قسمت قبلی این مطلب را در اینجا بخوانید
شهریار سپهریان مقدم – ونکوور
در شمارهٔ پیش پس از مروری بر معنی مفاهیم کلیدی استفاده‌شده در متن، به‌عنوان اولین بحث به «مشاورهٔ اختصاصی» یا designated agency پرداختیم. در این شماره، به ادامهٔ این بحث در جهت آگاهی از حدود و اختیارات قانونی متقابلی که معرف ارتباط حرفه‌ای بین شما و مشاور مسکنتان است، می‌پردازیم.
ب) وساطت محدود دوگانه (limited dual agency)
این‌حالت وقتی رخ می‌دهد که مشاور تخصیص‌یافته معرف هر دو طرف معامله یعنی خریدار و فروشنده به‌صورت هم‌زمان است.
در این‌صورت مشاور مسکن قادر نیست انحصاراً حامی منافع یکی از طرفین معامله یا به‌عبارتی حافظ منفعت یکی از موکلان باشد و هر دوی متعاملان می‌باید به‌طور کامل و کتبی سندی مبنی بر اجازهٔ عمل دوگانه (limited dual agency) امضاء کنند.
مشاور مسکنی که با شرایط فوق کار می‌کند، وظایف زیر را بر عهده خواهد داشت:
- برخورد بی‌طرف با هر دوی متعاملان (طرفین معامله)
- بازگویی اطلاعاتی که مشاور مسکن در مورد نواقص فنی ملک برای خریدار یافته است.
- همچنین بازگویی کلیهٔ اطلاعات مربوط به معامله برای طرفین به‌جز موارد زیر:
- مشاور مسکن اجازه ندارد بازگو کند که خریدار ممکن است حاضر به تغییر مفاد پیشنهاد خرید از قبیل قیمت پیشنهادی یا شرایط خرید باشد.
- مشاور مسکن اجازه ندارد بازگو کند که فروشنده ممکن است قیمت کمتری از آنچه را که در لیستینگ آمده است، قبول کند.
- در صورتی‌که بیش از یک خریدار طالب خرید ملک باشند، مشاور مسکن اجازه ندارد قیمت پیشنهادی هر کدام از ایشان یا شرایطی را که برای خرید وضع نموده‌اند، با خریدار دیگر در میان گذارد.
- مشاور مسکن اجازه ندارد انگیزهٔ موکلی را برای موکل دیگر بازگو نماید مگر آنکه برای این کار اجازه‌نامهٔ کتبی داشته باشد.
- مشاور مسکن نمی‌تواند اطلاعات شخصی یکی از موکلان را برای دیگری افشا سازد مگر آنکه قبلاً به‌صورت کتبی اجازه حاصل نماید.
پ) رابطهٔ مشتری‌گونه
در این نوع از ارتباط، شما هیچ‌گونه قراردادی با مشاور مسکن ندارید و هیچ‌نوع ارتباط وکیل و موکل نیز بین شما وجود ندارد. نمونه‌هایی از این‌گونه ارتباط مثلاً می‌تواند وقتی باشد که از خانه‌ای دیدن می‌کنید که مشاور مسکن فروشندهٔ ملک به شما نشان می‌دهد، بدون آنکه با شما ارتباطی رسمی داشته باشد و با شما به‌مثابهٔ یک مشتری (customer) و نه موکل (client) برخورد می‌کند. در چنین شرایطی، مشاور مسکن اجازهٔ پیشنهاد قیمتی برای خرید به شما نخواهد داشت. همچنین قادر نخواهد بود از طرف شما به مذاکره با فروشنده بپردازد یا اینکه دلایل فروش ملک یا اطلاعات شخصی فروشنده را با شما در میان گذارد.
هر چند در این‌حالت مشاور مسکن هنوز ممکن است خدمات زیر را به شما ارائه دهد:
- توضیح شرایط بازار خرید و فروش ملک
- بازگویی مطالب مربوط به فرم‌های مربوطه
- یاری رساندن به شما جهت جستجو در یافتن ملک مورد نظر
- کمک به شما برای یافتن وام مناسب
- محاسبه و برآورد مخارج در حین انجام معامله
نگارنده مشاور امور حقوقی نیست و مطالب مندرج تنها جهت آشنایی عزیزان با نحوهٔ خرید و فروش املاک تهیه شده است.در مورد هر گونه جزئیات حقوقی شما باید مستقیماً و مستقلاً از متخصصان امور حقوقی مشورت بگیرید.
نگارنده از کلیهٔ پیشنهادات و انتقادات استقبال می‌کند. مجموعهٔ مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است.