شهریار سپهریان مقدم – ونکوور
در مقالات گذشته، در باب ارتباط قانونی مشاور مسکن و مشتری به‌تفصیل صحبت شد و عنوان شد که این ارتباط به‌منزلهٔ رابطهٔ وکیل و موکل است. عمده‌ترین ویژگی این وکالت، وظیفهٔ کفالت وکیل (مشاور مسکن/ریلتور) نسبت به موکل (مشتری) است.
تعریف کفالت در این حالت به‌منزلهٔ وظیفهٔ مشاور مسکن مبنی بر مقدم شمردن منافع مشتری در برابر منافع خود خواهد بود. به این معنی که در طول انجام معاملهٔ ملکی، مشاور مسکن از نظر اخلاقی و قانونی ملزم خواهد بود همواره منفعت مشتری را پیش از منفعت خود در نظر داشته باشد، و اگر عمداً یا سهواً این امر را زیر پا گذارد، می‌تواند مورد مؤاخذهٔ قانونی قرار بگیرد، جریمه بشود یا حتی مجوز خرید و فروش خود را از دست بدهد.
در اینجا به ذکر نمونه‌ای می‌پردازیم که در آن مشاور مسکن در ظاهر با نیتی خیر وظیفهٔ کفالت را زیر پا می‌گذارد و مورد تعقیب قانونی قرار می‌گیرد.
با توجه به اینکه مشاور مسکن باید تلاش کند تا مشتری خریدار ملک مورد نظر را بیابد و در رقابت‌ها پیروز شود و نهایتاً ملک را به تملک درآورد، نمونه‌ای رایج می‌تواند این باشد که چنانچه خریدار برای مبلغ پیش‌پرداخت یا دریافت وام دچار مشکل است، مشاور مسکن به او پیشنهاد کمک مالی و قرض دادن مبلغی را بکند تا معامله سر بگیرد و ملک از دست نرود.
هر چند که در ظاهر این پیشنهاد امری خیرخواهانه و پسندیده به‌نظر می‌‌آید، ولی می‌بایست از حیث قانونی نگاه دقیق‌تری به آن بیاندازیم.
باید دقت داشته باشیم که مشاور مسکن در این حالت با قرض دادن پول به موکلش، به‌نوعی به تجارت خود کمک کرده است، زیرا این امر سبب می‌شود تا از سویی معامله حتماً سر بگیرد و در نتیجه مشاور مسکن کمیسیون خود را دریافت کند و از سویی دیگر وی قرضی جدید و بار مالی دیگری نیز بر گرده مشتری نهاده است، بنابر این وضعیت فوق به‌منزلهٔ تضاد یا ناسازگاری منافع (Conflict Of Interest) مشتری و مشاور مسکن محسوب خواهد شد و می‌تواند پیگیری قانونی در پی داشته باشد.
بند ۳ از قسمت ۳ در قوانین اجرایی مجمع مشاوران املاک بریتیش کلمبیا صراحت دارد که دارندگان مجوز خرید و فروش املاک باید تا سر حد امکان تمامی تلاش خود را برای جلوگیری از بروز تضاد یا ناسازگاری منافع (Conflict Of Interest) به‌کار گیرند و اگر با این حال چنین شرایطی به‌وجود آمد، باید آن را در اسرع وقت و به‌وضوح برای مشتری خویش عنوان و روشن کنند.
برای اینکه موضوع بیشتر واضح شود، این مثال را در نظر بگیرید که بیانگر حالت فوق است و اینکه چگونه یک مشاور مسکن با نیتی به‌ظاهر خیر می‌تواند به عواقبی پیش‌بینی‌نشده دچارشود.
مشاور مسکن «الف» سال‌هاست که در امر خرید و فروش دارای مجوز و مشغول فعالیت است. «الف» در حال حاضر با زوجی خریدار به نام آقا و خانم «خریدار» مشغول کار است. آقای «خریدار» به‌همراه همسر محترم صاحب یک کاندو در مرکز شهر ونکوورند، ولی از زندگی شهری و آپارتمان‌نشینی خسته شده‌اند. «الف» به آقا و خانم «خریدار» پیشنهاد می‌کند تا هم‌زمان با لیست کردن کاندو به جستجو در یکی از شهرهای نسبتاً نزدیک که قیمت املاک پایین‌تر است هم بپردازند و اگر ملک مورد نظر یافت شد، پیشنهاد خرید مشروط بدهند.
قسمت بعدی این مطلب را در اینجا بخوانید
نگارنده از کلیهٔ پیشنهادات و انتقادات استقبال می‌کند. مجموعه مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است.
www.Facebook.com/ShahOfCoquitlam
___________________________________________________
*نگارنده مشاور امور حقوقی نیست و مطالب مندرج تنها جهت آشنایی عزیزان با نحوهٔ خرید و فروش املاک تهیه شده است. در رابطه با هر گونه جزئیات حقوقی، شما باید مستقیماً و مستقلاً از متخصصان امور حقوقی مشورت بگیرید.