک خود، مشورت کنید. در مطلب بعدی در مورد قیمت فروش ملک و نحوهٔ تعیین آن صحبت خواهم نمود.
قسمت بعدی این مطلب را در اینجا بخوانید
لازم به ذکراست که نویسنده وکیل حقوقی نیست، مطالب ارائه‌شده در بالا بسیار کلی است و صرفاً جنبهٔ آشنایی با نکات مهم در خصوص فروش آپارتمان در ونکوور دارد. برای موارد خاص حتماً می‌بایست با وکیل خود یا افراد متخصص در این زمینه مشورت نمایید. در پایان، بنده با داشتن بیش از ۱۷ سال تجربهٔ کاری و دانشگاهی، آمادگی خود را جهت هرگونه مشاوره و پاسخگویی به سؤالات شما عزیزان در زمینه خرید و فروش املاک مسکونی، تجاری و پیش‌فروش اعلام می‌کنم. شما می‌توانید دیگر مقالات و آخرین اطلاعات بازار مسکن را در وب‌سایت یا صفحهٔ فیس‌بوک بنده پیگیری نمایید.