شهریار سپهریان مقدم – ونکوور
شورای مشاوران املاک بریتیش کلمبیا (RECBC) از ۱۵ ماه ژوئن ۲۰۱۸ قوانینی را تصویب کرد که با توجه به آن، کلیهٔ مشاوران املاک در بی‌سی ملزم شدند پیش از ارائهٔ هرگونه مشاورهٔ ملکی، از شیوه‌های تعامل ملکی برای مشتریان اعم از خریداران و فروشندگان پرده‌برداری کرده و روش‌های متصور را آشکار کنند (Disclosure).
متأسفانه هنوز هم در ماه‌های پایانی سال به مشتریانی بر می‌خورم. با شروع صحبت در این مقال با تعجب می‌گویند پس چرا سایر مشاوران املاک این مطالب را به ما نگفته‌اند.
اینجا قصد آن نداریم که به گمانه‌زنی پرداخته و دلایل چشم‌پوشی بعضی مشاوران املاک از چنین قوانین آشکاری را حدس بزنیم، تنها خاطرنشان می‌نمایم، در صورتی‌که در خدمات حرفه‌ای از جمله تعاملات ملکی، مشاور مراحل قانونی کار را برای شما با جزئیات دقیق توضیح ندهد، ۳ دلیل کلی خواهد داشت.
۱. از قوانین آگاهی ندارد.
۲. آن اندازه اشراف به قوانین ندارد که قادر به بیان آن‌ها برای شما باشد.
۳. قوانین را می‌داند، ولی بنا به‌دلایلی از شما پنهان می‌کند.
در هر سه حالت به نفع شما نخواهد بود با چنین فردی وارد معاملات آن هم از نوع معاملات کلان مالی شوید.
در این خلاصه تلاش می‌شود با رجوع به سایت رسمی RECBC خلاصه‌ای از این آشکارسازی را به زبان پارسی برای شما در اینجا عنوان کنیم. به‌خاطر داشته باشید که این متن جایگزینی برای قوانین «آشکارسازی و افشای اطلاعات مربوط به نمایندگی در خدمات خرید و فروش» نیست و برای متن کامل باید به سایت رسمی RECBC مراجعه کنید و از متخصصان فن برای توضیح کمک بگیرید.
مزایای داشتن نماینده
بسیاری از مردم تصمیم می‌گیرند که در معاملات املاک یک کارشناس املاک آن‌ها را نمایندگی کند تا برای اتخاذ تصمیم‌های آگاهانه به آن‌ها کمک کند. به‌عنوان یک موکل از موارد زیر بهره خواهید برد:
حفاظت:
کارشناسان املاک در بی‌سی بر طبق قانون خدمات معاملات ملکی مجوز دریافت می‌کنند. این قانون برای محافظت از حقوق مشتری تدوین شده است.
نظارت:
شورای املاک بی‌سی تلاش می‌کند از اینکه کارشناسان املاک دارای صلاحیت و دانش لازم باشند، اطمینان حاصل کند. اگر در مورد یک مشاور املاک نگرانی‌ای داشته باشید، می‌توانید شکایت خود را با مراجعه به وب‌سایت www.recbc.ca اعلام کنید. وقتی شما موکل یک کارشناس املاک می‌شوید، او به‌عنوان نمایندهٔ شما وظایف قانونی ویژهای بر عهده خواهد داشت:
وفاداری: او باید منفعت شما را دراولویت قرار دهد، حتی در برابر منافع خودش.
خودداری از تضاد منافع: او می‌بایست از تمامی موقعیت‌هایی که به انجام وظایفش برای تأمین حد اکثر منافع شما آسیب می‌رساند، اجتناب کند.
افشای کامل اطلاعات مربوطه: او می‌بایست تمامی اطلاعاتی را که می‌داند و می‌تواند در تصمیم‌گیری شما تأثیر بگذارد، به شما ارائه دهد.
محافظت از محرمانه بودن اطلاعات شما: می‌بایست از افشای اطلاعات شخصی شما بدون اجازهٔ شما خودداری کند. اطلاعاتی مانند:
- دلایل شما برای خرید/ فروش/ اجاره کردن/ اجاره دادن
- حداقل/ حداکثر مبلغی که مطلوب شماست
- هرگونه شروط و ضوابط ترجیحی که ممکن است بخواهید در قرارداد بگنجانید.
آنچه به‌عنوان یک طرف معاملهٔ بدون نماینده می‌توان انتظار داشت
اگر نخواهید که یک کارشناس املاک شما را نمایندگی کند، یک طرفِ بدون نماینده نامیده می‌شوید. وظایف قانونی ویژهای که یک موکل از آن‌ها برخوردار می‌شود شامل شما نخواهد شد.
موظف نبودن به رعایت وفاداری:
کارشناسان املاکی که در معاملهٔ آن ملک شرکت دارند، مشتری‌هایی را نمایندگی می‌کنند که در رقابت با شما هستند. آن‌ها می‌بایست به مشتری‌های خود وفادار باشند، نه به شما.
موظف نبودن به خودداری از تضاد منافع:
هیچ کدام از کارشناسان املاک به نفع شما کار نخواهند کرد.
عدم افشای کامل اطلاعات:
کارشناسان املاکی که در آن معامله شرکت دارند، وظیفه ندارند تمام اطلاعات مربوطه را برای شما بیان کنند.
نبودن وظیفهٔ محرمانگی:
کارشناسان املاکی که در آن معامله شرکت دارند، می‌بایست هرگونه اطلاعاتی را که شما به آن‌ها می‌دهید، با موکلان خود در میان بگذارند.
از کلیهٔ پیشنهادات، سؤالات و انتقادات استقبال می‌شود. مجموعه مقالات از طریق صفحهٔ اینترنتی و فیس‌بوک ما قابل دسترسی است.