مهندس بابک شیخ‌ صراف – ونکوور

اجرای بازسازی معمولاً شامل تعویض کف، جابه‌جایی دیوارها، رنگ‌کردن دیوارها، نصب لامپ سقفی، صاف‌کردن سقف‌های طرح‌دار قدیمی، اضافه و کم‌ کردن سرویس بهداشتی، تعویض قرنیز و نوار گچ‌بری سقف، تعویض پنجره‌ها و پرده‌ها، تعویض کابینت آشپزخانه و شیرآلات، تعویض تجهیزات آشپزخانه و نوسازی حمام است. برخی از این بازسازی‌ها نیاز به اخذ مجوز ندارد. برخی نیاز به مجوز مدیریت ساختمان دارد و برخی دیگر نیاز به مجوز شهرداری هم دارد.

آپارتمان‌ها، تاون‌هاوس‌ها و تمامی مجموعه‌هایی که دارای مشاعات‌اند، بر اساس قوانین آپارتمان‌نشینی با محدودیت‌هایی در نحوهٔ بازسازی مواجه‌اند. هر مجموعه بر اساس قوانین عمومی شهرداری منطقه و قوانین اختصاصی مربوط به آن مجتمع می‌تواند در نحوهٔ بازسازی داخلی یک واحد اعمال نظر کرده و مالک را مجبور به گذراندن پروسه‌های قانونی برای انجام نوسازی نماید. در این مقاله قصد داریم به بررسی قوانین اختصاصی آپارتمان‌ها بپردازیم و در مقالهٔ بعدی به نحوهٔ گرفتن مجوز از شهرداری و نحوهٔ اجرا و نظارت خواهیم پرداخت.

مدیریت یک مجموعه بر اساس قوانین تصویب‌شده توسط مالکان اولیه، الحاقی‌های این قوانین که در طول زمان و در جلسات سالانه مجموعه به توافق رسیده و در ادارهٔ ثبت اسناد به‌صورت قانونی ثبت شده باشد، می‌تواند در مورد نحوهٔ بازسازی داخل یک واحد اعمال نظر کند. دلیل این نظارت امنیت ساکنین مجموعه، تأثیرپذیری واحد‌های دیگر مجموعه از بازسازی داخلی یک واحد و محدودیت‌های بیمهٔ کلی ساختمان است. به‌عنوان مثال اگر لوله‌های آب‌وفاضلاب مجموعه‌ای از داخل واحدِ در حال بازسازی گذشته باشد، برداشتن دیوار یا امکان‌پذیر نیست یا دارای روند قانونی بسیار پرهزینه‌ای است. در ساختمان‌های چوبی برداشتن دیوار باید به تأیید مهندس با مجوز مربوطه برسد تا از باربر نبودنِ دیوار اطمینان حاصل شود یا تمهیدات لازم برای جایگزینی تحمل وزن صورت پذیرد. برای شروع کار بازسازی باید مدیریت ساختمان را با پرکردن فرم‌های درخواست مخصوص بازسازی، که توسط مالک یا مالکان پر می‌شود، مطلع کرد. این فرم‌ها شامل سؤالاتی در مورد کلیات انجام کار، مشخصات شرکتی که کار بازسازی را انجام می‌دهد و تعهدات مربوط به خسارت‌زدن به مجموعه و بیمهٔ ساختمان است (برای دیدن نمونهٔ این فرم‌ها به وب‌سایت اینجانب مراجعه کنید). قدم بعدی، مطالعهٔ کامل قوانین و مقررات ساختمان قبل از برنامه‌ریزی برای انجام پروژهٔ نوسازی است. از جملهٔ این محدودیت‌ها می‌توان به ساعات انجام کار، جنس مواد مصرفی و ممنوعیت در انجام برخی بازسازی‌ها اشاره کرد. به‌عنوان مثال در برخی مجموعه‌های ساختمانی، رنگ، نوع و جنس پردهٔ پنجره‌هایی که رو به بیرون است، باید مشخص و با کل مجموعه هماهنگ و یکسان باشد. در برخی از مجموعه‌ها استفاده از کف‌های چوبی و لمینیت ممنوع است و در تعدادی، فوم مورد استفاده در زیر کف‌های چوب و لمینیت باید حتماً آکوستیک بوده و مورد تأیید مدیریت مجموعه باشد.

به‌طور کلی هر گونه تغییری که داری اتصال دائم به مشاعات مجموعه باشد، باید با اجازهٔ مدیریت انجام شود. مثلاً می‌توان یک شبکهٔ چوبی زیبا برای پاسیوی اختصاصی درست کرد و روی سطح زمین انداخت ولی اگر کسی بخواهد همین شبکه را به زمین پیچ کند باید از مدیریت اجازه بگیرد. ساعات انجام کار در طول هفته محدود و در روزهای یکشنبه ممنوع است. هرگونه وسیله شامل ماشین ظرف‌شویی، ماشین لباس‌شویی، خشک‌کن، آشغال‌خردکن ظرف‌شویی و اجاق گاز را می‌توان در صورت وجود تعویض کرد، ولی اضافه‌کردن هر کدام به واحد نیاز به مجوز مدیریت دارد. در بازسازی مجموعه‌های قدیمی یکی از مسائل مورد علاقهٔ مالک دوجداره‌کردن شیشه‌ها و تعویض پنجره‌هاست. با توجه به اینکه نوسازی پنجره‌ها یکی از گران‌قیمت‌ترین کارها در بازسازی بوده و به نوعی به مشاعات ساختمان مربوط است، مدیریت ساختمان در صورت دادن مجوز برای هرگونه تغییر در شیشه‌ها و پنجره‌ها به مالک یادآوری می‌کند درصورتی‌که شورای ساختمان تغییر پنجره‌ها را در آینده تصویب کرد، مالک موظف به پرداخت سهم تعیین‌شده خواهد بود. در اجرای پروژه نیز باید برای جداکردن نخاله‌های ساختمانی آزبست‌دار و بدون آزبست، تمیزنگه‌داشتن راهروها و مشاعات ساختمان، ساعت‌های بستن شیرهای آب کل ساختمان در صورت نیاز و زمان‌بندی پروژه، برنامه‌ریزی کرد. در مورد هر گونه بازسازی از قبیل گاز، لوله‌کشی و برق‌کشی ساختمان که با امنیت جانی و مالی ساکنان سروکار دارد، باید حتماً از افراد دارای مجوز کار در کانادا استفاده شود.

ادامه در شمارهٔ بعد…

نوشته نکات ارزشمند در بازسازی و نوسازی آپارتمان‌ها و تاون‌هاوس‌ها اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

مهندس بابک شیخ صراف – ونکوور

از ابتدای دسامبر ۲۰۱۱، فصل ۹۴ اصول مجتمع‌های ساختمانی، تمامی مجموعه‌های دارای مشاعات را موظف به تهیهٔ گزارش افت بهای ساختمان کرده است. این گزارش باید شامل تخمین هزینه‌های تعمیر و نوسازی برای موارد پرهزینه مانند آسانسورها، سقف و پنجره‌های بیرونی و گزارش طول عمر آن‌ها باشد و هر سه‌سال یک‌بار به‌روز شود. این گزارش با توجه به افزایش تعداد مجتمع‌های مسکونی در کانادا و افزایش عمر ساختمان، افق چندساله‌ای برای پیش‌بینی هزینه‌های تعمیر و نگهداری قسمت‌های مشاعی ساختمان ارائه می‌دهد.

گزارش افت بها نه‌تنها برای مالکینِ مجموعه، حاوی اطلاعاتی در مورد هزینه‌های مشاعی ساختمان در آینده و تدارک بودجه برای تأمین پرداخت در زمان مقرر است، بلکه افق روشنی برای خریداران یک واحد دارای مشاعات در اختیار آن‌ها قرار می‌دهد. خریدار با مطالعهٔ این گزارش در مورد ارزش وسایل با ارزش مجموعه، خلاصهٔ تعمیرات و نگهداری ساختمانی که معمولاً هر چند سال یک‌بار اتفاق می‌افتد، اطلاعات به‌دست می‌آورد. این گزارش شامل عملکرد روزانهٔ مدیریت ساختمان برای حفظ و نگهداری ساختمان نمی‌شود. به‌عنوان مثال گزارش هزینه‌های مربوط به سقف مجموعه، پنجره‌های بیرونی، لوله‌کشی‌ها، عایق‌بندی دیوارهٔ ساختمان در برابر رطوبت، آسانسور و فونداسیون ساختمان را برآورد می‌کند ولی در مورد گل‌کاری، نظافت و تعمیرات جزئی ساختمان اطلاعاتی ارائه نمی‌کند.

گزارش کامل افت بهای ساختمان، شامل بازرسی حضوری از کل فضای مشاعات و تهیهٔ عکس از سقف‌ها، لوله‌های هدایت باران، پنجره‌ها، تأسیسات، لوله‌کشی‌های آب و گاز، سیم‌کشی‌های برق، فونداسیون و موارد مشابه است. در ادامهٔ گزارش، بر اساس عمر تأسیسات به‌کار رفته و سال ساخت آن‌ها و مقایسه با متوسط طول عمرشان بر اساس توصیهٔ سازنده، برنامهٔ زمان‌بندی‌شده‌ای برای تعویض یا تعمیر کلی آن‌ها ارائه می‌شود. مثلاً اگر تانک آب گرم ساختمان با عمر متوسط ۱۲ سال و سقف با گارانتی بیست و پنج ساله هر دو در سال ۲۰۱۰ تعویض شده باشند، این گزارش در سال ۲۰۲۲ هزینهٔ تعویض تانک و در سال ۲۰۳۵ هزینهٔ تعویض سقف را در نظر می‌گیرد. در انتهای گزارش معمولاً چند برنامه‌ریزی مالی با افق سی‌ساله پیشنهاد می‌شود که در یکی از جلسات ساختمانی به رأی‌گیری گذاشته می‌شود. بنابراین حضور در جلسات ساختمانی به همهٔ مالکین توصیه می‌شود تا در جریان تصمیمات مدیریتی نقش داشته باشند.

در مجموعه‌های ساختمانی، موجودی صندوق ذخیرهٔ (Contingency Reserve fund) ساختمان فاکتوری مهم ولی ناکافی است. خریداران و ریلتورها با دیدن عدد این صندوق و درنظرگرفتن مسائل دیگر مجموعه، مانند عمر ساختمان و تعداد واحدها، نتیجه‌گیری اولیه‌ای در مورد سلامت یا عدم سلامت مجموعه دارند. میزان موجودی صندوق ذخیره نباید از درصد معینی از هزینه‌های جاری (Operating Cost) ساختمان کمتر باشد. در صورت کمبود این موجودی، مدیریت ساختمان یا به پرداخت شارژ ماهانه اضافه خواهد کرد یا به‌صورت یکجا از مالکین دریافت خواهد نمود. به‌همین دلیل است که واحدی با مساحت‌های مساوی در دو مجموعهٔ متفاوت ممکن است تا چند صد دلار در پرداخت هزینهٔ ماهانه اختلاف داشته باشند. گزارش افت بها در تعیین قیمت یک واحد در مجموعه‌های کنار یکدیگر نقش زیادی بازی می‌کند. به‌عنوان مثال در مجموعهٔ وود کرافت نورث‌ونکوور که هر برج دارای مدیریت و صندوق جداست، یکی از مسائل مهم در تعیین قیمت در هر برج، گزارش افت بهای ساختمان است. اگر فرض کنیم مجموعه‌ای با داشتن ۲۵ واحد با ارزش یکسان دارای صندوق ذخیرهٔ ۱۵۰٬۰۰۰$ باشد، این به معنای آن است که هر واحد به اندازهٔ ۶٬۰۰۰$ در صندوق سهم دارد. حال فرض کنید که این ساختمان برای تعویض پنجره‌ها و ترمیم فونداسیون نیاز به هزینهٔ ۷۵۰٬۰۰۰ دلاری داشته باشد. این به معنای آن است که موجودی صندوق ساختمان برای پرداخت هزینهٔ مذکور، کافی نیست و تمامی مالکین ملزم به پرداخت ۳۰٬۰۰۰$ هستند که باید به‌صورت نقدی یا بسیار کوتاه‌مدت پرداخت گردد. اگر مالک یا خریدار در مورد این هزینه اطلاعات کافی نداشته باشد و نتواند به‌موقع پرداخت را انجام دهد، ممکن است مدیریت ساختمان با طرح شکایت از مالک حتی تا پای فروش واحد بدهکار پیش برود. اگر این هزینه قبل از تاریخ انتقال سند مشخص شده باشد، پرداخت این هزینه بر عهدهٔ فروشنده است.  به‌همین دلیل بانک‌ها قبل از پرداخت وام به متقاضیان خصوصاً با درصد پیش‌پرداخت پایین، گزارش افت بها را به‌صورت کامل مطالعه می‌کنند تا ریسک سرمایه‌گذاری خود را به حداقل برسانند. یکی از وظایف اصلی مشاور ملکی، دریافت و مطالعهٔ گزارش افت بهای ساختمان و تحویل گزارش به خریدار جهت مطالعه و بررسی است. با وجود اینکه این گزارش در برخی مجموعه‌ها از صد صفحه بیشتر است، توصیه می‌شود قبل از خرید آپارتمان، تاون‌هاوس یا املاک تجاری دارای مشاعات، با مشاور ملکی خود در این زمینه گفت‌وگو نمایید. برای دریافت آخرین مقالات من و اطلاعات ملکی به وبسایت من www.bobbychic.com مراجعه کنید.  

نوشته نکات مهم در خرید آپارتمان و تاون‌هاوس (قسمت ۱) اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.