شورای مشاوران املاک بریتیش کلمبیا (RECBC) از ۱۵ ماه ژوئن ۲۰۱۸ قوانینی را تصویب کرد که با توجه به آن، کلیهٔ مشاوران املاک در بی‌سی ملزم شدند پیش از ارائهٔ هرگونه مشاورهٔ ملکی، از شیوه‌های تعامل ملکی برای مشتریان اعم از خریداران و فروشندگان پرده‌برداری کرده و روش‌های متصور را آشکار کنند (Disclosure).

متأسفانه هنوز هم در ماه‌های پایانی سال به مشتریانی بر می‌خورم. با شروع صحبت در این مقال با تعجب می‌گویند پس چرا سایر مشاوران املاک این مطالب را به ما نگفته‌اند.

اینجا قصد آن نداریم که به گمانه‌زنی پرداخته و دلایل چشم‌پوشی بعضی مشاوران املاک از چنین قوانین آشکاری را حدس بزنیم، تنها خاطرنشان می‌نمایم، در صورتی‌که در خدمات حرفه‌ای از جمله تعاملات ملکی، مشاور مراحل قانونی کار را برای شما با جزئیات دقیق توضیح ندهد، ۳ دلیل کلی خواهد داشت.

۱. از قوانین آگاهی ندارد.

۲. آن اندازه اشراف به قوانین ندارد که قادر به بیان آن‌ها برای شما باشد.

۳. قوانین را می‌داند، ولی بنا به‌دلایلی از شما پنهان می‌کند.

در هر سه حالت به نفع شما نخواهد بود با چنین فردی وارد معاملات آن هم از نوع معاملات کلان مالی شوید.

در این خلاصه تلاش می‌شود با رجوع به سایت رسمی RECBC خلاصه‌ای از این آشکارسازی را به زبان پارسی برای شما در اینجا عنوان کنیم. به‌خاطر داشته باشید که این متن جایگزینی برای قوانین «آشکارسازی و افشای اطلاعات مربوط به نمایندگی در خدمات خرید و فروش» نیست و برای متن کامل باید به سایت رسمی RECBC مراجعه کنید و از متخصصان فن برای توضیح کمک بگیرید.

مزایای داشتن نماینده

بسیاری از مردم تصمیم می‌گیرند که در معاملات املاک یک کارشناس املاک آن‌ها را نمایندگی کند تا برای اتخاذ تصمیم‌های آگاهانه به آن‌ها کمک کند. به‌عنوان یک موکل از موارد زیر بهره خواهید برد:

حفاظت:

کارشناسان املاک در بی‌سی بر طبق قانون خدمات معاملات ملکی مجوز دریافت می‌کنند. این قانون برای محافظت از حقوق مشتری تدوین شده است.

نظارت:

شورای املاک بی‌سی تلاش می‌کند از اینکه کارشناسان املاک دارای صلاحیت و دانش لازم باشند، اطمینان حاصل کند. اگر در مورد یک مشاور املاک نگرانی‌ای داشته باشید، می‌توانید شکایت خود را با مراجعه به وب‌سایت www.recbc.ca اعلام کنید. وقتی شما موکل یک کارشناس املاک می‌شوید، او به‌عنوان نمایندهٔ شما وظایف قانونی ویژه‌ای بر عهده خواهد داشت:

وفاداری: او باید منفعت شما را دراولویت قرار دهد، حتی در برابر منافع خودش.

خودداری از تضاد منافع: او می‌بایست از تمامی موقعیت‌هایی که به انجام وظایفش برای تأمین حد اکثر منافع شما آسیب می‌رساند، اجتناب کند.

افشای کامل اطلاعات مربوطه: او می‌بایست تمامی اطلاعاتی را که می‌داند و می‌تواند در تصمیم‌گیری شما تأثیر بگذارد، به شما ارائه دهد.

محافظت از محرمانه بودن اطلاعات شما: می‌بایست از افشای اطلاعات شخصی شما بدون اجازهٔ شما خودداری کند. اطلاعاتی مانند:

• دلایل شما برای خرید/ فروش/ اجاره کردن/ اجاره دادن
• حداقل/ حداکثر مبلغی که مطلوب شماست
• هرگونه شروط و ضوابط ترجیحی که ممکن است بخواهید در قرارداد بگنجانید.

آنچه به‌عنوان یک طرف معاملهٔ بدون نماینده می‌توان انتظار داشت

اگر نخواهید که یک کارشناس املاک شما را نمایندگی کند، یک طرفِ بدون نماینده نامیده می‌شوید. وظایف قانونی ویژه‌ا‌ی که یک موکل از آن‌ها برخوردار می‌شود شامل شما نخواهد شد.

موظف نبودن به رعایت وفاداری:

کارشناسان املاکی که در معاملهٔ آن ملک شرکت دارند، مشتری‌هایی را نمایندگی می‌کنند که در رقابت با شما هستند. آن‌ها می‌بایست به مشتری‌های خود وفادار باشند، نه به شما.

موظف نبودن به خودداری از تضاد منافع:

هیچ کدام از کارشناسان املاک به نفع شما کار نخواهند کرد.

عدم افشای کامل اطلاعات:

کارشناسان املاکی که در آن معامله شرکت دارند، وظیفه ندارند تمام اطلاعات مربوطه را برای شما بیان کنند.

نبودن وظیفهٔ محرمانگی:

کارشناسان املاکی که در آن معامله شرکت دارند، می‌بایست هرگونه اطلاعاتی را که شما به آن‌ها می‌دهید، با موکلان خود در میان بگذارند.

از کلیهٔ پیشنهادات، سؤالات و انتقادات استقبال می‌شود. مجموعه مقالات از طریق صفحهٔ اینترنتی و فیس‌بوک ما قابل دسترسی است.

ShahOfCoquitlam.Com
Facebook.com/ShahOfCoquitlam

نوشته افشای اطلاعات مربوط به نمایندگی در خدمات خرید و فروش اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

از روز ۱۷ اکتبر ۲۰۱۸ دولت فدرال کانادا قرار است مصرف و همراه داشتن ماری‌جوآنا را قانونی کند، همچنین قرار است نگهداری تا چهار بوتهٔ ماری‌جوآنا در هر خانه قانونی شود.

مستقل از اینکه با این رویداد موافق یا مخالف باشید، در این جستار تلاش خواهیم کرد بدون وارد شدن به مباحث پزشکی یا اخلاقی، تأثیرات این موضوع را بر بازار مسکن و خصوصاً بازار ونکوور بررسی کنیم.

خانه‌های کشتزار (Grow-op)

شاید اصطلاح Grow-op به گوشتان خورده باشد؛ Grow-op که به اختصار برای Grow-op House به کار می‌رود به خانه‌هایی اطلاق می‌شود که برای کشت ماری‌جوآنا و در پاره‌ای موارد برای کشت قارچ‌های توهم‌زا مورد استفاده قرار گرفته باشند.

قانون در اینجا تعریف مشخصی از تعداد بوته‌هایی که می‌تواند در یک خانه نگهداری شود تا آن خانه Grow-op محسوب شود، ارائه نمی‌کند و تنها به این بسنده می‌کند که اگر خانه‌ای به‌منظور کشت ماری‌جوآنا مورد بهره برداری قرار گیرد، Grow-op تلقی می‌شود.

چرا خانه‌های کشتزاری به‌وجود آمدند؟

پاسخ سادهٔ این سؤال، پول و درآمد سرشار است. چندی قبل در زمانی‌که سخت‌گیری بسیاری برای مبارزه با ماری‌جوآنا در آمریکای شمالی و به‌رهبری ایالات متحده صورت می‌گرفت، و تقاضا برای خرید آن در جامعه به‌وفور موجود بود، بسیاری از خانه‌ها خصوصاً در کانادا و به‌ویژه در بریتیش کلمبیا به‌عنوان فضایی مناسب و سرپوشیده و تا حد زیادی امن برای کشت این گیاه مورد استفاده قرار گرفت و در غالب موارد پیش از آنکه توسط پلیس شناسایی و تعطیل شوند، به‌مراتب بیشتر از ارزش خود خانه برای «کشاورزان» آن خانه سود به‌همراه آورده بود. بسیاری از این سودها و پول‌های عایدشده در قالب خرید املاک گران‌قیمت در نقاط اعیان‌نشین از جمله مناطق مطلوب ونکوور پول‌شویی شد.

خانه‌های کشتزاری چه ایرادی دارند؟

برای کشت غالب گیاهان، پس از بذر به ۳ عنصر اصلی نیاز است: خاک، آب و نور. گیاه ماری‌جوآنا نیز از این امر مستثنی نیست. از آنجا که این کشتزارها می‌باید درون ساختمان و به‌دور از چشم همسایگان و مأموران گسترده می‌شدند، نیاز به خاک را با افزودن مواد معدنی به آب‌هایی که ریشه‌ها در آن معلق می‌شود، برآورده می‌ساختند. برای جایگزین نمودن نور طبیعی خورشید نیز از لامپ‌های پرنور و البته پرمصرف استفاده می‌شد.

در اغلب موارد برای تعبیه این لامپ‌ها، برقکاری ساختمان می‌باید دست‌کاری شود که خود این کار آن هم بدون مجوز و تخصص لازم، می‌تواند مشکلات آتی برای سیستم الکتریکی ساختمان ایجاد کند. (Structural Compromisation )

از طرفی این‌گونه روش کشت، آن هم درون ساختمانی که برای این کار طراحی نشده باشد و سیستم تهویه لازم را نداشته باشد، محیطی مناسب برای رشد باکتری‌ها و کپک (Mold) را فراهم می‌کند، که می‌تواند بالقوه ساختمان را به‌سرعت فرسوده سازد و خطرات تنفسی نیز برای ساکنان آن ایجاد سازد.

پس از آزادسازی ماری‌جوآنا چه خواهد شد؟

به‌صورت کلی، دو عامل سبب می‌شد که خریداران به خانه‌های کشتزاری (Grow-op) چندان رغبتی نشان ندهند، یکی همان ایرادهایی است که اشاره شد و دومی نگرش جامعه به ماری‌جوآنا به‌عنوان یک مادهٔ مخدر است. در صورتی‌که شهرداری از وجود خانهٔ کشتزاری آگاه شود، صاحب ملک ملزم به بازسازی خسارات واردهٔ محیطی (remediation) خواهد بود که در بسیاری از موارد عامل اول را پاسخگو خواهد بود ولی عامل دوم که نحوهٔ تصور ماری‌جوآنا در اذهان است (Stigma) هنوز نیز خیلی را برای خرید چنین خانه‌ای دچار تردید می‌کند. در آخرین نظرسنجی کانادا سال ۲۰۱۰ نزدیک به ۳۰ درصد افراد ترجیح می‌دادند در چنین خانه‌ای سکونت نکنند.

هم‌زمان با قانونی‌شدن و عادی شدن تدخین این گیاه، نحوهٔ نگرش جامعه به‌تدریج تغییر خواهد کرد و جامعه راحت‌تر پذیرای آن خواهد شد (Socia lAcceptance)، ولی آنچه مهم‌تر است این خواهد بود که به‌صورت پتانسیل هر خانه‌ای پس از آزادی می‌تواند کشتزار (Grow-op) محسوب شود. به‌خاطر آورید که نگهداری تا چهار بوته مجاز خواهد بود؛ امری که مدت زیادی است در میان قانونگذاران مورد بحث است و هنوز نتیجهٔ قطعی‌ای وجود ندارد.

آنچه می‌توان انتظار داشت، سهولت بیشتر فروش این دسته خانه‌ها و بالطبع بالاتر رفتن نسبی بهای آن دسته‌ای باشد که بازسازی (Remediate) شده‌اند. از طرفی «کشاورزان» غیرقانونی این گیاه دیگر قدرت مقابله با تولید دولت را نخواهند داشت و می‌توان انتظار داشت قادر به پرداخت هزینه‌های زندگی در برخی از املاک مجلل ونکوور نباشند و ناچار به فروش شوند که طبیعتاً قیمت این املاک را کاهش خواهد داد.

از کلیهٔ پیشنهادات، سؤالات و انتقادات استقبال می‌شود. مجموعه مقالات از طریق صفحهٔ اینترنتی و فیس‌بوک ما قابل دسترسی است.

ShahOfCoquitlam.Com
Facebook.com/ShahOfCoquitlam

نوشته قانونی شدن ماری‌جوآنا و تاثیر آن بر بازار مسکن کانادا اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

چهارشنبهٔ هفتهٔ گذشته، ۲۰ ژوئن، جاستین ترودو، نخست وزیر کانادا، اعلام کرد که در روز ۱۷ اکتبر امسال مصرف تفریحی ماری‌جوآنا در کانادا قانونی خواهد شد. پیش از این قرار بود که این قانون از ماه ژوئیه اجرایی شود، اما ظاهراً فشارهایی از جانب دولت‌های استانی و شهرداری‌ها که می‌بایست آمادگی کافی برای قانونی شدن مصرف تفریحی این مادهٔ مخدر طبیعی را داشته باشند، موجب شد تا این تاریخ به تعویق بیافتد.

اصلی‌ترین هدف دولت فدرال از قانونی کردنِ ماری‌جوآنا، جمع کردنِ قاچاقچیان است و جلوگیری از دسترسی آسان جوانان به آن. اما شهردار ریچموند، ملکوم بروُدی (Malcolm Brodie)، یکی از کسانی بوده که برای به تعویق افتادن این موضوع تلاش کرده است. او همچنان معتقد است حتی تا ۱۷ اکتبر نیز زمان بسیار کمی مانده تا سؤال‌های بی‌پاسخ بسیاری پاسخ داده شود. او اعتقاد دارد که نه تنها زمان کافی تا موعد مقرر برای قانونی‌ شدن ماری‌جوآنا مهم است، بلکه داشتنِ اطلاعاتی هم که دولت‌های استانی و شهری نیاز دارند تا بر آن اساس بدانند که پس از آن موعد چگونه باید عمل بکنند، بسیار حائز اهمیت است. بروُدی معتقد است که هزینه‌های اعمال این قانون بیش از همه بر دوش شهرداری‌ها خواهد افتاد و برای همین، او خواستار آن است که از هر یک دلار مالیاتی که از فروش ماری‌جوآنا به‌دست می‌آید، ۵۰ سنتِ آن به شهرداری برسد؛ چیزی که به اعتقاد او دولت‌های ویکتوریا و اُتاوا می‌توانند یک‌شبه تصویبش کنند. ظاهراً لُوئیس جکسون (Lois Jackson)، شهردار دلتا هم با همتایش در شهر ریچموند کاملاً موافق است. او می‌گوید که نهایتاً این شهرداری‌ها هستند که باید مشکلات و هزینه‌های تبعاتِ قانونی شدنِ ماری‌جوآنا را به‌عهده بگیرند؛ ریزه‌کاری‌هایی که کنترل آن‌ها را نه دولت فدرال تقبل خواهد کرد و نه دولت استانی، کنترل مسائلی مانند حق کاشت و پرورش گیاه ماری‌جوآنا در خانه‌ها و رانندگیِ ناهشیارانه پس از مصرف این گیاه مخدر.

مهم‌ترین موضوعاتی که دولت بی‌سی در این زمینه تحت بررسی دارد، از این قرارست: محدودیت سنی خرید ماری‌جوآنا، میزانی که می‌توان در اماکن عمومی در اختیار داشت، کاشت و پرورش گیاه ماری‌جوآنا در خانه‌ها و کنترل رانندگانی که تحت تأثیر مصرف این ماده و بدون هشیاری کامل رانندگی می‌کنند. طبق قانون، افراد با ۱۹ سال سن و بالاتر خواهند توانست تا ۳۰ گرم ماری‌جوآنا برای مصرف غیرپزشکی در اماکن عمومی در اختیار داشته باشند. افراد زیر ۱۹ سال هم حق نخواهند داشت هیچ میزانی از آن در اختیار داشته باشند. اما به‌راستی تا چه اندازه می‌توان به این قوانین دل خوش کرد، خصوصاً در جایگاه یک مادر یا پدر؟ اغلب مادران و پدران می‌دانند که ماری‌جوآنا با انواع نام‌های «وید»، «پات»، «کنِبیس» و… برای نوجوانان چیز ناآشنایی نیست، و متأسفانه در مدارس به‌راحتی دست به دست می‌شود. فقیر و غنی هم ندارد. مدرسهٔ عمومی و خصوصی هم ندارد. متأسفانه همه‌جا یافت می‌شود، گیریم پنهانی و در خفا. درست است، این طبیعت انسان است که اگر از چیزی منع شود، اگر محدودیتی بر چیزی اعمال شود، نسبت به آن چیز حریص‌تر می‌شود و می‌خواهد آن را هر طور شده به‌دست آورد یا به‌هر حال تجربه‌اش کند. شاید هوادارانِ قانونی شدنِ ماری‌جوآنا بر همین اساس، آزاد شدنِ مصرف آن را همچون الکل و سیگار، به‌نفع جامعه می‌دانند. اما، آیا قانون جدید در اذهان کودکان و نوجوانان هم همین معنا را خواهد داشت؟ یا در ذهن آن‌ها قانونی شدنِ آنچه پیش از این درباره‌اش سختگیری می‌شده، حالا این مفهوم را دارد که آن چیز آن‌قدرها هم خطرناک نیست، آن‌قدرها هم چیز بدی نیست!… آیا به‌راستی قانونی شدنِ این مادهٔ مخدر طبیعی که می‌تواند اعتیادآور هم باشد، آن را از دست و بال نوجوانان جمع خواهد کرد؟ امید که چنین باشد. اما پیش از آن، امید که دولت استان نحوهٔ کنترل ورود این ماده به محیط مدارس را نیز در دستور کار خود قرار دهد. و صد البته فراموش نمی‌کنیم که در این میان، نقش ما والدین در آگاه کردن فرزندانمان و حرف زدن با آن‌ها دربارهٔ این گیاه مخدر، همچون یک دوست و نه یک کارآگاه و مفتش، از اهمیت به‌سزایی برخوردارست.

نوشته یادداشت سردبیر: ماری‌جوآنا، بایدها و نبایدها اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.