قسمت قبلی این مطلب را در اینجا بخوانید
دکتر مهدی عباس‌زاده، دکترای مهندسی سازه و مشاور املاک – ونکوور
مقدمه
در این مجموعه مقالات قصد دارم شما را با مراحل فروش یک آپارتمان در ونکوور، به صورت گام به گام آشنا کنم. این مراحل شامل آماده‌سازی، لیست کردن، بازاریابی، و نهایتاً فروش آپارتمان مسکونی در ونکوور است که در ادامه به شرح جزئیات آن‌ها خواهم پرداخت.
در قسمت اول (شمارهٔ قبل)، به بررسی اهمیت تعیین وضعیت وام مسکن موجود بر روی ملک و همچنین احتمال تعلق مالیات ارزش‌افزوده (Capital Gain) بر ملک، قبل از فروش آن پرداختم. پس از تعیین تکلیف این موارد، مرحلهٔ بعدی محاسبهٔ ارزش ملک خود برای فروش است.
ارزش ملک در ونکوور
آپارتمان در ونکوور، هم نقش سرمایه و هم نقش سرپناهی برای سکونت را دارد و ارزش آن در بازار دائماً درحال تغییر است. هنگامی که قصد فروش ملک خود را دارید لازم است که دیدگاه روشنی نسبت به ارزش واقعی آن به‌دست بیاورید تا بتوانید از قبل نسبت به قیمت آن آگاه بوده و در زمان دریافت پیشنهاد قیمت و مذاکره بر سر آن کاملاً آماده باشید.
نحوهٔ محاسبهٔ قیمت ملک
برای ارزیابی قیمت ملک در ونکوور روش‌های مختلفی وجود دارد. از جمله:
- روش مقایسهٔ قیمت‌ها در بازار: برای املاک مسکونی و زمین به کار می‌رود و بر اساس قیمت واحدهای مشابه، تعیین می‌شود.
- روش درآمد: این روش برای املاک تجاری و درآمدزا به کار می‌رود و بر اساس درآمد کسب‌شده از ملک، محاسبه می‌شود.
- روش هزینه: این روش زمانی به‌کار می‌رود که ملک مشابهی برای مقایسه پیدا نشود یا ملک موردنظر درآمدزا نباشد. ارزش ملک در این روش بر اساس هزینه‌های خرید و نگهداری آن تعیین می‌شود.
- روش ارزش پنهان: در این روش ارزش ملک بر اساس پتانسیل ساخت مجدد یا بازسازی آن تعیین می‌شود.
در ادامه به تشریح مراحل روش «مقایسهٔ قیمت‌ها» که متداول‌ترین روش برای تعیین ارزش آپارتمان است، خواهم پرداخت:
بازدید از ملک – قبل از هر کاری، می‌بایست ملک مورد نظر به‌طور کامل مورد بازدید قرار گیرد تا نسبت به کلیات آن شامل فضاها، سمت نورگیری، مشاعات، منطقهٔ آن و موارد دیگر دید روشنی پیدا کرد.
پیدا کردن واحدهای مشابه – سپس می‌بایست مجموعه‌ای از واحدهای مشابه در نزدیکی آپارتمان مورد نظر گردآوری کرد. معیاری که برای این واحدهای مورد مقایسه در نظر می‌گیریم شامل سطح زیربنا، نوع ساختمان (اسکلت بتنی یا چوبی)، تعداد اتاق خواب‌ها، عمر ساختمان، منطقه و موقعیت قرارگیری آن است.
قیمت لیست‌شده یا فروش‌رفتهٔ آن‌ها – از تحلیل قیمت واحدهای مشابه لیست‌شده برای فروش یا قیمت واحدهای فروخته‌شده در چند هفته یا چند ماه گذشته، می‌توان استفاده کرد. اگر بازار مسکن داغ و قیمت‌ها صعودی باشد، می‌بایست از قیمت واحدهای لیست‌شده برای فروش به‌منظور مقایسه استفاده کرد. اما در شرایطی که بازار آرام یا حتی نزولی باشد، استفاده از قیمت واحدهای مشابه فروش‌رفته برای مقایسه صحیح‌تر است. پس از جمع‌آوری این اطلاعات و تحلیل آن‌ها با آنچه که در بازار مسکن در حال وقوع است و بهره‌گیری از تجربهٔ مشاور املاک و همچنین شرایط خاص ساختمان مورد نظر، می‌توان به یک محدودهٔ قیمتی یا در برخی موارد به قیمتی مشخص (در صورتی که اطلاعات دریافت‌شده آن را تضمین می‌کند)، رسید.
ارائهٔ قیمت‌ها و یافته‌ها – پس از اینکه نتیجهٔ تحلیل صورت‌گرفته مشخص شد، این اطلاعات به فروشنده ارائه می‌شود. این موضوع از این جهت حائز اهمیت است که فروشنده در جریان دقیق پروسهٔ تعیین قیمت قرار می‌گیرد و از قبل برای مذاکرات بعدی و تصمیم‌گیری بر روی پیشنهاد قیمت‌های رسیده از طرف خریداران، آمادگی خواهد داشت. بلافاصله پس از ارائهٔ این اطلاعات، قیمت تعیین‌شده توسط مشاور نیز به فروشنده اعلام می‌شود. این قیمت می‌بایست به‌صورت محرمانه نزد مشاور املاک باقی بماند تا نسبت به موفقیت استراتژی به‌کاررفته در فروش، اطمینان حاصل شود.
اگر شما نیز به تعیین قیمت ملک خود برای فروش علاقه‌مندید، می‌توانید از مشورت و راهنمایی بنده به‌صورت رایگان بهره‌مند شوید. در مطلب بعدی، در مورد استراتژی‌های قیمت‌گذاری صحبت خواهم کرد.
قسمت بعدی این مطلب را در اینجا بخوانید
لازم به ذکراست که نویسنده وکیل حقوقی نیست، مطالب ارائه‌شده در بالا بسیار کلی است و صرفاً جنبهٔ آشنایی با نکات مهم در خصوص فروش آپارتمان در ونکوور دارد. برای موارد خاص حتماً می‌بایست با وکیل خود یا افراد متخصص در این زمینه مشورت نمایید. در پایان، بنده با داشتن بیش از ۱۷ سال تجربهٔ کاری و دانشگاهی، آمادگی خود را جهت هرگونه مشاوره و پاسخگویی به سؤالات شما عزیزان در زمینه خرید و فروش املاک مسکونی، تجاری و پیش‌فروش اعلام می‌کنم. شما می‌توانید دیگر مقالات و آخرین اطلاعات بازار مسکن را در وب‌سایت یا صفحهٔ فیس‌بوک بنده پیگیری نمایید.