طول مدت زمان مراسم افتتاحیه به‌دلیل رعایت پروتکل‌های بهداشتی برای پیشگیری از ابتلا به کووید-۱۹ از ۱۱ صبح تا ۶ بعدازظهر در نظر گرفته شده بود تا میهمانان بتوانند گروه‌گروه و نه بیش از تعداد توصیه‌شده در محل دفتر حاضر شوند و سپس گروه بعدی جایگزین آن‌ها شوند.

امیر حمزه‌علی هدف از افتتاح این دفتر جدید را ایجاد فضایی برای گسترش تیم مشاوران املاک گروهش عنوان کرد و گفت با افتتاح این دفتر، حالا همهٔ اعضای تیم می‌توانند زیر نظر او و در کنار هم کار کنند که این به بالا رفتن راندمان و ایجاد محیطی آرام و اطمینان‌بخش برای مشتریان کمک شایانی می‌کند. او افزود هرچند پیش از این هم حوزهٔ کاری او و تیمش اغلب شهرهای مترو ونکوور را پوشش می‌داده، ولی حالا با افزوده شدن مشاوران متخصص با دانش بالا دربارهٔ هر شهر تمامی شهرهای مترو ونکوور از جمله سوری و کوکئیتلام را که پیش از این در حوزهٔ کاری او و تیمش نبودند، تحت پوشش قرار می‌دهند.

افتتاح دفتر جدید این فرصت را فراهم می‌آورد تا مشاوران تازه‌ملحق‌شده به تیم امیر حمزه‌علی بتوانند دانش و تخصصشان را با استفاده از آموزش‌هایی که در این دفتر برگزار خواهد شد و همچنین بهره‌گیری مستقیم از مهارت‌ها و تجربیات ذی‌قیمت امیر حمزه‌علی تکمیل کنند و خدماتی بی‌نظیر در اختیار خریداران و فروشندگانی که امیر حمزه‌علی و تیمش را انتخاب کرده‌اند، قرار بدهند.

به گفتهٔ حمزه‌علی در دفتر جدید مراسم و رویدادهایی برای کامیونیتی‌های مختلف از جمله ایرانی، چینی و هنگ کنگی برگزار خواهد شد تا بتوان آن‌ها را گرد هم آورد و از روابط و شبکه‌های ارتباطی‌ای که از این طریق ایجاد می‌شود، برای خریدوفروش‌های بهتر بهره جست.

امیر حمزه‌علی مشاور برتر املاک و متخصص بازار املاک لوکس در مترو ونکوور است. او در مدت کمتر از ۸ سال توانست به جمع بهترین و موفق‌ترین مشاوران املاک این شهر بپیوندد. وی جوایز متعددی در حوزهٔ کاری‌اش دریافت کرده است که از آن جمله می‌توان به نفر اول شرکت Royal Lepage در نورث ونکوور و وست ونکوور برای سه سال پیاپی، Top Producer ‏(۱ درصد در کل کانادا)، عضو Chairman’s Club، عضو Medallion Club، برندهٔ جایزهٔ Diamond و قرار گرفتن در بین ۱۰ نفر نخست در سطح ملی و منطقه‌ای اشاره کرد. او توانسته است تنها در سه سال گذشته بیش از ۴۰۰ میلیون دلار فروش را به ثبت برساند.

اعضای تیم امیر حمزه‌علی از بین نخبگان و متخصص‌ترین افراد در حوزهٔ کاری‌شان پس از طی مراحل سخت و دقیقِ گزینش، برگزیده می‌شوند و تحت مدیریت و آموزش او آمادهٔ ارائهٔ خدماتی بی‌رقیب و اختصاصی در تمامی مراحل خرید یا فروش املاک به مشتریانی هستند که او و تیمش را انتخاب می‌کنند. این خدمات با درک درست خواسته‌های مشتری، تدوین استراتژی خاص آن مشتری و اجرای دقیق آن توسط تیم‌های متخصص زیر نظارت مداوم و مستقیم خود او ارائه می‌شود. مهارت، تجربه، دقت و تخصص امیر حمزه‌علی و تیمش و تمرکز روی منافع مشتری و در تقدم قرار دادن منافع آنان، موجب شده در اغلب اوقات دستاوردهای حمزه‌علی و تیمش برای مشتریان بسیار فراتر از خواسته‌های آنان بوده باشد.

امیر حمزه‌علی در دفتر جدیدش از دوشنبه تا جمعه با وقت قبلی پذیرای مراجعان است و از همگان دعوت می‌کند تا پیش از خرید، فروش یا سرمایه‌گذاری از مهارت و تجربهٔ او بهره‌مند شوند.

برای دریافت آخرین اطلاعات و لیستینگ‌های جدید صفحات امیر حمزه‌علی در فیس‌بوک و اینستاگرام را دنبال کنید:

https://www.facebook.com/Amir.Hamzehali.PREC

https://www.instagram.com/amirhamzehalii

نوشته افتتاح دفتر جدید امیر حمزه‌علی در وست ونکوور اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

باران‌های پاییزی بر بازار داغ پیش‌فروش ونکوور ریخته، فروشندگان را بر آن داشته تا با لطایف‌الحیل، مشاوران املاک‌ و خریداران مسکن را به خود جذب نمایند. مسلماً از جنبهٔ بیزینسی هیچ خرده‌ای به ایشان وارد نیست، اما نکته اینجاست که آیا مشاور املاک خریدار یا خریدارانی که مستقیماً اقدام به پیش‌خرید می‌نمایند از روند قیمت‌های بازار مسکن و مهم‌تر از آن، توانایی دریافت وام در زمان تحویل آگاه‌اند؟ مسلماً مشاوران املاک این وظیفه را می‌بایست به مشاوران وام مسکن و بانک‌ها بسپارند. نکتهٔ تلخ در این بین، آگاهی کم بعضی از خریداران است. مسلماً هر عبارتی که از طرف مشاور املاک دال بر فراهم کردن وام به زبان آورده شود صرف‌نظر از غیرقانونی بودن، غیر قابل اتکاست. تأکید زیاد نویسنده این مقاله در این خصوص به‌دلیل مشاهدهٔ هر روزهٔ ایشان چه به‌عنوان مشاور وام مسکن و چه به‌عنوان مشاور املاک است.

با هم چند مثال فرضی را مرور می‌کنیم:

سناریوی اول: با پرداخت ۲۰ درصد پیش‌پرداخت در ابتدای سال ۲۰۱۸، مشتری اقدام به خریدی ۵۰۰ هزار دلاری کرده است. مسلماً در زمان تحویل حداقل به ۴۰۰ هزار دلار وام نیاز خواهد داشت. درآمد ایشان در حال حاضر تنها جوابگوی وام مسکنی ۲۰۰ هزار دلاری است و چشم‌اندازی برای دو برابر شدن آن در زمان تحویل، یعنی سال ۲۰۱۹، نیست. تصور کنید که الان به زمان تحویل نزدیک شده‌ایم، مشتری مسلماً هیچ پیش‌تأییدیه‌ای (Pre-approval) نداشته و بعضی از این پیش‌خریدها در آن زمان امکان واگذاری نخواهند داشت یا دو تا سه درصد هزینه خواهند داشت. در بسیاری از این قرادادها شرایطی برای واگذاری هست که عموماً در بازاری که قیمت‌ها رو به پایین است و برخی دیگر از موجودی‌های فروشنده هنوز در بازار به فروش نرفته، اساساً اجازهٔ واگذاری داده نمی‌شود. خب، خریدار می‌بایست خرید خود را به نقطهٔ انتقال سند، تکمیل (completion)، برساند و چنین کاری مقدور نیست. در این شرایط، حداقل ضرر خریدار، از دست دادن پیش‌پرداخت است و بماند که امکان شکایت از طرف فروشنده نیز هست.

سناریوی دوم: به همان پیش‌خرید بالا اضافه کنید که قیمت واحد نو تحویلی به خریدار از قیمت مورد مشابه در بازار، به دلیل کاهش قیمت‌ها حتی بیشتر است. به عبارت دیگر، خریدار بیش از یک‌سال قبل، بیست درصد پیش‌پرداخت داده و در زمان تحویل می‌بایست بقیهٔ مبلغ را بپردازد. در این مثال، مشاور املاک نقشی در بالا و پایین شدن و مسلماً مسئولیتی در این مورد ندارد، اما به‌عنوان یک حرفه‌ای می‌بایست به مشتری خود تحلیلی از قیمت‌های فعلی و روند قابل تصور در بازار ارائه کند و به مشتری در زمان وارد شدن به این قرارداد امکان تصمیم‌گیری آگاهانه را بدهد.

بسیاری ازخبرهایی که به حوالی سال‌های ۲۰۰۸ و بحران مالی آمریکا بر می‌گردد و در پیش‌فروش‌های تورنتو و ونکوور رخ داده بود، مؤید چنین حقیقتی است. البته که بحران اقتصادی فوق، یک شرایط استثنایی و خوشبختانه گذراست، اما با یک درجه تخفیف امکان بروز چنین اتفاقاتی در بازار پیشِ رو تا حدودی غیر قابل تصور نیست.

پس چه باید کرد؟ جواب شما از نظر نویسنده این است: برای پیش‌خرید، مشاور املاک داشته باشید. مشاور املاکی که شرایط شما را به‌خوبی بررسی کند و از شما در مورد پیش‌تأییدیه پذیرش وام و غیره جویا شود.

از او در مورد حداکثر خریدی که می‌توانید انجام بدهید، بپرسید و اگر ایشان سقفی برای این پیش‌خرید نگذاشت و تنها قدرت پیش‌پرداخت شما را ملاک عمل قرار داد، در کلِ تصمیم خود تجدید نظر کنید.

نویسندهٔ این مقاله سعی دارد که هر از چند گاه یکی از باید‌ها و نباید‌ها را موشکافی کرده و در جهت تنویر افکار عمومی آن را با شما به اشتراک بگذارد. ایشان را در فیس‌بوک همیاری و با شناسه «شهرام همراز» یا در صفحهٔ بیزینسی‌اش به‌نام «Sha Ham» دنبال کنید. موارد ذکرشده نقطه‌نظر شخصی نویسنده است و مسلماً برای گرفتن مشاورهٔ حرفه‌ای می‌بایست از افراد ذی‌صلاح مشاوره گرفت.

ارادتمند: شهرام همراز، دارای دو مدرک مشاورهٔ مسکن و مشاورهٔ وام مسکن به‌طور هم‌زمان

‎۶۰۴-۴۴۱-۰۸۷۴‎

www.hamraz.ca

نوشته از وام مسکن تا خرید و فروش خانه – از مشاورهٔ وام مسکن تا خرید مسکن – «صاحبخانه‌ شدن، یا خانه‌خراب شدن!» اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

به گزارش ماهانۀ برد مشاوران مسکن ونکوور بزرگ، که به‌تازگی چاپ شده است، در ماه اکتبر متوسط قیمت آپارتمان ۶۸۳٬۵۰۰ دلار و ۵٫۸ درصد بالاتر از ماه اکتبر سال گذشته بود. بر همین اساس، قیمت متوسط ملک مستقل ۱٬۵۲۴٬۰۰۰ دلار و ۵٫۱ درصد پایین‌تر از اکتبر سال ۲۰۱۷ گزارش شده است. آیا این کاهش رشد، پایان کار بازار مسکن است؟

مورد دیگر، میزان فروش خانه‌ها به نسبت خانه‌های موجود برای فروش است که در حکم روش اندازه‌گیری هماهنگی بین عرضه و تقاضا از آن استفاده می‌شود و از راه تقسیم تعداد فروش واحدها بر تعداد خانه‌های عرضه‌شده برای فروش به‌دست می‌آید. این رقم ۱۰٫۳ درصد در مورد خانه‌های مستقل، ۱۷٫۳ درصد برای تاون‌هاوس‌ها و ۲۰٫۶ درصد برای آپارتمان‌ها محاسبه شده است. معمولاً تحلیل‌گران بر این باورند که کاهش قیمت خانه وقتی اتفاق می‌افتد که این عدد در یک دورۀ متوالی به زیر ۱۲ درصد سقوط کند.

گزارش کامل را در اینجا بخوانید:

http://bit.ly/SiliconValleyNorth-1

برای درک بهتر وضعیت بازار مسکن، بد نیست به خبرهای اخیر نگاهی بیاندازیم؛ اتفاقات بسیار خوبی به‌شرح زیر در ونکوور به وقوع پیوسته است:

شرکت اپل در حال گشایش دفتر اصلی جدیدی در داون‌تاون ونکوور است. این شرکت یک فضای اداری به مساحت ۶۰٬۰۰۰ اسکوئرفیت در منطقۀ در دست ساختِ برج اداری شمارهٔ ۴۰۰ خیابان وست جورجیا ‎(400 West Georgia Street)‎ اجاره کرده است. دیگر مستأجرانی هم که به‌طور رسمی اعلام شده‌اند، عبارت‌اند از Deloitte و Spaces که فضایی به مساحت ۱۲۰٬۰۰۰ اسکوئرفیت در طبقات پایین‌تر اجاره کرده‌اند. این برج اداری با بیست و چهار طبقه به ارتفاع ۳۰۱ فوت و مساحت ۳۷۵٬۰۰۰ اسکوئرفیت، در گوشۀ جنوب غربی خیابان‌های وست جورجیا و هومر، درست نزدیک شاخۀ مرکزی کتابخانۀ عمومی ونکوور و دفاتر دوم آمازون است که در محل سابق ادارهٔ پست کانادا قرار خواهد گرفت.

گزارش کامل را اینجا بخوانید:

http://bit.ly/SiliconValleyNorth-2

آمازون نیز در حال گشایش یک دفتر جدید (دفتر سوم) در ونکوور است. توسعۀ دفاتر شرکت آمازون در ونکوور با ایجاد دفتر دیگری در داون‌تاون ادامه خواهد یافت. این غول فناوری، دفتر دیگری در برج اداری Exchange به نشانی شمارهٔ ۴۷۵ خیابان هومر ‎(475 Howe Street)‎ به مساحت ۱۰۰٬۰۰۰ اسکوئرفیت افتتاح خواهد کرد.

گزارش کامل را اینجا بخوانید:

http://bit.ly/SiliconValleyNorth-3

مسترکارت (Mastercard) هم در حال گشایش دفتر جدیدی در داون تاون ونکوور است. این غول کارت‌های اعتباری چندملیتی، یک فضای اداری به مساحت ۴۰٬۰۰۰ اسکوئرفیت در برج Exchange اجاره کرده است (همان برجی که دفتر جدید آمازون هم در آن قرار خواهد داشت).

گزارش کامل را اینجا بخوانید:

http://bit.ly/SiliconValleyNorth-4

Kabam، شرکت بازی‌های فن‌آورانه، که اصالتاً از شهر ونکوور پا گرفته است، در حال طراحی یک دفتر اداری بزرگ در مساحتی بیش از ۱۰۰٬۰۰۰ اسکوئرفیت در زمین های در حال ساخت برج اداری مرکز ونکوور به نشانی ۷۵۳ خیابان سیمور ‎(753 Seymour street)‎ است. این فضای جدید سه برابر بزرگ‌تر از دفتر کنونی آن خواهد بود.

مقاله را اینجا بخوانید:

http://bit.ly/SiliconValleyNorth-5

معاون اجرایی بین‌الملل Colliers، که یک شرکت اجارهٔ املاک تجاری است، اعلام کرده است شرکت‌های تجاری مسکن این روزها تماس‌هایی از دفاتر بزرگی در سان‌فرانسیسکو دریافت می‌کنند. برای مثال، مدتی پیش نمایندۀ یک شرکت خوش‌نام از سان فرانسیسکو تماس گرفت تا فضایی اداری به مساحت ۲۵۰٬۰۰۰ اسکوئرفیت در ونکوور اجاره کند.

مقاله را اینجا بخوانید:

http://bit.ly/SiliconValleyNorth-6

بنابراین، می‌توان نتیجه گرفت که اگرچه بازار مسکن در بهترین وضعیت خود نیست، ولی امیدهای زیادی در مورد قابلیت‌های ونکوور به‌مثابهٔ یک مرکز فناوری یا به قول آشنایان با صنعت، «سیلیکون ولیِ شمالی» در آینده وجود دارد. بالارفتن حقوق‌ها در نتیجۀ اسقرار شرکت‌های فن‌آورانه، سبب بالا رفتن اجاره‌ها خواهد شد و برخی سازندگان را به ساخت خانه‌های جدید ترغیب خواهد کرد و این شاید راهی برای رشد بیشتر فناوری در این شهر باشد. برخی هم عقیده دارند که این استان، باید کارهای بیشتری مانند هموارسازی راه پرداخت مالیات برای مهاجران جدیدی که حداقل سه سال در ونکوور زندگی یا کار کرده باشند، انجام دهد.

ضمن تشکر از شما خوانندۀ این مطلب، سپاسگزار خواهیم شد پیشنهادها و انتقادهای خود را برای ما ارسال دارید تا بتوانیم با بهره‌گیری از آن‌ها، در راه کمک به متقاضیان، گام‌های استوارتری برداریم.

مجموعه مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است:

www.fb.com/vancouverrl

www.samhomes.ca

آمار نشان می‌دهد که ونکوور شهری به‌سوی آینده است. شهری با هوایی پاک، طبیعتی زیبا و خانه‌هایی که روزبه‌روز گران‌تر می‌شوند. برای اطلاعات بیشتر در مورد سرمایه‌گذاری در آپارتمان، خانه یا ساخت‌وساز در ونکور بزرگ، از شما دعوت می‌شود تا با دفتر ما جهت مشاورهٔ رایگان تماس بگیرید. سرمد مهربد با تجربه و سابقهٔ چندین ساله در خریدوفروش، ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در املاک ونکوور می‌تواند راهنمایی آگاه در کنار شما باشد. وی همچنین در دانشگاه یو‌بی‌سی دکترای مدیریت ساخت (PhD – ABD) خوانده و در پنل‌های مدیریتی انبوه‌سازان ونکوور مشاوره می‌دهد.

منبع: وب‌سایت Roomvu

نوشته امیدهای بسیار برای تبدیل ونکوور به قطب شرکت‌های نرم‌افزاری و دانش‌بنیان اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

آیا تاکنون در وضعیتی قرار گرفته‌اید که بخواهید هر چه سریع‌تر خانۀ خود را بفروشید و منتظر باشید خریدار مناسبی پیدا بشود و پیشنهاد قابل قبولی ارائه کند؟ آیا در این زمینه، راهکارهایی برای کمک به شما وجود دارد که پیشنهادهای بیشتر و بهتری دریافت کنید؟ جواب مثبت است! شما می‌توانید بدون نگرانی از مورد تهدید قرار گرفتن ملک خود، کارهای سادۀ بسیاری انجام دهید و زمان لازم برای فروش خانه را جلو بیاندازید. در این مقاله، بعضی از رموز داخلی مشاوران مسکن را در اختیار شما می‌گذاریم تا به کمک آن‌ها، هرچه سریع‌تر خانه خود را بفروشید.

فروش خانه در بهار

به‌طور کلی، بهترین زمان برای فروش خانه با بالاترین قیمت و در کمترین زمان، فصل بهار و به‌خصوص نیمۀ اول ماه می است که والدین در پی یافتن خانه‌ای نزدیک مدرسۀ آیندۀ فرزند خود هستند.

نکتۀ دیگر این است که هم‌زمان با گرم شدن هوا، خریداران از خانه‌هایشان بیرون می‌آیند و به‌دنبال مسکن مورد نظر می‌گردند. بنابراین، وضعیت آب و هوا هم به فروش خانه کمک می‌کند. در ضمن، کار آماده‌سازی خانه برای فروش در این فصل راحت‌تر است و مالک ترجیح می‌دهد در هوای بهتری، نرده‌های خانه را تعمیر و تراس را لکه‌گیری کند.

اگر از زاویۀ دیگری به این موضوع نگاه کنیم، درمی‌یابیم وقتی در یک محل رقبای بیشتری برای فروش وجود داشته باشند، ممکن است فروش خانه در فصل بهار، به سود شما نباشد. این نکته وقتی بیشتر نمود پیدا می‌کند که ملک شما، خیلی مورد توجه خریداران قرار نگیرد. اما فراموش نکنید اگر ملکتان را در فصول دیگر بفروشید، ممکن است خریداران تصور کنند خانۀ شما ماه‌ها در بازار فروش مانده و فروخته نشده است.

فروش خانه در تابستان

فواید بی‌شمار فروش خانه در بهار، در تابستان هم صدق می‌کند. وضعیت ملایم آب و هوا در بسیاری از مناطق کانادا، باعث جذاب‌ترشدن ظاهرخانه‌ها و افزایش تعداد خریداران فعال می‌شود.

اما اگر در قسمتی از کشور زندگی می‌کنید که در ماه‌های ژوئیه (July) جولای و اوت (August) هوا بسیار گرم می‌شود، بهتر است زمان دیگری را برای فروش خانه انتخاب کنید. به این موضوع هم توجه داشته باشید که به‌دلیل سفرهای تابستانی، در این فصل، خریدار زیادی وجود ندارد.

فروش خانه در پاییز

اگر فروش مسکن در فصل پاییز تنها یک منفعت داشته باشد، آن منفعت، کم بودن عدۀ فروشنده‌هاست. ممکن است کمتر بودن خانه در بازار فروش، به شما کمک کند قیمت خانه را بالاتر ببرید. به‌خصوص اگر شانس بیاورید و خریداری پیدا کنید که برای اسباب‌کشی عجله داشته باشد.

فروش خانه در زمستان

به‌طور کلی، زمستان یکی از فصول کم‌طرفدار سال برای فروش خانه است. زیرا در هوای سرد، مردم ترجیح می‌دهند در خانه بمانند. بنابراین، در صورت گذاشتن ملک خود در فهرست فروش، با خریداران احتمالی کمتری مواجه خواهید شد. در این فصل، مدت بیشتری طول می‌کشد ملک خود را بفروشید و احتمالاٌ پول چندانی هم به‌دست نخواهید آورد.

نکاتی که برشمردیم، به شما کمک خواهد کرد اطلاعاتتان را در مورد مناسبت‌ترین زمان فروش خانه به‌روز نگه‌دارید و در رقابت‌های مربوط به بازار فروش برنده شوید.

ضمن تشکر از شما خوانندۀ این مطلب، سپاسگزار خواهیم شد پیشنهادها و انتقادهای خود را برای ما ارسال دارید تا بتوانیم با بهره‌گیری از آن‌ها، در راه کمک به متقاضیان، گام‌های استوارتری برداریم.

مجموعه مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است:

www.fb.com/vancouverrl

www.samhomes.ca

آمار نشان می‌دهد که ونکوور شهری به‌سوی آینده است. شهری با هوایی پاک، طبیعتی زیبا و خانه‌هایی که روزبه‌روز گران‌تر می‌شوند. برای اطلاعات بیشتر در مورد سرمایه‌گذاری در آپارتمان، خانه یا ساخت‌وساز در ونکور بزرگ، از شما دعوت می‌شود تا با دفتر ما جهت مشاورهٔ رایگان تماس بگیرید. سرمد مهربد با تجربه و سابقهٔ چندین ساله در خریدوفروش، ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در املاک ونکوور می‌تواند راهنمایی آگاه در کنار شما باشد. وی همچنین در دانشگاه یو‌بی‌سی دکترای مدیریت ساخت (PhD – ABD) خوانده و در پنل‌های مدیریتی انبوه‌سازان ونکوور مشاوره می‌دهد.

نوشته زمان مناسب برای فروش خانه در ونکوور اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

شورای مشاوران املاک بریتیش کلمبیا (RECBC) از ۱۵ ماه ژوئن ۲۰۱۸ قوانینی را تصویب کرد که با توجه به آن، کلیهٔ مشاوران املاک در بی‌سی ملزم شدند پیش از ارائهٔ هرگونه مشاورهٔ ملکی، از شیوه‌های تعامل ملکی برای مشتریان اعم از خریداران و فروشندگان پرده‌برداری کرده و روش‌های متصور را آشکار کنند (Disclosure).

متأسفانه هنوز هم در ماه‌های پایانی سال به مشتریانی بر می‌خورم. با شروع صحبت در این مقال با تعجب می‌گویند پس چرا سایر مشاوران املاک این مطالب را به ما نگفته‌اند.

اینجا قصد آن نداریم که به گمانه‌زنی پرداخته و دلایل چشم‌پوشی بعضی مشاوران املاک از چنین قوانین آشکاری را حدس بزنیم، تنها خاطرنشان می‌نمایم، در صورتی‌که در خدمات حرفه‌ای از جمله تعاملات ملکی، مشاور مراحل قانونی کار را برای شما با جزئیات دقیق توضیح ندهد، ۳ دلیل کلی خواهد داشت.

۱. از قوانین آگاهی ندارد.

۲. آن اندازه اشراف به قوانین ندارد که قادر به بیان آن‌ها برای شما باشد.

۳. قوانین را می‌داند، ولی بنا به‌دلایلی از شما پنهان می‌کند.

در هر سه حالت به نفع شما نخواهد بود با چنین فردی وارد معاملات آن هم از نوع معاملات کلان مالی شوید.

در این خلاصه تلاش می‌شود با رجوع به سایت رسمی RECBC خلاصه‌ای از این آشکارسازی را به زبان پارسی برای شما در اینجا عنوان کنیم. به‌خاطر داشته باشید که این متن جایگزینی برای قوانین «آشکارسازی و افشای اطلاعات مربوط به نمایندگی در خدمات خرید و فروش» نیست و برای متن کامل باید به سایت رسمی RECBC مراجعه کنید و از متخصصان فن برای توضیح کمک بگیرید.

مزایای داشتن نماینده

بسیاری از مردم تصمیم می‌گیرند که در معاملات املاک یک کارشناس املاک آن‌ها را نمایندگی کند تا برای اتخاذ تصمیم‌های آگاهانه به آن‌ها کمک کند. به‌عنوان یک موکل از موارد زیر بهره خواهید برد:

حفاظت:

کارشناسان املاک در بی‌سی بر طبق قانون خدمات معاملات ملکی مجوز دریافت می‌کنند. این قانون برای محافظت از حقوق مشتری تدوین شده است.

نظارت:

شورای املاک بی‌سی تلاش می‌کند از اینکه کارشناسان املاک دارای صلاحیت و دانش لازم باشند، اطمینان حاصل کند. اگر در مورد یک مشاور املاک نگرانی‌ای داشته باشید، می‌توانید شکایت خود را با مراجعه به وب‌سایت www.recbc.ca اعلام کنید. وقتی شما موکل یک کارشناس املاک می‌شوید، او به‌عنوان نمایندهٔ شما وظایف قانونی ویژه‌ای بر عهده خواهد داشت:

وفاداری: او باید منفعت شما را دراولویت قرار دهد، حتی در برابر منافع خودش.

خودداری از تضاد منافع: او می‌بایست از تمامی موقعیت‌هایی که به انجام وظایفش برای تأمین حد اکثر منافع شما آسیب می‌رساند، اجتناب کند.

افشای کامل اطلاعات مربوطه: او می‌بایست تمامی اطلاعاتی را که می‌داند و می‌تواند در تصمیم‌گیری شما تأثیر بگذارد، به شما ارائه دهد.

محافظت از محرمانه بودن اطلاعات شما: می‌بایست از افشای اطلاعات شخصی شما بدون اجازهٔ شما خودداری کند. اطلاعاتی مانند:

• دلایل شما برای خرید/ فروش/ اجاره کردن/ اجاره دادن
• حداقل/ حداکثر مبلغی که مطلوب شماست
• هرگونه شروط و ضوابط ترجیحی که ممکن است بخواهید در قرارداد بگنجانید.

آنچه به‌عنوان یک طرف معاملهٔ بدون نماینده می‌توان انتظار داشت

اگر نخواهید که یک کارشناس املاک شما را نمایندگی کند، یک طرفِ بدون نماینده نامیده می‌شوید. وظایف قانونی ویژه‌ا‌ی که یک موکل از آن‌ها برخوردار می‌شود شامل شما نخواهد شد.

موظف نبودن به رعایت وفاداری:

کارشناسان املاکی که در معاملهٔ آن ملک شرکت دارند، مشتری‌هایی را نمایندگی می‌کنند که در رقابت با شما هستند. آن‌ها می‌بایست به مشتری‌های خود وفادار باشند، نه به شما.

موظف نبودن به خودداری از تضاد منافع:

هیچ کدام از کارشناسان املاک به نفع شما کار نخواهند کرد.

عدم افشای کامل اطلاعات:

کارشناسان املاکی که در آن معامله شرکت دارند، وظیفه ندارند تمام اطلاعات مربوطه را برای شما بیان کنند.

نبودن وظیفهٔ محرمانگی:

کارشناسان املاکی که در آن معامله شرکت دارند، می‌بایست هرگونه اطلاعاتی را که شما به آن‌ها می‌دهید، با موکلان خود در میان بگذارند.

از کلیهٔ پیشنهادات، سؤالات و انتقادات استقبال می‌شود. مجموعه مقالات از طریق صفحهٔ اینترنتی و فیس‌بوک ما قابل دسترسی است.

ShahOfCoquitlam.Com
Facebook.com/ShahOfCoquitlam

نوشته افشای اطلاعات مربوط به نمایندگی در خدمات خرید و فروش اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

از روز ۱۷ اکتبر ۲۰۱۸ دولت فدرال کانادا قرار است مصرف و همراه داشتن ماری‌جوآنا را قانونی کند، همچنین قرار است نگهداری تا چهار بوتهٔ ماری‌جوآنا در هر خانه قانونی شود.

مستقل از اینکه با این رویداد موافق یا مخالف باشید، در این جستار تلاش خواهیم کرد بدون وارد شدن به مباحث پزشکی یا اخلاقی، تأثیرات این موضوع را بر بازار مسکن و خصوصاً بازار ونکوور بررسی کنیم.

خانه‌های کشتزار (Grow-op)

شاید اصطلاح Grow-op به گوشتان خورده باشد؛ Grow-op که به اختصار برای Grow-op House به کار می‌رود به خانه‌هایی اطلاق می‌شود که برای کشت ماری‌جوآنا و در پاره‌ای موارد برای کشت قارچ‌های توهم‌زا مورد استفاده قرار گرفته باشند.

قانون در اینجا تعریف مشخصی از تعداد بوته‌هایی که می‌تواند در یک خانه نگهداری شود تا آن خانه Grow-op محسوب شود، ارائه نمی‌کند و تنها به این بسنده می‌کند که اگر خانه‌ای به‌منظور کشت ماری‌جوآنا مورد بهره برداری قرار گیرد، Grow-op تلقی می‌شود.

چرا خانه‌های کشتزاری به‌وجود آمدند؟

پاسخ سادهٔ این سؤال، پول و درآمد سرشار است. چندی قبل در زمانی‌که سخت‌گیری بسیاری برای مبارزه با ماری‌جوآنا در آمریکای شمالی و به‌رهبری ایالات متحده صورت می‌گرفت، و تقاضا برای خرید آن در جامعه به‌وفور موجود بود، بسیاری از خانه‌ها خصوصاً در کانادا و به‌ویژه در بریتیش کلمبیا به‌عنوان فضایی مناسب و سرپوشیده و تا حد زیادی امن برای کشت این گیاه مورد استفاده قرار گرفت و در غالب موارد پیش از آنکه توسط پلیس شناسایی و تعطیل شوند، به‌مراتب بیشتر از ارزش خود خانه برای «کشاورزان» آن خانه سود به‌همراه آورده بود. بسیاری از این سودها و پول‌های عایدشده در قالب خرید املاک گران‌قیمت در نقاط اعیان‌نشین از جمله مناطق مطلوب ونکوور پول‌شویی شد.

خانه‌های کشتزاری چه ایرادی دارند؟

برای کشت غالب گیاهان، پس از بذر به ۳ عنصر اصلی نیاز است: خاک، آب و نور. گیاه ماری‌جوآنا نیز از این امر مستثنی نیست. از آنجا که این کشتزارها می‌باید درون ساختمان و به‌دور از چشم همسایگان و مأموران گسترده می‌شدند، نیاز به خاک را با افزودن مواد معدنی به آب‌هایی که ریشه‌ها در آن معلق می‌شود، برآورده می‌ساختند. برای جایگزین نمودن نور طبیعی خورشید نیز از لامپ‌های پرنور و البته پرمصرف استفاده می‌شد.

در اغلب موارد برای تعبیه این لامپ‌ها، برقکاری ساختمان می‌باید دست‌کاری شود که خود این کار آن هم بدون مجوز و تخصص لازم، می‌تواند مشکلات آتی برای سیستم الکتریکی ساختمان ایجاد کند. (Structural Compromisation )

از طرفی این‌گونه روش کشت، آن هم درون ساختمانی که برای این کار طراحی نشده باشد و سیستم تهویه لازم را نداشته باشد، محیطی مناسب برای رشد باکتری‌ها و کپک (Mold) را فراهم می‌کند، که می‌تواند بالقوه ساختمان را به‌سرعت فرسوده سازد و خطرات تنفسی نیز برای ساکنان آن ایجاد سازد.

پس از آزادسازی ماری‌جوآنا چه خواهد شد؟

به‌صورت کلی، دو عامل سبب می‌شد که خریداران به خانه‌های کشتزاری (Grow-op) چندان رغبتی نشان ندهند، یکی همان ایرادهایی است که اشاره شد و دومی نگرش جامعه به ماری‌جوآنا به‌عنوان یک مادهٔ مخدر است. در صورتی‌که شهرداری از وجود خانهٔ کشتزاری آگاه شود، صاحب ملک ملزم به بازسازی خسارات واردهٔ محیطی (remediation) خواهد بود که در بسیاری از موارد عامل اول را پاسخگو خواهد بود ولی عامل دوم که نحوهٔ تصور ماری‌جوآنا در اذهان است (Stigma) هنوز نیز خیلی را برای خرید چنین خانه‌ای دچار تردید می‌کند. در آخرین نظرسنجی کانادا سال ۲۰۱۰ نزدیک به ۳۰ درصد افراد ترجیح می‌دادند در چنین خانه‌ای سکونت نکنند.

هم‌زمان با قانونی‌شدن و عادی شدن تدخین این گیاه، نحوهٔ نگرش جامعه به‌تدریج تغییر خواهد کرد و جامعه راحت‌تر پذیرای آن خواهد شد (Socia lAcceptance)، ولی آنچه مهم‌تر است این خواهد بود که به‌صورت پتانسیل هر خانه‌ای پس از آزادی می‌تواند کشتزار (Grow-op) محسوب شود. به‌خاطر آورید که نگهداری تا چهار بوته مجاز خواهد بود؛ امری که مدت زیادی است در میان قانونگذاران مورد بحث است و هنوز نتیجهٔ قطعی‌ای وجود ندارد.

آنچه می‌توان انتظار داشت، سهولت بیشتر فروش این دسته خانه‌ها و بالطبع بالاتر رفتن نسبی بهای آن دسته‌ای باشد که بازسازی (Remediate) شده‌اند. از طرفی «کشاورزان» غیرقانونی این گیاه دیگر قدرت مقابله با تولید دولت را نخواهند داشت و می‌توان انتظار داشت قادر به پرداخت هزینه‌های زندگی در برخی از املاک مجلل ونکوور نباشند و ناچار به فروش شوند که طبیعتاً قیمت این املاک را کاهش خواهد داد.

از کلیهٔ پیشنهادات، سؤالات و انتقادات استقبال می‌شود. مجموعه مقالات از طریق صفحهٔ اینترنتی و فیس‌بوک ما قابل دسترسی است.

ShahOfCoquitlam.Com
Facebook.com/ShahOfCoquitlam

نوشته قانونی شدن ماری‌جوآنا و تاثیر آن بر بازار مسکن کانادا اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

قسمت قبلی این مطلب را در اینجا بخوانید

دکتر مهدی عباس‌زاده، دکترای مهندسی سازه و مشاور املاک – ونکوور

در دو قسمت قبلی به حداقل موارد مهم در آماده‌سازی آپارتمان برای فروش در بازار مسکن ونکوور اشاره شد. در ادامه، به سطح بالاتری از روش‌های آماده‌سازی خانه یعنی استیج کردن حرفه‌ای آن می‌پردازیم.

مفهوم استیج کردن خانه

استیج کردن یعنی علم و هنر بهینه‌سازی مبلمان، نورپردازی و دکوراسیون برای تبدیل خانه به کالایی که بتواند حداکثر جذابیت را از نگاه خریداران کسب کرده و منجر به فروش آن در حداقل زمان و به با بالاترین قیمت شود.

عملیات حرفه‌ای استیج‌ کردن معمولاً توسط شرکت‌های خاصی که کار طراحی و دکوراسیون داخلی را انجام می‌دهند صورت می‌گیرد. این شرکت‌ها، گروه‌های مختلفی دارند که می‌توانند یک واحد کاملاً خالی یا در شرایط نامناسب را با مبله کردن، هماهنگ کردن رنگ‌ها و تجهیز به دیگر وسایل اولیهٔ مورد نیاز برای یک خانه، تبدیل به خانه‌ای آمادهٔ سکونت و رؤیایی کنند. این شرکت‌ها همچنین تواناییِ این را دارند که خانه‌هایِ در حال حاضر مبله یا خانه‌هایی را که کسی در آن‌ها سکونت دارند نیز به جذاب‌ترین شکل ممکن استیج کنند.

چطور استیج کردن به فروش خانهٔ شما کمک می‌کند؟

در دو قسمت قبلی، به یکی از مهم‌ترین اصول در فروش موفق یک خانه که همان گذاشتن تأثیر مثبت در نگاه اول خریداران و برانگیختن احساسات آن‌هاست و اینکه شما تنها یک‌بار این شانس را دارید که حداکثر تأثیر را بر روی خریدار بگذارید، اشاره کردم. واحدهایی که از نظر ظاهری، زیبا به‌نظر می‌رسند و همچنین به‌درستی قیمت‌گذاری شده‌اند، در مدت زمانی کوتاه‌تر و به‌قیمت مناسب‌تری به‌فروش می‌رسند. در واقع استفاده از خدمات شرکت‌های حرفه‌ای استیجینگ تضمین می‌کند که خانهٔ شما به بهترین شکل ممکن در نگاه خریداران جلوه کند و بتواند تأثیر اولیهٔ مورد نظر را بگذارد.

استیج کردن خانه هزینه است یا سرمایه‌گذاری؟

کار استیج کردن مثل بقیهٔ امور در زندگی است: شما چیزی را دریافت می‌کنید که بهای آن را پرداخته‌اید. با وجود آنکه استیج کردن باعث زیباتر جلوه دادن یک خانه می‌شود، می‌بایست به این نکته توجه شود که این کار هزینه‌بر است و شاید برای همهٔ افراد یا همهٔ خانه‌ها مناسب نباشد. به‌عبارت دیگر، برای مالکان آپارتمان‌هایی که وقت یا توانایی لازم برای اینکه واحد خود را به بهترین شکل برای فروش آماده کنند ندارند، سرمایه‌گذاری در استیج کردن خانه باعث کامل به‌نظر رسیدن خانه در کوتاه‌ترین زمان ممکن (معمولاً کمتر از چند روز پس از تاریخ امضای قرارداد آن) می‌شود. واحدی که زیبا به‌نظر می‌رسد از بقیهٔ خانه‌های موجود در بازار متمایز شده و با قیمت بالاتر و در زمان کوتاه‌تری نسبت به واحدهای مشابه به‌فروش می‌رسد.

وقتی که در مورد استفاده از خدمات شرکت‌های استیج‌کننده تصمیم‌گیری می‌کنیم، بهتر است از خود این سؤال را بپرسیم که از نظر شما به‌عنوان فروشنده چه چیز مهم‌تر است. آیا شما هزینه‌ای برای کار استیجینگ کنار گذاشته‌اید؟ آیا مشاور املاک شما استیجینگ را لازم می‌داند؟ چقدر با واحدهای مشابه دیگر در بازار رقابت وجود دارد؟ آیا شرایط واحد در حالت بسیار نامناسبی است؟ آیا مبلمان موجود خانه قدیمی بوده و ظاهر بدی به آن داده و باعث تأخیر در فروش خانه علی‌رغم مناسب بودن آن می‌شود؟

پاسخ به این‌گونه سؤالات می‌تواند تصمیم‌گیری برای استیجینگ خانه برای فروش را آسان‌تر کند. با این تفاصیل، استفاده از خدمات شرکت‌های استیجینگ در فروش سریع‌تر و کارآمدتر خانه مؤثر است، ولی می‌بایست برای هر مورد با توجه به شرایط آن تصمیم‌گیری کرد.

ادامه دارد… .

لازم به ذکراست که نویسنده وکیل حقوقی نبوده و مطالب ارائه‌شده در بالا بسیار کلی است و صرفاً جنبهٔ آشنایی با نکات مهم در فروش آپارتمان در ونکوور را دارد. برای موارد خاص حتماً می‌بایست با وکیل خود یا افراد متخصص در این زمینه مشورت نمایید. در پایان، بنده با داشتن بیش از ۱۷ سال تجربهٔ کاری و دانشگاهی در صنعت ساختمان، آمادگی خود را برای هر گونه مشاوره و پاسخگویی به سؤالات شما عزیزان در زمینهٔ خرید و فروش املاک مسکونی، تجاری و پیش‌فروش اعلام می‌کنم. شما می‌توانید دیگر مقالات و آخرین اطلاعات بازار مسکن را در وب‌سایت یا صفحهٔ فیس‌بوک بنده پیگیری نمایید.

info@MahdiAbbaszadeh.ca

www.facebook.com/Royahomes

نوشته نکات مهم در فروش آپارتمان در ونکوور – قسمت ششم اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

قسمت قبلی این مطلب را در اینجا بخوانید

دکتر مهدی عباس‌زاده، دکترای مهندسی سازه و مشاور املاک – ونکوور

در قسمت قبلی (شمارهٔ ۵۹ نشریه)، به تعدادی از مراحل آماده‌سازی آپارتمان جهت فروش در ونکوور اشاره گردید. در ادامه، در این قسمت به تشریح دیگر مراحل آماده‌سازی آپارتمان برای ارائه در بازار خواهیم پرداخت.

هنگامی‌که قصد فروش ملکی را دارید، یکی از مهم‌ترین اصول در فروش موفق، برانگیختن احساسات خریدار است و دانستن این نکته که شما تنها یک‌بار این شانس را دارید که حداکثرِ تأثیر را بر روی خریدار بگذارید. آماده کردن صحیح آپارتمان برای فروش، منجر به دریافت پیشنهاد خرید بهتر و در مدت زمانی کوتاه‌تر می‌شود.

یکی از مهم‌ترین فاکتورها از نظر خریداران آپارتمان، فضای فیزیکی و موجودِ آن است، حال این فضا می‌خواهد مساحت واقعی واحد باشد یا اندازهٔ ظاهری آن. آماده‌سازی مناسب آپارتمان در بزرگ‌تر جلوه دادن آن در نگاه خریداران و در نتیجه افزایش ارزش ادراکیِ (Perception Value) آن بسیار مؤثر است. در اینجا به بررسی کارهایی که می‌بایست جهتِ آماده‌سازی خانه برای فروش صورت گیرد، می‌پردازیم:

پرهیز از به‌هم‌ریختگی

فضاهای کوچک وقتی‌که به‌هم‌ریخته نیستند، بزرگ‌تر به‌نظر می‌رسند. کمک به ساخت تصویر و درکی درست از اندازه و ابعاد خانه برای خریدار، به شما این امکان را می‌دهد که در بازار فروش بتوانید با دیگر واحدها رقابت کنید.

مدرن و به‌روزسازی

اگر واحد شما همچنان دارای لوازم برقی اُریجینال مربوط به ۳۰ سال قبل است، اکنون زمان آن است که نسبت به تعویض آن‌ها با وسایل به‌روز اقدام کنید. شما می‌توانید لوازم برقی به‌روز را با جستجویی ساده و به‌قیمت مناسب تهیه کنید. این به‌روز کردن می‌بایست با وسایل رایج و کم‌هزینه صورت گیرد و نباید هزینهٔ مالی زیادی روی دست شما بگذارد. تنها زمانی به فکر تعویض پوشش چوبی کف باشید که وضعیت کنونی آن بسیار نامطلوب باشد. کاربرد کف‌پوش‌های لمینیتی که قیمت کمتری دارند، برای صرفه‌جویی در هزینه‌ها می‌تواند گزینهٔ مناسب‌تری باشد. تعمیر چراغ‌های روشنایی نیز گزینه‌ای کم‌هزینه در جهت بهتر جلوه دادن واحد است. تعویض درها و رویهٔ کابینت‌های آشپزخانه و سرویس‌های بهداشتی به‌همراه نقاشی مجدد دیوارهای آن، می‌تواند تفاوت قابل ملاحظه‌ای در زیبایی واحد ایجاد کند. بهره‌مندی از نظرات یک طراح یا تزئین‌کنندهٔ داخلی در انتخاب رنگ و نکات ریز طراحی نیز اغلب می‌تواند منجر به دریافت پیشنهادات قیمت بهتر و قابل توجه‌تر شود. در صرف هزینه برای به‌روز کردن لوازم و دکوراسیون خانه خساست به خرج ندهید و اندکی بلندنظر باشید و البته حتماً قبل از هر اقدامی در این مورد با مشاور املاک خود مشورت نمایید. انجام هزینه‌های زائد و بسیار بالا، بدون آنکه بازگشتی در قیمت فروش خانه داشته باشد، کار عاقلانه‌ای نیست.

رنگ‌آمیزی

نقاشی تأثیر بسیار قابل توجهی در نو به‌نظر رسیدن یک واحد قدیمی دارد. اگر دیوارهای خانه خط و خش دارند، خراب و یا کثیف شده‌اند یا حتی رنگ آن‌ها فرسوده و پوسته پوسته شده است، یک دست رنگ‌آمیزی با رنگ‌های ملایم و روشن، این قابلیت را دارد که آپارتمان را نو و تازه نشان دهد و تأثیرگذاری خوبی را در نگاه اول خریدار به او القا کند.

جمع‌آوری عکس‌های خصوصی

وقتی‌که تصمیم به آماده‌سازی واحد خود برای فروش دارید، توصیه می‌شود که تمام عکس‌های شخصی و خانوادگی خود را که در معرض دید عموم است، از دسترس خارج کنید. هر چه خریداران راجع به زندگی و مسائل خصوصی شما کمتر اطلاعات داشته باشند، بهتر است، علی‌الخصوص زمانی‌که می‌خواهند بر روی قیمت چانه بزنند و با شما وارد مذاکره بشوند.

ادامه دارد… .

لازم به ذکراست که نویسنده وکیل حقوقی نبوده و مطالب ارائه‌شده در بالا بسیار کلی است و صرفاً جنبهٔ آشنایی با نکات مهم در فروش آپارتمان در ونکوور را دارد. برای موارد خاص حتماً می‌بایست با وکیل خود یا افراد متخصص در این زمینه مشورت نمایید. در پایان، بنده با داشتن بیش از ۱۷ سال تجربهٔ کاری و دانشگاهی در صنعت ساختمان، آمادگی خود را برای هر گونه مشاوره و پاسخگویی به سؤالات شما عزیزان در زمینهٔ خرید و فروش املاک مسکونی، تجاری و پیش‌فروش اعلام می‌کنم. شما می‌توانید دیگر مقالات و آخرین اطلاعات بازار مسکن را در وب‌سایت یا صفحهٔ فیس‌بوک بنده پیگیری نمایید.

info@MahdiAbbaszadeh.ca

www.facebook.com/Royahomes

نوشته نکات مهم در فروش آپارتمان در ونکوور – قسمت پنجم اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

اگر به شکلی فعال در بازار مسکن ونکور حضور داشته‌اید، حتماً با پیشنهادهای مختلفی که در مورد نوع و میزان وام مسکن بوده، روبرو شده‌اید. چنان‌که از عنوان این مقاله پیداست، با بررسی شرایط مالی افراد می‌توان به میزان وامی که به ایشان تعلق می‌گیرد پی برد و با دریافت وامی قانونی و مناسب و متناسب با شرایط مالی وام‌گیرنده، از دغدغهٔ عدم موفقیت در بازپرداخت وام پرهیز کرد و این یعنی وامی منعطف و با اقساطی قابل پرداخت در شرایط و فصول مختلف زندگی: وامی برای تمام فصول. از آنجا که بررسی جوانب وام مسکن و شایستگی وام گیرنده، موضوعی تخصصی است، مراجعهٔ درخواست‌کننده به مشاور وام مسکن ضروری می‌نماید. در این بین، متقاضی وام مسکن با دو انتخاب روبروست: انتخاب اول عبارت است به تک‌تکِ بانک‌ها مراجعه‌کردن و احیاناً در هر مورد کردیت چک شدن و بعد جمع‌بندی شخصی و نهایتاً تصمیم‌گیری. اشکال کار در اینجاست که معمولاً وام‌گیرنده تخصص کافی در زمینهٔ مقایسهٔ وام‌ها را نداشته و فردی متخصص و بی‌طرف که کارمند بانک نباشد در این تصمیم‌گیری دخیل نیست. انتخاب دوم مراجعه به مشاور وام مسکن مستقل است که طبیعتاً با کسب اجازه از شما، ایشان اقدام به کردیت‌ چک نموده و تمامی اطلاعات را در نرم‌افزاری که قابل استفاده برای بسیاری از وام‌دهندگان است، قرار می‌دهد. سه مزیت اصلی این روش عبارت است از: اول نیاز به فقط و فقط یک‌بار کردیت چک، دوم امکان ارسال هم‌زمان درخواست وام به چند وام‌دهنده و سومین مزیت، استفاده از خدمات فردی متخصص در حین فرآیند دریافت وام است.

بعد از آنکه گزینه‌های مختلف وام مسکن در اختیار شما قرار گرفت، مقایسهٔ نرخ بهره و سایر مشخصات مهم، صورت می‌گیرد. این مرحله تماماً به شرایط خاص وام‌گیرنده، برنامه‌های احتمالی آینده، در زمینهٔ امکان پیش‌پرداخت وام یا انتقال و غیره بستگی دارد و این دقیقاً مرحله‌ای است که عنوان این مقاله به مغهوم آن اشاره دارد: «وامی برای تمام فصول». یعنی وامی که در سرد و گرم شرایط مختلف مالی شما، حتی‌الامکان سازگاری را داشته باشد و شما را مجبور به پرداخت جریمه‌های هنگفت نکند.

مرحلهٔ بعدی، انتخاب مشاور خرید و فروش مسکن (ریلتور) است. در این مرحله، انتخاب فردی که دارای هر دو گواهینامهٔ وام و البته خرید و فروش مسکن (ریلتور و مورگیج بروکر) باشد، به متقاضی امکان ویژه‌ای خواهد داد. حذف تمام مکاتبات و نقل قول‌های بین دو فرد (ریلتور و مورگیج بروکر) در حین یک معامله، یعنی صرفه‌جویی در وقت و خطای انسانی و به‌ویژه محکم و مستقیم به اصل موضوع پرداختن و نهایتاً نقل و انتقال ملک. لازم به یادآوری است که داشتن هر دو مدرک توسط یک نفر الزامی نیست ولی بالطبع مزیتی رقابتی است. تعهد ریلتوری با این ویژگی به شما البته بیشتر خواهد بود. برای مثال به شکلی قانونی، برخی از مشاوران خرید و فروش مسکن، از خریداران تعهد می‌گیرند که ایشان به‌هیچ‌وجه مسئول وام نیستند و این یعنی حذف مسئولیتی بزرگ و نهایتاً ریسک چنین کاری متوجه مصرف‌کنندهٔ نهایی یعنی همان خریدار است.

عموماً توصیه می‌شود که در شرایط قرارداد، شرط وام مسکن قید شود. حتی چگونگی نگارش چنین متنی نیاز به تخصص دارد. برای مثال باید به مدت وام، حداکثر بهره و بسیاری از نکات مهم دیگر، اشاره شود. بسیاری از قراردادهای مسکن به‌دلیل همین موضوع یعنی عدم موفقیت در دریافت وام‌، کنسل می‌شوند.

در کنار تمام شرایط عمومی دریافت وام که برای همهٔ کانادایی‌ها مصداق دارد، ایرانیان با پیش‌شرط‌های بیشتری مواجه‌اند. بعضی از این محدودیت‌ها به قوانین پولشویی و ردیابی پول‌های انتقال داده‌شده مربوط است. به‌همین دلیل، به نفع وام‌گیرندهٔ ایرانی است که با یک نفر مشاور وام مسکن فارسی‌زبان در ارتباط باشد تا به وام‌دهندگانی مراجعه کند که در دستورالعمل‌های داخلی خود، مشکلی با منابع مالی ایرانی نداشته باشد، یعنی حداقل از آنچه که دولت فدرال از مؤسسات مالی انتظار دارد، سخت‌گیری بیشتری نداشته باشد. چه بسا بسیاری از درخواست‌های وام مسکنی که در مراحل اولیه بسیار قابل قبول به‌نظر می‌آمده، در واپسین لحظات، به مجرد اطلاع از منبع پول، به یک‌باره تعهد وام پس گرفته شده و متقاضی وام مسکن در میان چه کنم چه کنم رها شده و در مواقعی با ضرر و زیان، کار خاتمه یافته است.

نویسندهٔ این مقاله سعی دارد که هر از چند گاهی یکی از باید‌ها و نباید‌ها را موشکافی کرده و در جهت تنویر افکار عمومی آن را با شما به اشتراک بگذارد. ایشان را در فیسبوک همیاری و با شناسه «شهرام همراز» یا در صفحهٔ بیزینسی‌اش به‌نام «Sha Ham» دنبال کنید .

ارادتمند: شهرام همراز، دارای دو مدرک مشاورهٔ مسکن و مشاورهٔ وام مسکن به‌طور هم‌زمان

‎۶۰۴-۴۴۱-۰۸۷۴‎

www.hamraz.ca

نوشته از وام مسکن تا خرید و فروش خانه – از مشاوره وام مسکن تا خرید مسکن – «وامی برای تمام فصول…» اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

شهرام همراز – ونکوور

بر خلاف تصور خیلی از هم‌وطنان، «استانداردها و قوانین» در بسیاری از موارد تنها به حداقل‌ها اشاره دارند. این موضوع در قوانین خرید و فروش مسکن ونکوور نیز مصداق دارد. برای شما به‌عنوان خریدار و فروشندهٔ مسکن، بهترین انتخاب، یافتن مشاور مسکن و مشاور وام مسکنی است که نه‌تنها پایبند به این حداقل‌هاست که حتی فراتر رفته است. برای مثال تا همین اواسط ماه ژوئن (June)‏ ۲۰۱۸، معاملهٔ دو سر سود (معروف به مشاور دوگانه) جایز بود و خوشبختانه اکنون ممنوع شده است. علت اصلی این تغییر، مشکلاتی بود که برای هر دو طرف معامله پیش می‌آمد و در واقع شاید بتوان گفت که مشاور مسکن موظف به انجام وظایف اصلی خود نبود و این به ضرر عموم مردم بود. برای وکلا این موضوع از اول غیرقانونی بود. چطور می‌شد که یک نفر هم وکیل متهم باشد و هم وکیل شاکی؟ یا اساساً وکیل باشد ولی نه متهم را نمایندگی کند و نه شاکی را؟ برای مشاوران مسکن هم همین منطق از این به بعد حاکم است. هر مشاور مسکن وظایفی قانونی دارد و به‌نفع مردم است که فقط یک طرف معامله را در آنِ واحد نمایندگی کند و مدافع منافع او باشد. البته پیش از ۱۵ ژوئن ۲۰۱۸ هم بودند بعضی از مشاوران مسکن که با حفظ حداقل‌هایی برای خود، هرگز حاضر به مشاورهٔ دوجانبه (dual agency) نمی‌شدند و منافع دیگران را به سود کوتاه‌مدت خود ترجیح می‌دادند. شاید یکی از سؤال‌های خوبی که مشتریان باید از مشاور مسکن آینده‌شان بپرسند این باشد که: «آیا در طول عمر حرفه‌ای خود تا به حال هرگز مشاورهٔ دوجانبه داشته‌اید؟» پاسخ «نه» از طرف ایشان، نشاندهندهٔ استاندارد بالای ایشان است و نشانهٔ خوبی برای شروع همکاری. با مشاور مسکن خوش‌نامی که بیش از ۴۵ سال در این حرفه مشغول است صحبتی داشتم و او می‌گفت، البته در موارد خاصی مشاور مسکن دوجانبه بوده است، ولی هیچ‌وقت احساس خوبی از آن معامله نداشته، چرا که نتوانسته آن‌چنان که باید و شاید از حقوق مشتری خود دفاع کند. مشاورهٔ دوجانبه دقیقاً نمونه‌ای از همان منطقی است که به آن اشاره شد: «استانداردها و قوانین، فقط ضامن حداقل‌ها هستند و نه بهترین گزینه‌ها.»

وظیفهٔ امانت‌داری (Fiduciary Duty) و وفاداری (Loyalty)

این نوع از وظیفه به زبان ساده، حق تقدم دادن به منافع مشتری نسبت به منافع مشاور مسکن است که البته مشاور مسکنی که با شما به‌عنوان مشتری در ارتباط است، می‌بایست به آن عمل کند. در تعریف انگلیسی به آن بالاترین درجه از حفاظت منافع مشتری می‌گویند. وقتی خریدار به‌عنوان مشتری با مشاور مسکن خود ارتباط «unrepresented» دارد، چنین خریداری به‌صورت قانونی نمی‌تواند انتظار «وفاداری» از مشاور مسکنش داشته باشد. ما در زبان مادری‌مان شعر زیبایی داریم که می‌گوید: «مرا عهدی است با جانان که تا جان در بدن دارم / هواداران کویش را چو جان خویشتن دارم» و وفاداری به‌معنی واقعی کلمه یعنی همین. «اول منافع مشتری و بعد منافع منِ مشاور مسکن».

یک مثال ساده: مشاوران مسکنِ خریدار، عموماً در هر خریدی برای مشتری خود، مبلغ کمیسیون خود را از فروشنده دریافت می‌کنند و البته عموماً بر اساس درصدی از مبلغ فروش. بدین معنی که اگر چه این مشاور مسکن نمایندهٔ خریدار است، اما هر چقدر که با قیمت بالاتری برای مشتری خرید کند، سود بیشتری خواهد داشت. هر چند، به‌دلیل آنکه «مشتری» به‌نوعی موکل محسوب می‌شود، مشاور مسکن می‌بایست منافع خریدار را جلوتر از خود قرار دهد و تا جایی که ممکن است سعی در انجام مذاکره‌ای خوب برای کاهش قیمت با مشاور مسکنِ فروشنده داشته باشد. این یعنی سود کمتر برای مشاور مسکن و این یعنی وفاداری.

آشنایی با این ظرافت‌های حرفه‌ای به شما هم‌وطن مقیم ونکوور کمک خواهد کرد که فرق «خوب، بد، زشت» مشاوران مسکن و مشاوران دریافت وام مسکن را بشناسید و در فرآیند انتخاب مشاور مسکن و مشاور وام مسکن تصمیمی خردمندانه اتخاذ کنید. البته که به‌صورت طبیعی و در جامعه‌ای سالم، انتظار مشاور مسکن و مشاور وام مسکن، سود اقتصادی است، اما سؤال اینجاست که با حفظ چه استانداردی.

داشتن مدرک مشاورهٔ مسکن و در کنار آن مشاورهٔ وام مسکن توسط یک نفر به شما امکان می‌دهد که دید جامع‌تری نسبت به کل فرآیند خرید داشته باشید و بین دو مشاور مختلفِ وام مسکن و مشاور خرید و فروش مسکن سرگردان نباشید. چه بسیار معاملات مسکنی که به‌دلیل همراستا نبودن مشاور مسکن و مشاور وام مسکن به سرانجام درستی نرسیده است. البته واضح است که داشتن این دو مدرک به‌طور هم‌زمان الزامی نیست، ولی یک مزیت است.

توجه کنید که هیچ مشاور مسکنی که دارای مدرک مشاورهٔ وام مسکن نیست، به‌هیچ‌وجه نباید به شما در خصوص وام مسکن مشاوره‌ای بدهد و چنین عملی در کانادا جرم است و در مواردی به جریمه‌های سنگین مالی و حرفه‌ای و دست‌کم بدنامی منتهی می‌شود. برای اطلاع از عواقب چنین کاری لطفاً به «FICOM» که زیر نظر وزارت مالی کاناداست، مراجعه کنید .

نویسندهٔ این مقاله سعی دارد که هر از چند گاهی یکی از باید‌ها و نباید‌ها را موشکافی کرده و در جهت تنویر افکار عمومی آن را با شما به اشتراک بگذارد. ایشان را در فیسبوک همیاری و با شناسه «شهرام همراز» یا در صفحهٔ بیزینسی‌اش به‌نام «Sha Ham» دنبال کنید .

ارادتمند: شهرام همراز، دارای دو مدرک مشاورهٔ مسکن و مشاورهٔ وام مسکن به‌طور هم‌زمان

‎۶۰۴-۴۴۱-۰۸۷۴‎

www.hamraz.ca

نوشته از وام مسکن تا خرید و فروش خانه – کدام مشاور مسکن و کدام مشاور وام مسکن اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.