شهریار سپهریان مقدم – ونکوور
این سؤالی است که غالباً ذهن بسیاری از افرادی را که قصد خرید یا فروش دارند، اشغال می‌کند و در تصمیم‌گیری‌شان تأثیر به‌سزایی دارد. قبل از آنکه به پاسخِ این سؤال بپردازیم، اجازه دهید چند اصطلاح ملکی را با هم مرور کنیم.
نرخ فروش (SaleRatio)
بازار املاک مانند سایر بازارهای اقتصادی از دو پارامتر اساسی عرضه و تقاضا پیروی می‌کند، بدین معنا که در هر مقطع زمانی (مثلاً در هر ماه) تعداد املاک موجود برای فروش در بازار (Inventory) به‌عنوان شاخص عرضه و تعداد املاکی که در همان مقطع زمانی به فروش رسیده است (Sales)، به مثابهٔ شاخص تقاضا تلقی می‌شود. میزانی که از تناسب این دو شاخص بر حسب درصد نسبت به یکدیگر به‌دست می‌آید، موسوم به نرخ فروش (SaleRatio) و بیانگر نوع و حالت رفتاری بازار می‌باشد که روش محاسبهٔ آن بدین ترتیب است:
بازار خریداران (Buyers Market)
به بازاری اطلاق می‌شود که در آن نرخ فروش کمتر از ۱۴٪ باشد، یا به‌عبارتی از هر ۱۰۰ خانهٔ موجود در بازار، کمتر از ۱۴ خانه به فروش برسد و همان‌گونه که از نام آن بر می‌آید، مشخصهٔ بارز آن، فراوانی نسبی املاک لیست‌شده و به‌منزلهٔ فرصتی مناسب برای خریداران است تا با استفاده از چنین شرایطی با فراغ بال به جستجوی ملک مطلوب خود بپردازند و در مورد قیمت نهایی به چانه‌زنی و مذاکره بپردازند.
بازار متعادل (Balanced Market)
در صورتی‌که نرخ فروش بین ۱۵٪ تا ۲۰٪ باشد، این بازار را متعادل می‌نامیم که بازاری ایده‌آل و به‌لحاظ اقتصادی سالم‌ترین شرایط برای خرید و فروش محسوب می‌شود. معمولاً در این بازار فروش املاک با قیمت نهاییِ بسیار نزدیک به قیمت درخواستی را شاهدیم و خریداران و فروشندگان هر دو از فرصت‌های نسبتاً برابر برای مذاکره بهره‌مندند. این بازار همچنین مطلوب‌ترین شرایط را برای مشاوران مسکن فراهم می‌کند تا بتوانند هم با خریدارانشان کار کنند و هم لیستینگ‌های فروشندگان خود را به بازار ارائه کنند.
بازار فروشندگان (Sellers Market)
بازاری است که در آن نرخ فروش از ۲۱٪ بیشتر باشد. مشخصهٔ اصلی این‌گونه بازار فراوانی خریداران و کمبود کالا است که در غالب موارد به رقابت بر سر ملک و پیشنهادهای چندگانهٔ خرید می‌انجامد. در بسیاری موارد، قیمت نهایی ملک از قیمت درخواستی بیشتر می‌شود.
توجه داشته باشیم که در یک ماه مشخص، بسته به نوع ساختار ملک و یا مکان آن، بازار می‌تواند متفاوت باشد. به‌عنوان مثال در ماه اکتبر ۲۰۱۶، نرخ فروش املاک مستقل (Detached) در نورث‌ونکوور ۲۰٪ بود که آن‌را به بازاری متعادل بدل می‌سازد و هم‌زمان نرخ فروش تاون‌هاوس‌ها و کاندوها برابر با ۵۲٪ بود که قویاً بازار فروشندگان محسوب می‌گردد.
در همان ماه (اکتبر ۲۰۱۶)، نرخ فروش املاک مستقل در وست‌ونکوور تنها ۶٪ بود که شدیداً بازار خریداران محسوب می‌شود و هم‌زمان بازار کاندوها نمایانگر نرخ فروشی برابر با ۲۴٪ بود که بار دیگر نشان از بازار فروشندگان دارد.
شاید اکنون به‌نظر برسد که پاسخ سؤال ابتدایی ما یافت شده است و بهترین وقت برای خرید، بازار خریداران و بهترین هنگام فروش، در بازار فروشندگان است، ولی این تنها یک روی سکه است. روی دیگر سکه، که در واقع بایستی بخش اعظم مبنای تصمیم‌گیری خریدار یا فروشنده قرار گیرد، «انگیزهٔ» ایشان از خرید یا فروش است.
به‌عنوان مثال اگر دلیل فروش ملک شما، این است که به‌واسطهٔ نزدیک‌ترشدن به محل کار یا مدرسهٔ فرزندان، خیال دارید پس از فروش، ملکی با مشخصات نسبتاً مشابه ملک فعلی و در همان حدود قیمت خریداری کنید، اینکه بازار چگونه بازاری است، تقریباً بی‌تأثیرست، چرا که اگر در بازار فروشندگان بفروشید، گران‌تر از معمول خواهید فروخت و گران‌تر هم خواهید خرید، و اگر در بازار خریداران بفروشید، ارزان‌تر فروخته و ارزان‌تر هم خواهید خرید. هر چند در بازار فروشندگان، یک مشاور مجرب این نکته را نیز لحاظ می‌دارد که به‌دلیل کمبود کالا و رقابت، باید اول جایی برای شما بیابد و بعد اقدام به فروش سریع ملک‌تان بکند، نه اینکه اول خانهٔ شما را بفروشد و سپس شما نه تنها جایی مشابه نیابید، بلکه هیچ‌وقت صاحب ملک خودتان هم نشوید.
مطلب دیگری که در زمینهٔ «انگیزه» باید مد نظر قرار داد، این است که ممکن است شما قصد کوچک‌سازی (Downsizing) یا بزرگ‌سازی (Expansion) فضای زندگی خود را داشته باشید که در هر یک از بازارهای مذکور تحقق‌بخشیدن به این انگیزه‌ها استراتژی خاص خود را می‌طلبد.
مشابه همین امر در مورد انگیزهٔ خریداران و نوع بازاری که در آن قرار دارند نیز صدق می‌کند، از جمله خرید جهت سرمایه‌گذاری در برابر خرید جهت اقامت که در هر بازار تمهیدات خاص خود را می‌طلبد.
از نکات دیگری که می‌باید مد نظر قرار گیرد، نرخ و نوع وام‌های موجود در بازار هنگام خرید یا فروش است؛ مانند اینکه آیا وامی در حال حاضر بر دوش شماست یا خیر و اینکه آیا می‌توان آن‌را منتقل و یا تلفیق نمود، که البته مبحثی مستقل را می‌طلبد.
بار دیگر تأکید می‌کنیم خرید ملک نمی‌باید به‌عنوان سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت انگاشته شود، مخصوصاً در کانادا، چرا که قوانین مالیاتی تا سر حد ممکن تلاش بر حمایت از کسانی دارد که ملک را به‌عنوان سقف بالای سر خانواده استفاده می‌کنند و سعی مستمر در کوتاه‌نمودن دست سودجویان و فرصت‌طلبانِ ملکی دارد.
از کلیهٔ پیشنهادات، سؤالات و انتقادات شما استقبال می‌گردد. مجموعهٔ مقالات از طریق صفحهٔ اینترنتی و فیس‌بوک ما قابل دسترسی است.