باران‌های پاییزی بر بازار داغ پیش‌فروش ونکوور ریخته، فروشندگان را بر آن داشته تا با لطایف‌الحیل، مشاوران املاک‌ و خریداران مسکن را به خود جذب نمایند. مسلماً از جنبهٔ بیزینسی هیچ خرده‌ای به ایشان وارد نیست، اما نکته اینجاست که آیا مشاور املاک خریدار یا خریدارانی که مستقیماً اقدام به پیش‌خرید می‌نمایند از روند قیمت‌های بازار مسکن و مهم‌تر از آن، توانایی دریافت وام در زمان تحویل آگاه‌اند؟ مسلماً مشاوران املاک این وظیفه را می‌بایست به مشاوران وام مسکن و بانک‌ها بسپارند. نکتهٔ تلخ در این بین، آگاهی کم بعضی از خریداران است. مسلماً هر عبارتی که از طرف مشاور املاک دال بر فراهم کردن وام به زبان آورده شود صرف‌نظر از غیرقانونی بودن، غیر قابل اتکاست. تأکید زیاد نویسنده این مقاله در این خصوص به‌دلیل مشاهدهٔ هر روزهٔ ایشان چه به‌عنوان مشاور وام مسکن و چه به‌عنوان مشاور املاک است.

با هم چند مثال فرضی را مرور می‌کنیم:

سناریوی اول: با پرداخت ۲۰ درصد پیش‌پرداخت در ابتدای سال ۲۰۱۸، مشتری اقدام به خریدی ۵۰۰ هزار دلاری کرده است. مسلماً در زمان تحویل حداقل به ۴۰۰ هزار دلار وام نیاز خواهد داشت. درآمد ایشان در حال حاضر تنها جوابگوی وام مسکنی ۲۰۰ هزار دلاری است و چشم‌اندازی برای دو برابر شدن آن در زمان تحویل، یعنی سال ۲۰۱۹، نیست. تصور کنید که الان به زمان تحویل نزدیک شده‌ایم، مشتری مسلماً هیچ پیش‌تأییدیه‌ای (Pre-approval) نداشته و بعضی از این پیش‌خریدها در آن زمان امکان واگذاری نخواهند داشت یا دو تا سه درصد هزینه خواهند داشت. در بسیاری از این قرادادها شرایطی برای واگذاری هست که عموماً در بازاری که قیمت‌ها رو به پایین است و برخی دیگر از موجودی‌های فروشنده هنوز در بازار به فروش نرفته، اساساً اجازهٔ واگذاری داده نمی‌شود. خب، خریدار می‌بایست خرید خود را به نقطهٔ انتقال سند، تکمیل (completion)، برساند و چنین کاری مقدور نیست. در این شرایط، حداقل ضرر خریدار، از دست دادن پیش‌پرداخت است و بماند که امکان شکایت از طرف فروشنده نیز هست.

سناریوی دوم: به همان پیش‌خرید بالا اضافه کنید که قیمت واحد نو تحویلی به خریدار از قیمت مورد مشابه در بازار، به دلیل کاهش قیمت‌ها حتی بیشتر است. به عبارت دیگر، خریدار بیش از یک‌سال قبل، بیست درصد پیش‌پرداخت داده و در زمان تحویل می‌بایست بقیهٔ مبلغ را بپردازد. در این مثال، مشاور املاک نقشی در بالا و پایین شدن و مسلماً مسئولیتی در این مورد ندارد، اما به‌عنوان یک حرفه‌ای می‌بایست به مشتری خود تحلیلی از قیمت‌های فعلی و روند قابل تصور در بازار ارائه کند و به مشتری در زمان وارد شدن به این قرارداد امکان تصمیم‌گیری آگاهانه را بدهد.

بسیاری ازخبرهایی که به حوالی سال‌های ۲۰۰۸ و بحران مالی آمریکا بر می‌گردد و در پیش‌فروش‌های تورنتو و ونکوور رخ داده بود، مؤید چنین حقیقتی است. البته که بحران اقتصادی فوق، یک شرایط استثنایی و خوشبختانه گذراست، اما با یک درجه تخفیف امکان بروز چنین اتفاقاتی در بازار پیشِ رو تا حدودی غیر قابل تصور نیست.

پس چه باید کرد؟ جواب شما از نظر نویسنده این است: برای پیش‌خرید، مشاور املاک داشته باشید. مشاور املاکی که شرایط شما را به‌خوبی بررسی کند و از شما در مورد پیش‌تأییدیه پذیرش وام و غیره جویا شود.

از او در مورد حداکثر خریدی که می‌توانید انجام بدهید، بپرسید و اگر ایشان سقفی برای این پیش‌خرید نگذاشت و تنها قدرت پیش‌پرداخت شما را ملاک عمل قرار داد، در کلِ تصمیم خود تجدید نظر کنید.

نویسندهٔ این مقاله سعی دارد که هر از چند گاه یکی از باید‌ها و نباید‌ها را موشکافی کرده و در جهت تنویر افکار عمومی آن را با شما به اشتراک بگذارد. ایشان را در فیس‌بوک همیاری و با شناسه «شهرام همراز» یا در صفحهٔ بیزینسی‌اش به‌نام «Sha Ham» دنبال کنید. موارد ذکرشده نقطه‌نظر شخصی نویسنده است و مسلماً برای گرفتن مشاورهٔ حرفه‌ای می‌بایست از افراد ذی‌صلاح مشاوره گرفت.

ارادتمند: شهرام همراز، دارای دو مدرک مشاورهٔ مسکن و مشاورهٔ وام مسکن به‌طور هم‌زمان

‎۶۰۴-۴۴۱-۰۸۷۴‎

www.hamraz.ca

نوشته از وام مسکن تا خرید و فروش خانه – از مشاورهٔ وام مسکن تا خرید مسکن – «صاحبخانه‌ شدن، یا خانه‌خراب شدن!» اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

اگر به شکلی فعال در بازار مسکن ونکور حضور داشته‌اید، حتماً با پیشنهادهای مختلفی که در مورد نوع و میزان وام مسکن بوده، روبرو شده‌اید. چنان‌که از عنوان این مقاله پیداست، با بررسی شرایط مالی افراد می‌توان به میزان وامی که به ایشان تعلق می‌گیرد پی برد و با دریافت وامی قانونی و مناسب و متناسب با شرایط مالی وام‌گیرنده، از دغدغهٔ عدم موفقیت در بازپرداخت وام پرهیز کرد و این یعنی وامی منعطف و با اقساطی قابل پرداخت در شرایط و فصول مختلف زندگی: وامی برای تمام فصول. از آنجا که بررسی جوانب وام مسکن و شایستگی وام گیرنده، موضوعی تخصصی است، مراجعهٔ درخواست‌کننده به مشاور وام مسکن ضروری می‌نماید. در این بین، متقاضی وام مسکن با دو انتخاب روبروست: انتخاب اول عبارت است به تک‌تکِ بانک‌ها مراجعه‌کردن و احیاناً در هر مورد کردیت چک شدن و بعد جمع‌بندی شخصی و نهایتاً تصمیم‌گیری. اشکال کار در اینجاست که معمولاً وام‌گیرنده تخصص کافی در زمینهٔ مقایسهٔ وام‌ها را نداشته و فردی متخصص و بی‌طرف که کارمند بانک نباشد در این تصمیم‌گیری دخیل نیست. انتخاب دوم مراجعه به مشاور وام مسکن مستقل است که طبیعتاً با کسب اجازه از شما، ایشان اقدام به کردیت‌ چک نموده و تمامی اطلاعات را در نرم‌افزاری که قابل استفاده برای بسیاری از وام‌دهندگان است، قرار می‌دهد. سه مزیت اصلی این روش عبارت است از: اول نیاز به فقط و فقط یک‌بار کردیت چک، دوم امکان ارسال هم‌زمان درخواست وام به چند وام‌دهنده و سومین مزیت، استفاده از خدمات فردی متخصص در حین فرآیند دریافت وام است.

بعد از آنکه گزینه‌های مختلف وام مسکن در اختیار شما قرار گرفت، مقایسهٔ نرخ بهره و سایر مشخصات مهم، صورت می‌گیرد. این مرحله تماماً به شرایط خاص وام‌گیرنده، برنامه‌های احتمالی آینده، در زمینهٔ امکان پیش‌پرداخت وام یا انتقال و غیره بستگی دارد و این دقیقاً مرحله‌ای است که عنوان این مقاله به مغهوم آن اشاره دارد: «وامی برای تمام فصول». یعنی وامی که در سرد و گرم شرایط مختلف مالی شما، حتی‌الامکان سازگاری را داشته باشد و شما را مجبور به پرداخت جریمه‌های هنگفت نکند.

مرحلهٔ بعدی، انتخاب مشاور خرید و فروش مسکن (ریلتور) است. در این مرحله، انتخاب فردی که دارای هر دو گواهینامهٔ وام و البته خرید و فروش مسکن (ریلتور و مورگیج بروکر) باشد، به متقاضی امکان ویژه‌ای خواهد داد. حذف تمام مکاتبات و نقل قول‌های بین دو فرد (ریلتور و مورگیج بروکر) در حین یک معامله، یعنی صرفه‌جویی در وقت و خطای انسانی و به‌ویژه محکم و مستقیم به اصل موضوع پرداختن و نهایتاً نقل و انتقال ملک. لازم به یادآوری است که داشتن هر دو مدرک توسط یک نفر الزامی نیست ولی بالطبع مزیتی رقابتی است. تعهد ریلتوری با این ویژگی به شما البته بیشتر خواهد بود. برای مثال به شکلی قانونی، برخی از مشاوران خرید و فروش مسکن، از خریداران تعهد می‌گیرند که ایشان به‌هیچ‌وجه مسئول وام نیستند و این یعنی حذف مسئولیتی بزرگ و نهایتاً ریسک چنین کاری متوجه مصرف‌کنندهٔ نهایی یعنی همان خریدار است.

عموماً توصیه می‌شود که در شرایط قرارداد، شرط وام مسکن قید شود. حتی چگونگی نگارش چنین متنی نیاز به تخصص دارد. برای مثال باید به مدت وام، حداکثر بهره و بسیاری از نکات مهم دیگر، اشاره شود. بسیاری از قراردادهای مسکن به‌دلیل همین موضوع یعنی عدم موفقیت در دریافت وام‌، کنسل می‌شوند.

در کنار تمام شرایط عمومی دریافت وام که برای همهٔ کانادایی‌ها مصداق دارد، ایرانیان با پیش‌شرط‌های بیشتری مواجه‌اند. بعضی از این محدودیت‌ها به قوانین پولشویی و ردیابی پول‌های انتقال داده‌شده مربوط است. به‌همین دلیل، به نفع وام‌گیرندهٔ ایرانی است که با یک نفر مشاور وام مسکن فارسی‌زبان در ارتباط باشد تا به وام‌دهندگانی مراجعه کند که در دستورالعمل‌های داخلی خود، مشکلی با منابع مالی ایرانی نداشته باشد، یعنی حداقل از آنچه که دولت فدرال از مؤسسات مالی انتظار دارد، سخت‌گیری بیشتری نداشته باشد. چه بسا بسیاری از درخواست‌های وام مسکنی که در مراحل اولیه بسیار قابل قبول به‌نظر می‌آمده، در واپسین لحظات، به مجرد اطلاع از منبع پول، به یک‌باره تعهد وام پس گرفته شده و متقاضی وام مسکن در میان چه کنم چه کنم رها شده و در مواقعی با ضرر و زیان، کار خاتمه یافته است.

نویسندهٔ این مقاله سعی دارد که هر از چند گاهی یکی از باید‌ها و نباید‌ها را موشکافی کرده و در جهت تنویر افکار عمومی آن را با شما به اشتراک بگذارد. ایشان را در فیسبوک همیاری و با شناسه «شهرام همراز» یا در صفحهٔ بیزینسی‌اش به‌نام «Sha Ham» دنبال کنید .

ارادتمند: شهرام همراز، دارای دو مدرک مشاورهٔ مسکن و مشاورهٔ وام مسکن به‌طور هم‌زمان

‎۶۰۴-۴۴۱-۰۸۷۴‎

www.hamraz.ca

نوشته از وام مسکن تا خرید و فروش خانه – از مشاوره وام مسکن تا خرید مسکن – «وامی برای تمام فصول…» اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

شهرام همراز – ونکوور

بر خلاف تصور خیلی از هم‌وطنان، «استانداردها و قوانین» در بسیاری از موارد تنها به حداقل‌ها اشاره دارند. این موضوع در قوانین خرید و فروش مسکن ونکوور نیز مصداق دارد. برای شما به‌عنوان خریدار و فروشندهٔ مسکن، بهترین انتخاب، یافتن مشاور مسکن و مشاور وام مسکنی است که نه‌تنها پایبند به این حداقل‌هاست که حتی فراتر رفته است. برای مثال تا همین اواسط ماه ژوئن (June)‏ ۲۰۱۸، معاملهٔ دو سر سود (معروف به مشاور دوگانه) جایز بود و خوشبختانه اکنون ممنوع شده است. علت اصلی این تغییر، مشکلاتی بود که برای هر دو طرف معامله پیش می‌آمد و در واقع شاید بتوان گفت که مشاور مسکن موظف به انجام وظایف اصلی خود نبود و این به ضرر عموم مردم بود. برای وکلا این موضوع از اول غیرقانونی بود. چطور می‌شد که یک نفر هم وکیل متهم باشد و هم وکیل شاکی؟ یا اساساً وکیل باشد ولی نه متهم را نمایندگی کند و نه شاکی را؟ برای مشاوران مسکن هم همین منطق از این به بعد حاکم است. هر مشاور مسکن وظایفی قانونی دارد و به‌نفع مردم است که فقط یک طرف معامله را در آنِ واحد نمایندگی کند و مدافع منافع او باشد. البته پیش از ۱۵ ژوئن ۲۰۱۸ هم بودند بعضی از مشاوران مسکن که با حفظ حداقل‌هایی برای خود، هرگز حاضر به مشاورهٔ دوجانبه (dual agency) نمی‌شدند و منافع دیگران را به سود کوتاه‌مدت خود ترجیح می‌دادند. شاید یکی از سؤال‌های خوبی که مشتریان باید از مشاور مسکن آینده‌شان بپرسند این باشد که: «آیا در طول عمر حرفه‌ای خود تا به حال هرگز مشاورهٔ دوجانبه داشته‌اید؟» پاسخ «نه» از طرف ایشان، نشاندهندهٔ استاندارد بالای ایشان است و نشانهٔ خوبی برای شروع همکاری. با مشاور مسکن خوش‌نامی که بیش از ۴۵ سال در این حرفه مشغول است صحبتی داشتم و او می‌گفت، البته در موارد خاصی مشاور مسکن دوجانبه بوده است، ولی هیچ‌وقت احساس خوبی از آن معامله نداشته، چرا که نتوانسته آن‌چنان که باید و شاید از حقوق مشتری خود دفاع کند. مشاورهٔ دوجانبه دقیقاً نمونه‌ای از همان منطقی است که به آن اشاره شد: «استانداردها و قوانین، فقط ضامن حداقل‌ها هستند و نه بهترین گزینه‌ها.»

وظیفهٔ امانت‌داری (Fiduciary Duty) و وفاداری (Loyalty)

این نوع از وظیفه به زبان ساده، حق تقدم دادن به منافع مشتری نسبت به منافع مشاور مسکن است که البته مشاور مسکنی که با شما به‌عنوان مشتری در ارتباط است، می‌بایست به آن عمل کند. در تعریف انگلیسی به آن بالاترین درجه از حفاظت منافع مشتری می‌گویند. وقتی خریدار به‌عنوان مشتری با مشاور مسکن خود ارتباط «unrepresented» دارد، چنین خریداری به‌صورت قانونی نمی‌تواند انتظار «وفاداری» از مشاور مسکنش داشته باشد. ما در زبان مادری‌مان شعر زیبایی داریم که می‌گوید: «مرا عهدی است با جانان که تا جان در بدن دارم / هواداران کویش را چو جان خویشتن دارم» و وفاداری به‌معنی واقعی کلمه یعنی همین. «اول منافع مشتری و بعد منافع منِ مشاور مسکن».

یک مثال ساده: مشاوران مسکنِ خریدار، عموماً در هر خریدی برای مشتری خود، مبلغ کمیسیون خود را از فروشنده دریافت می‌کنند و البته عموماً بر اساس درصدی از مبلغ فروش. بدین معنی که اگر چه این مشاور مسکن نمایندهٔ خریدار است، اما هر چقدر که با قیمت بالاتری برای مشتری خرید کند، سود بیشتری خواهد داشت. هر چند، به‌دلیل آنکه «مشتری» به‌نوعی موکل محسوب می‌شود، مشاور مسکن می‌بایست منافع خریدار را جلوتر از خود قرار دهد و تا جایی که ممکن است سعی در انجام مذاکره‌ای خوب برای کاهش قیمت با مشاور مسکنِ فروشنده داشته باشد. این یعنی سود کمتر برای مشاور مسکن و این یعنی وفاداری.

آشنایی با این ظرافت‌های حرفه‌ای به شما هم‌وطن مقیم ونکوور کمک خواهد کرد که فرق «خوب، بد، زشت» مشاوران مسکن و مشاوران دریافت وام مسکن را بشناسید و در فرآیند انتخاب مشاور مسکن و مشاور وام مسکن تصمیمی خردمندانه اتخاذ کنید. البته که به‌صورت طبیعی و در جامعه‌ای سالم، انتظار مشاور مسکن و مشاور وام مسکن، سود اقتصادی است، اما سؤال اینجاست که با حفظ چه استانداردی.

داشتن مدرک مشاورهٔ مسکن و در کنار آن مشاورهٔ وام مسکن توسط یک نفر به شما امکان می‌دهد که دید جامع‌تری نسبت به کل فرآیند خرید داشته باشید و بین دو مشاور مختلفِ وام مسکن و مشاور خرید و فروش مسکن سرگردان نباشید. چه بسیار معاملات مسکنی که به‌دلیل همراستا نبودن مشاور مسکن و مشاور وام مسکن به سرانجام درستی نرسیده است. البته واضح است که داشتن این دو مدرک به‌طور هم‌زمان الزامی نیست، ولی یک مزیت است.

توجه کنید که هیچ مشاور مسکنی که دارای مدرک مشاورهٔ وام مسکن نیست، به‌هیچ‌وجه نباید به شما در خصوص وام مسکن مشاوره‌ای بدهد و چنین عملی در کانادا جرم است و در مواردی به جریمه‌های سنگین مالی و حرفه‌ای و دست‌کم بدنامی منتهی می‌شود. برای اطلاع از عواقب چنین کاری لطفاً به «FICOM» که زیر نظر وزارت مالی کاناداست، مراجعه کنید .

نویسندهٔ این مقاله سعی دارد که هر از چند گاهی یکی از باید‌ها و نباید‌ها را موشکافی کرده و در جهت تنویر افکار عمومی آن را با شما به اشتراک بگذارد. ایشان را در فیسبوک همیاری و با شناسه «شهرام همراز» یا در صفحهٔ بیزینسی‌اش به‌نام «Sha Ham» دنبال کنید .

ارادتمند: شهرام همراز، دارای دو مدرک مشاورهٔ مسکن و مشاورهٔ وام مسکن به‌طور هم‌زمان

‎۶۰۴-۴۴۱-۰۸۷۴‎

www.hamraz.ca

نوشته از وام مسکن تا خرید و فروش خانه – کدام مشاور مسکن و کدام مشاور وام مسکن اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.