شهریار سپهریان مقدم – ونکوور
مشاوران املاک، کارشان تنها این نیست که به شما کمک کنند خانهٔ دلخواهتان را بیابید، بلکه می‌توانند به‌منزلهٔ منبع گران‌بهایی از اطلاعات، منابع و افراد متخصص به‌شمار آیند که خرید، انتقال، و حتی تعمیرات احتمالی خانهٔ شما را نیز تسهیل می‌سازد. در اینجا ما به شرح این موضوع می‌پردازیم که شما از یک مشاور املاک چه انتظاراتی می‌توانید داشته باشید.
هر چند که روش‌های گوناگونی برای ارتباط شما با مشاور املاک متصور است، کلیهٔ این شیوه‌ها به دو دستهٔ مشخص تقسیم می‌شود:
ارتباط غیرنمایندگی (Non-Agency)، زمانی که شما با مشاور املاک تنها مشورت نموده و وارد هیچ‌گونه توافق کتبی نشده‌اید و تبعاً وظایف و مسئولیت‌های طرفین بسیار محدود است.
ارتباط از طریق نمایندگی (Agency)، زمانی که شما با مشاور املاک قراردادی منعقد کرده‌اید و بنا بر مفاد آن قرارداد، الزامات و وظایفی بین شما به‌عنوان موکل و مشاور املاک به‌عنوان وکیل شما تعیین می‌شود که انواع آن در ذیل می‌آید.
قبل از اینکه وارد مقولهٔ وظایف شویم، اجازه دهید مفهوم قیم بودن یا سرپرستی و تفاوت مشتری و موکل در زمینه املاک را توضیح دهیم.
سرپرست، قیم یا ولی (Fiduciary) به کسی اطلاق می‌شود که منافع موکل خویش را مقدم بر منافع خویش قرار دهد.
موکل (Client) کسی خواهد بود که خریدار یا فروشندهٔ ملک باشد و به این منظور قراردادی با مشاور املاک (Realtor) منعقد کرده باشد.
توجه داشته باشید اگر موکل مشاور املاک (Realtor’s Client) نیستید، هنگام مشاوره، شما مشتری مشاور املاک (Realtor’s Customer) محسوب می‌شوید. مشاوران املاک تنها ملزم به قیم بودنِ موکلان خود یا کلاینت‌هایشان‌اند، در حالی‌که در برابر مشتریان چنین وظیفه‌ای ندارند.
به‌عنوان مثال، اگر شما به دفتر فروش یک مجموعهٔ نوساز ساختمانی تشریف ببرید و با مشاور املاک آنجا که با ایشان قراردادی ندارید مشغول مذاکره شوید، هر چند که ظاهراً به‌نظر می‌رسد ایشان معرف شما خواهد بود تا واحد ساختمانی را از سازنده بخرید، واقعیت کاملاً به عکس است؛ ایشان معرف سازنده محسوب می‌شود و در طول مذاکره هیچ‌گونه وظیفهٔ قیم بودن (fiduciary) نسبت به شما ندارد و منافع سازنده (Builder) را که موکلش است در نظر خواهد گرفت.
وظایف مشاوران املاک در برابر موکلان
وفاداری:
اولین و شاید مهم‌ترین وظیفهٔ مشاور املاک نسبت به موکل وفداری (Loyalty) است، بدین معنی که در تمام مدت قرارداد منافع موکل مقدم بر منافع مشاور املاک و دفتررسمی مشاور املاک (Brokerage) محسوب شود.
به‌عنوان مثال، فرض کنید مشاور املاک شما پیشنهاد می‌دهد که خانهٔ شما را خودش بخرد و بلافاصله پس از خرید با قیمتی بیشتر آن را برای فروش می‌گذارد، در این‌صورت این مشاور املاک وفادار (Loyal) نبوده است و طبعاً خواسته است به‌جای آنکه با قیمتی واقعی خانه را بفروشد و موکل خود را صاحب مبلغ دریافتی کند، با خرید آن و فروش دوباره به قیمت بیشتر، سود را به جای موکل عاید خودش کند.
تبعیت از قانون:
مشاوران املاک نه تنها ملزم به تبعیت دقیق از دستورات و قوانین در چهارچوب قرارداد با موکل خویش‌اند، بلکه مجاز به هیچ‌گونه فعالیت غیرقانونی نیز نیستند.
به‌عنوان مثال، اجازه ندارند واقعیت‌های مادی (Material facts) مربوط به یک ساختمان را پنهان کنند، مانند اینکه زیرزمین خانه در زمانی رطوبت و نشتی آب داشته است یا اینکه این ملک برای کشت مواد مخدر مورد استفاده قرار گرفته بوده است.
مثال دیگر اینکه مشاور املاک مجاز نیست از نشان دادن ملکی به فرد یا افرادی به واسطهٔ نژاد، قومیت یا مذهب خودداری کند.
قسمت بعدی این مطلب را در اینجا بخوانید
نگارنده از کلیهٔ پیشنهادات و انتقادات استقبال می‌کند. مجموعه مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است.
www.Facebook.com/ShahOfCoquitlam
________________________________________________________________
*نگارنده مشاور امور حقوقی نیست و مطالب مندرج تنها جهت آشنایی عزیزان با نحوهٔ خرید و فروش املاک تهیه شده است. در مورد هر گونه جزئیات حقوقی، شما باید مستقیماً و مستقلاً از متخصصان امور حقوقی مشورت بگیرید.