قسمت قبلی این مطلب را در اینجا بخوانید
شهریار سپهریان مقدم – ونکوور
در مقالهٔ شمارهٔ گذشته، وضعیت تقابل منافع (Conflict Of Interests) مشتری و مشاور مسکن و اینکه می‌تواند پیگیری قانونی در پی داشته باشد، تشریح شد و در پی آن مثالی را شروع کردیم که بیانگر این حالت است؛ اینکه چگونه مشاور مسکنی با نیتی به‌ظاهر خیر می‌تواند به عواقبی پیش‌بینی‌نشده دچارشود. ادامهٔ داستان از این قرار است:
پس از مدتی جستجو، بالاخره خانهٔ ایده‌ال پیدا می‌شود و پیشنهاد خریدی با شرط به فروش رفتن کاندوی فعلی آقا و خانم «خریدار» تقدیم آقا و خانم «فروشنده» و مشاور مسکن آن‌ها یعنی مشاور مسکن «ب» می‌شود.
آقا و خانم «فروشنده» در مورد نرخ پیشنهادی مشکلی ندارند، ولی حاضر نیستند شرط به فروش رفتن کاندوی قرارداد را بپذیرند. بنابراین مشاور مسکن «ب» پیشنهاد خرید جدیدی را با حذف کردن شرط فروش کاندو به مشاور مسکن «الف» باز می‌گرداند.
«الف» به آقا وخانم «خریدار» می‌گوید که چون شرایط بازار به‌گونه‌ای‌ست که خریداران زیادی در جستجوی ملکی با این شرایطند، اگر این پیشنهاد را نپذیرند، خانه از دست خواهد رفت، ولی آقا و خانم «خریدار» مبلغ لازمه یعنی ۵۰٬۰۰۰ دلار برای چک بیعانه را در اختیار ندارند.
مشاور مسکن «الف» پیشنهاد میکند که مبلغ بیعانه را به آقا وخانم «خریدار» قرض دهد و از آنجایی‌که او مطمئن است کاندوی ایشان نیز در زمانی کوتاه به فروش می‌رود، در آن هنگام می‌تواند مبلغ قرض‌داده را باز پس بگیرد. با این کار، از طرفی ملک مورد علاقهٔ مشتریانش نیز از دست نمی‌رود و هم‌زمان مبلغ کمیسیون «الف» نیز تضمین می‌شود.
آقا و خانم «خریدار» از این پیشنهاد با قدردانی و تشکر استقبال می‌کنند و پس از تنظیم سندی مبنی بر قرض گرفتن این مبلغ از «الف»، ۵۰٬۰۰۰ دلار دریافتی را همراه با پیشنهاد خرید جدید بدون شرط مذکور تقدیم مشاور مسکن «ب» و مشتریان وی آقا و خانم «فروشنده» میکند که مورد قبول واقع می‌شود.
قضیه تا اینجا خیلی خوب به نظر می‌رسد، آقا و خانم «خریدار» بسیار خوشحال‌اند که ملک مورد نظر را به‌دست آورده‌اند و «الف» هم به‌نوبهٔ خود خوشحال است که معامله سر گرفته و نه تنها کمیسیونش را می‌گیرد، بلکه مبلغی را هم که قرض داده، پس از فروش کاندوی ایشان به‌زودی پس خواهد گرفت.
در همین هنگام، متأسفانه به‌دلیل مسائل فنی که در ساختمان کاندو پیش می‌آید، مدیریت کاندو مجبور به تعمیرات اساسی می‌شود و با کسری بودجه روبه‌رو می‌گردد؛ امری که در گزارش ماهیانهٔ کاندو نیز منعکس می‌شود. خریداران کاندو و آنانی‌که به ساختمان محل سکونت آقا و خانم «خریدار» علاقه‌مند بودند، همگی دست نگاه داشته‌اند و «الف» هیچ پیشنهاد خریدی برای کاندو دریافت نمی‌کند.
زمان نهایی خرید خانه سر می‌رسد، ولی آقا و خانم «خریدار» هیچ پولی برای پرداخت تتمهٔ قیمت خانه ندارند زیرا هنوز موفق به فروش کاندوی خود نشده‌اند، و از آن بدتر حالا ۵۰٬۰۰۰ دلار هم به «الف» بدهکارند.
از طرفی آقا و خانم «فروشنده» و مشاور مسکن «ب»، از طریق قانونی از «الف» شکایت رسمی و تقاضای غرامت می‌کنند .
آقا و خانم «خریدار» نیز با وکیل قانونی مشورت می‌کنند و ایشان نیز مشاور مسکن «الف» را به‌دلیل آنکه ریسک احتمالی و تقابل منافع در این وضعیت خاص را به‌درستی برای ایشان شرح نداده بوده است، مورد شکایت قرار می‌دهند. حال تا حدودی می‌توانید عواقبی را که گریبانگیر «الف» شده است، تصور کنید.
مثال فوق بیانگر یکی از حالاتی است که منافع طرفین می‌تواند در تقابل یا در تضاد قرار بگیرد.
به‌خاطر داشته باشیم که فراهم کردن آگاهی در امر مسکن و توضیح دادن تمام مراحل خرید و فروش ملک بر عهدهٔ مشاور مسکن است و در صورت هر گونه قصوری، منافع دریافت‌کنندگان خدمات به‌صورت قانونی حفاظت می‌شود.
نگارنده از کلیهٔ پیشنهادات و انتقادات استقبال میکند. مجموعه مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است.
www.Facebook.com/ShahOfCoquitlam
___________________________________________________
۱- نگارنده مشاور امور حقوقی نیست و مطالب مندرج تنها جهت آشنایی عزیزان با نحوهٔ خرید و فروش املاک تهیه شده است. در رابطه با هر گونه جزئیات حقوقی، شما باید مستقیماً و مستقلاً از متخصصان امور حقوقی مشورت بگیرید.