در این شماره قصد دارم به پرسش‌های مشترکی که اکثر خوانندگانِ مطالب من داشته‌اند، پاسخ دهم. شما هم اگر در رابطه با املاک پرسشی دارید، می‌توانید با من تماس گرفته و پرسش خود را مطرح کنید.

پرسش: آیا شرکت‌های سازنده می‌توانند قیمت آپارتمانی را که پیش‌فروش کرده‌اند، با توجه به تغییرات در شرایط بازار تغییر دهند؟

پاسخ: خیر، صعود یا نزول قیمت‌ها یا تغییر در قیمت مصالح ساختمانی، نمی‌تواند هیچ تغییری در مفاد قرارداد پیش‌فروش ایجاد کند.

پرسش: در صورت مغایرت متراژ واقعی آپارتمان هنگام تحویل  با متراژ درج‌شده در قرارداد، چه اتفاقی خواهد افتاد؟

پاسخ: این موضوع تا حدودی به نوع قرارداد بستگی دارد و باید در هنگام عقد قرارداد شرایط مربوطه را به‌دقت مطالعه کرد، ولی معمولاً اگر واحد مزبور تا سه درصد کوچک‌تر باشد، خریدار حق اعتراض ندارد، درصورتی‌که مورد معامله، بین سه تا نه درصد کوچک‌تر باشد، سازنده موظف به پرداخت مابه‌التفاوت متراژ به خریدار است، اما اگر بیش از نه درصد کوچک‌تر باشد، خریدار حق دارد قرارداد را فسخ نماید و اگر واحد بزرگ‌تر باشد، فروشنده نمی‌تواند ادعایی برای دریافت وجه اضافی داشته باشد.

پرسش: آیا سازنده می‌تواند تغییری در مصالح مصرفی، منصوبات یا امکانات رفاهی ساختمان ایجاد کند؟

پاسخ: خیر، کلیهٔ موارد فوق باید در قرارداد پیش‌فروش ذکر شده باشد و سازنده موظف به اجرای دقیق شرایط قرارداد است و در صورت هرگونه تغییر، اخذ رضایت پیش‌خریداران الزامی‌ست.

پرسش: اگر بعد از امضای قرارداد، بلافاصله خریدار تغییر عقیده بدهد چه اتفاقی رخ خواهد داد؟

پاسخ: طبق قوانین کانادا، پس از امضای قرارداد پیش‌فروش توسط طرفین و حتی پرداخت وجه، خریدار یک‌هفته فرصت دارد تا متون امضاشده را به‌دقت بررسی نماید و در صورت تغییر عقیده به‌هر دلیل، می‌تواند قرارداد را بدون پرداخت هیچ‌گونه ضرر و زیانی فسخ نماید.

پرسش: چگونه می‌توان در زمان پیش‌خرید از قوانین مدیریتی ساختمان مطلع گردید؟

پاسخ: سازنده موظف است در هنگام عقد قرارداد، طی فرم جداگانه‌ای اطلاعات مربوط به مدیریت ساختمان از قبیل شارژ ماهیانه، قوانین استفاده از فضاهای مشاع، قوانین مربوط به اجاره یا نگهداری از حیوانات خانگی را در اختیار پیش‌خریداران قرار دهد.

پرسش: آیا در هنگام پیش‌خرید امکان اخذ تخفیف یا تغییر در شرایط پرداخت وجود دارد؟

پاسخ: پیشنهاد خریدی که به شرکت سازنده ارائه می‌شود، هیچ تفاوتی با سایر معاملات ملکی ندارد. پیش‌خریدار، پیشنهاد مطلوب خود را ارائه می‌دهد و سازنده در رد یا قبول آن مختار است. معمولاً نقش مشاور املاک مجرب در این مقوله بسیار پررنگ است.

پرسش: آیا امکان واگذاری به غیر برای پیش‌خریداران، قبل از هنگام تحویل، وجود دارد یا خیر؟

پاسخ: این موضوع برای بسیاری از کسانی که در ملک سرمایه‌گذاری می‌کنند حائز اهمیت است، و پاسخ مجدداً به سیاست‌های شرکت سازنده بستگی دارد و باید شرایط واگذاری به‌ غیر، از ابتدا در قرارداد توضیح داده شود. فراموش نکنید که با پرداخت ده الی بیست درصد ودیعه، شما مالک تمام و کمال آپارتمان نخواهید بود و تا زمان تحویل و انتقال سند، شما فقط صاحب امتیاز آن واحدید بنابراین هرگونه نقل‌و‌انتقال به غیر می‌بایست با اخذ اجازهٔ کتبی از سازنده باشد و نحوهٔ انجام کار به این صورت است که قرارداد دیگری بین خریدار جدید، که توسط شما به سازنده معرفی می‌شود، و شرکت سازنده، منعقد می‌شود و شما پس از دریافت مبلغ مورد نظرتان از خریدار جدید، قراردادتان را با سازنده فسخ  می‌کنید و نهایتاً کلیهٔ حق‌و‌حقوق و احیاناً مسئولیت‌های مربوطه و تعهدات، از شما سلب و به شخص جدید واگذار می‌شود. هرگونه نقل وانتقال دیگر، فاقد ارزش قانونی است. برای انجام پروسهٔ مذکور، وجهی حدود یک الی دو درصد از ارزش ملک به‌عنوان هزینهٔ نقل‌وانتقال توسط سازنده دریافت خواهد شد. اما اگر در هنگام تنظیم قرارداد اولیه، نام شخصی را در نظر داشته باشید که بخواهید قرارداد را احیاناً بعداً به نام ایشان تغییر دهید، می‌توانید نام شخص را در قرارداد ذکر کنید و بدون پرداخت هیچ‌گونه وجهی، هر زمان که مایل بودید قرارداد را به نام ایشان تغییر دهید.

پرسش: آیا در معاملات پیش‌خرید، مشاور املاک به‌عنوان مشاور هر دو طرف فعالیت می‌کند؟

پاسخ: خیر، مشاور املاک شما به‌عنوان مشاور خریدار فعالیت دارد و به‌دنبال خرید ایده‌آل برای شماست و مشاوران املاک شرکت سازنده، به‌عنوان مشاور فروشنده فعالیت می‌کنند.

پرسش: آیا افرادی که مقیم کشور کانادا نیستند، امکان خرید یا استفاده از تسهیلات بانکی را دارند؟

پاسخ: بله، ولی باید مالیات اضافه پرداخت کنند و شرایط اخذ وام نیز تا حدودی متفاوت خواهد بود، بدین صورت که معمولاً بانک‌ها پیش‌پرداخت بیشتری طلب می‌کنند و بهرهٔ بانکی نیز تا حدودی بیشتر خواهد بود.

پرسش: آیا برای استفاده از تسهیلات بانکی می‌توان شخص دیگری را به‌عنوان ضامن بازپرداخت معرفی کرد؟

پاسخ: بله، اگر شرایط اخذ وام بانکی را نداشته باشید، می‌توانید از کسی که شرایطش را دارد به‌عنوان ضامن بازپرداخت استفاده نمایید.

نوشته پاسخ به پرسش‌های متداول در زمینهٔ املاک اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

با نگاهی به تجربهٔ پنج‌سالهٔ اخیر بازار مسکن ونکوور، می‌توان چهار دورهٔ مجزا را برای این بازار شناسایی و تعریف کرد:

اوایلِ دوران رونق، اوجِ دوران رونق، دوران رکود و نهایتاً دوران تثبیت قیمت.

بر این مبنا فعالان بازار مسکن اعم از خریداران، فروشندگان، سرمایه‌گذاران، سازندگان و حتی فعالان بازارهای موازی مسکن باید ضمن شناسایی ادوار مختلف، تصمیم صحیح و مناسب را در خصوص خرید، فروش یا سرمایه‌گذاری اتخاذ کنند.

با تأمل بر روی هر یک از فاکتورهای تأثیرگذار مانند: تغییرات سیاسی در منطقه، نقدینگی موجود در بازار، قوانین مالیاتی و وام مسکن، ارزش دلار کانادا یا حتی استراتژی‌های شرکت‌های بزرگ سازنده تا حدودی امکان پیش‌بینی این بازار وجود دارد.

با نگاهی تیزبینانه در مورد تصمیمات اتخاذشده توسط قانونگذاران در حوزهٔ مسکن، می‌توان دید که آن‌ها نیز به‌دنبال کاهش قیمت به‌همراه رکود بازار نیستند بلکه به‌دنبال تعدیل قیمت‌ها و نهایتاً تثبیت بازارند.

به‌عنوان مثال، قانون مالیات برای خریداران خارجی زمانی وضع و ابلاغ شد که بازار تا حدودی وارد مرحلهٔ تعدیل قیمت‌ها شده بود، سپس با کمی تأخیر تغییراتی در قوانین مربوط به وام مسکن اعمال شد. از این رو از تصویب سریع این قوانین، هم‌زمان و تاحدودی بعد ازشروع فصل تعدیل قیمت‌ها می‌توان این نتیجه را گرفت که هدف از قوانین وضع‌شده چیزی جز تلاش برای خروج هر چه زودتر از دوران بحران نبوده است.

یکی دیگر از عوامل مؤثر بر بازار املاک، افزایش رشد جمعیت است که اکثریت این قشر را نیروهای ماهر کار مهاجر و جوان با درآمد متوسط تشکیل داده‌اند که معمولاً نیاز به واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت دارند. بدیهی است افزایش جمعیت با سرانهٔ درآمد متوسط در رونق بازار مسکن بی‌تأثیر نخواهد بود تا جایی‌که سرمایه‌گذاران زیادی نیز تمایل به سرمایه‌گذاری در املاک ارزان‌قیمت، برای حداکثر بهره‌وری از درآمد حاصل از اجاره را دارند. این موضوع می‌تواند یکی از عوامل مؤثر و مهم در خروج بازار از مرحلهٔ رکود و ورود به مرحلهٔ ثبات باشد. شایان ذکر است که دوران رکود املاک لوکس و گران‌قیمت با توجه به تحلیل فوق قطعاً طولانی‌تر خواهد بود.

شرکت‌های سازنده‌ای که در ماه‌های اخیر پروژه‌های خود را به بازار عرضه کرده‌اند و در دوران اوج رونق، اکثر واحدهای خود را فروخته‌اند، امروز در فروش واحدهایی که هنوز به فروش نرفته با مشکلاتی مواجه شده‌اند زیرا به‌دلیل جلب رضایت سرمایه‌گذارانی که قبلاً در همان پروژه خرید کرده‌اند، قادر به تعدیل قیمت نیستند و از سوی دیگر با قیمت‌های دوران اوج، خریداری برای الباقی واحدهایشان وجود ندارد. اما در مورد پروژه‌هایی که در دو سه هفتهٔ اخیر به بازار عرضه شد، قضیه کاملاً متفاوت است، زیرا سازندگان با پایهٔ قیمت مناسب به بازار وارد شده‌اند و شرایط بهتری دارند. به‌عنوان مثال پروژهٔ ۶۴ واحدی سایمون در منطقهٔ کوکئیتلام غربی که شروع قیمت‌های آن از ۵۳۰ دلار برای هر فوت‌مربع است، موفق شد تنها در مدت هفت روز ۳۵ درصد از واحدهای خود را به‌فروش برساند یا پروژهٔ تریومف در منطقهٔ نورث برنابی که ساختمان ۴۸ طبقه‌ای لوکسی است، در مدت ۵ روز ۱۵۰ کوپن تخفیف ۳ الی ۵ هزار دلاری خود را به خریداران واگذار کرد. به‌طوری‌که بالاجبار تاریخ فروش قطعی واحدها را دو هفته زودتر از پیش‌بینی قبلی‌شان اعلام کردند.

نوشته تحلیل آیندهٔ بازار مسکن ونکوور اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.