شهریار سپهریان مقدم – ونکوور
در چند ماه اخیر، به‌واسطهٔ شرایط دشوار دریافت وام مسکن (Mortgage Ability)، بسیاری به اصطلاح «برای آنکه از بازار جا نمانند»، به صف خریداران پیش از ساخت پیوسته‌اند و مانند همیشه عده‌ای نیز از این موقعیت استفاده می‌کنند و به تشویق افرادی ناآگاه برای خرید پیش از ساخت می‌پردازند، بدون آنکه شرایط مالی ایشان را به‌دقت بررسی کنند.
در مقالات قبلی، به شرح جزئیاتی که می‌باید قبل از چنین خریدی در نظر بگیرید، به تفصیل پرداختیم. در این جستار، به تعدادی نکتهٔ مهم که خطرات این‌گونه سرمایه‌گذاری را در برمی‌گیرد، اشاره می‌کنیم.
۱- شرایط مالی شما (Financing):
بر خلاف تصور عامه، مهم‌ترین بخش در این‌گونه تعامل، مبلغ پیش‌پرداخت نیست، بلکه شرایط مالی شما به‌صورت اعم و درآمد سرانهٔ خانواده‌تان به‌صورت اخص در رأس اهمیت قرار دارد؛ به‌عنوان مثال، در صورتی‌که وام شما در زمان فعلی برای مبلغ ۷۰۰٬۰۰۰ دلار تأیید (Approve) نمی‌شود و تا سال ۲۰۲۰ که زمان تحویل پروژه است، قرار نیست حقوقتان افزایش چشمگیری بیابد، به احتمال قریب به یقین، در آن زمان هم تأیید نخواهید شد، چرا که نه فقط نرخ بهرهٔ بانکی امکان دارد بالاتر برود، بلکه شرایط وام مسکن نیز ممکن است دشوارتر شود.
۲- شرایط واگذاری قرارداد (Assignment):
به کرّات شنیده می‌شود که اگر در زمان تحویل پروژه قادر به دریافت وام نباشیم، واحد خود را می‌فروشیم و سود خواهیم کرد. این مطلب از دو منظر ایرادپذیر است، اول آنکه شما هنوز جایی را نخریده‌اید که به فروش برسانید، شما تنها ۱۰ تا ۲۵ درصد مبلغ را به سازنده (Builder) پرداخته‌اید و هیچ واحدی به نامِ شما نشده است و دوم آنکه چنانچه بخواهید قرارداد خود را به نام فرد دیگری منتقل کنید (Assignment of Contract)، این امر حتماً منوط به اجازهٔ سازنده (Builder Permission) خواهد بود و هزینه‌ای نیز در بر خواهد داشت (Assignment Fee) که درصدی از قیمت خرید خواهد بود. از طرفی، قالب سازندگان تعدادی از واحدهای مطلوب را برای خود نگاه می‌دارند تا در زمان مناسب بفروشند و اگر شما هم‌زمان بخواهید برای واگذاری واحد خود تبلیغات کنید، به سود ایشان نخواهد بود و ممکن است اساساً به شما چنین اجازه‌ای ندهند.
۳- آیا واقعاً سودی در انتها خواهد بود؟
هر چند که افزایش روزافزون قیمت کاندوها در بریتیش کلمبیا ممکن است این تصور را به‌وجود آورد، ولی هیچ ضمانتی برای خریدار وجود ندارد که در هنگام تحویل، بازار املاک غیرمستقل (Attached Market ) با همین روند رشد کرده باشد؛ در واقع آمار ده سال گذشته بیانگر عکس این قضیه است و تنها در بازهٔ زمانی اخیر بوده که شاهد چنین رشدی در این دسته از املاک بوده‌ایم که دلایل آن نیز در مقالهٔ ۳ قسمتی پیشین با عنوان «آیا خرید پیش از ساخت در ونکوور امروز به نفع شماست؟» که در شماره‌های ۴۲ تا ۴۴ رسانهٔ همیاری منتشر شد، ذکر شده است.
از سوی دیگر، به‌خاطر داشته باشیم که سازندگان، تمام محاسبات خود را به دقت انجام داده‌اند و سود خود را از پیش تضمین می‌کنند، بنابرین خرید با این تفکر که به‌محض آماده شدن، واگذار می‌کنیم یا می‌فروشیم، شاید چندان به صلاح نباشد، خاصه آنکه خریدار می‌باید مالیات فروش (GST) را نیز پرداخت کند و در صورت فروش زودتر از یک سال، مالیات ارزش افزوده (Capital Gain) نیز بر دوش وی خواهد بود.
۴- آیا پس از واگذاری قرارداد، شما آزادید؟
نکته‌ای که بسیاری از آن غافل‌اند، این است که اگر حتی موفق به واگذاری (Assignment) بشوید، این به منزلهٔ پایان تعهد قانونی شما به سازنده نیست، بلکه اگر فردی که قرارداد را تقبل کرده است (Assignee)، به مشکلی بر بخورد و نتواند قرارداد را کامل کند، سازنده به سراغ فردی می‌رود که قرداد را منتقل کرده است (Assignor) و قانوناً ایشان همچنان در قرارداد است.
بار دیگر بر این نکته تأکید می‌کنیم که چنین تعاملی ظرایف زیادی دارد که بسیاری از آن‌ها در اسناد آشکارسازی فروشنده (Disclosure Statement) نهان است و حتماً باید توسط مشاوری مجرب بررسی شود.
نگارنده از کلیهٔ نظرات، پیشنهادات و انتقادات استقبال می‌کند. کلیهٔ مطالب از طریق صفحهٔ مجازی و فیس‌بوک ما قابل دسترسی برای عموم است.