شورای مشاوران املاک بریتیش کلمبیا (RECBC) از ۱۵ ماه ژوئن ۲۰۱۸ قوانینی را تصویب کرد که با توجه به آن، کلیهٔ مشاوران املاک در بی‌سی ملزم شدند پیش از ارائهٔ هرگونه مشاورهٔ ملکی، از شیوه‌های تعامل ملکی برای مشتریان اعم از خریداران و فروشندگان پرده‌برداری کرده و روش‌های متصور را آشکار کنند (Disclosure).

متأسفانه هنوز هم در ماه‌های پایانی سال به مشتریانی بر می‌خورم. با شروع صحبت در این مقال با تعجب می‌گویند پس چرا سایر مشاوران املاک این مطالب را به ما نگفته‌اند.

اینجا قصد آن نداریم که به گمانه‌زنی پرداخته و دلایل چشم‌پوشی بعضی مشاوران املاک از چنین قوانین آشکاری را حدس بزنیم، تنها خاطرنشان می‌نمایم، در صورتی‌که در خدمات حرفه‌ای از جمله تعاملات ملکی، مشاور مراحل قانونی کار را برای شما با جزئیات دقیق توضیح ندهد، ۳ دلیل کلی خواهد داشت.

۱. از قوانین آگاهی ندارد.

۲. آن اندازه اشراف به قوانین ندارد که قادر به بیان آن‌ها برای شما باشد.

۳. قوانین را می‌داند، ولی بنا به‌دلایلی از شما پنهان می‌کند.

در هر سه حالت به نفع شما نخواهد بود با چنین فردی وارد معاملات آن هم از نوع معاملات کلان مالی شوید.

در این خلاصه تلاش می‌شود با رجوع به سایت رسمی RECBC خلاصه‌ای از این آشکارسازی را به زبان پارسی برای شما در اینجا عنوان کنیم. به‌خاطر داشته باشید که این متن جایگزینی برای قوانین «آشکارسازی و افشای اطلاعات مربوط به نمایندگی در خدمات خرید و فروش» نیست و برای متن کامل باید به سایت رسمی RECBC مراجعه کنید و از متخصصان فن برای توضیح کمک بگیرید.

مزایای داشتن نماینده

بسیاری از مردم تصمیم می‌گیرند که در معاملات املاک یک کارشناس املاک آن‌ها را نمایندگی کند تا برای اتخاذ تصمیم‌های آگاهانه به آن‌ها کمک کند. به‌عنوان یک موکل از موارد زیر بهره خواهید برد:

حفاظت:

کارشناسان املاک در بی‌سی بر طبق قانون خدمات معاملات ملکی مجوز دریافت می‌کنند. این قانون برای محافظت از حقوق مشتری تدوین شده است.

نظارت:

شورای املاک بی‌سی تلاش می‌کند از اینکه کارشناسان املاک دارای صلاحیت و دانش لازم باشند، اطمینان حاصل کند. اگر در مورد یک مشاور املاک نگرانی‌ای داشته باشید، می‌توانید شکایت خود را با مراجعه به وب‌سایت www.recbc.ca اعلام کنید. وقتی شما موکل یک کارشناس املاک می‌شوید، او به‌عنوان نمایندهٔ شما وظایف قانونی ویژه‌ای بر عهده خواهد داشت:

وفاداری: او باید منفعت شما را دراولویت قرار دهد، حتی در برابر منافع خودش.

خودداری از تضاد منافع: او می‌بایست از تمامی موقعیت‌هایی که به انجام وظایفش برای تأمین حد اکثر منافع شما آسیب می‌رساند، اجتناب کند.

افشای کامل اطلاعات مربوطه: او می‌بایست تمامی اطلاعاتی را که می‌داند و می‌تواند در تصمیم‌گیری شما تأثیر بگذارد، به شما ارائه دهد.

محافظت از محرمانه بودن اطلاعات شما: می‌بایست از افشای اطلاعات شخصی شما بدون اجازهٔ شما خودداری کند. اطلاعاتی مانند:

• دلایل شما برای خرید/ فروش/ اجاره کردن/ اجاره دادن
• حداقل/ حداکثر مبلغی که مطلوب شماست
• هرگونه شروط و ضوابط ترجیحی که ممکن است بخواهید در قرارداد بگنجانید.

آنچه به‌عنوان یک طرف معاملهٔ بدون نماینده می‌توان انتظار داشت

اگر نخواهید که یک کارشناس املاک شما را نمایندگی کند، یک طرفِ بدون نماینده نامیده می‌شوید. وظایف قانونی ویژه‌ا‌ی که یک موکل از آن‌ها برخوردار می‌شود شامل شما نخواهد شد.

موظف نبودن به رعایت وفاداری:

کارشناسان املاکی که در معاملهٔ آن ملک شرکت دارند، مشتری‌هایی را نمایندگی می‌کنند که در رقابت با شما هستند. آن‌ها می‌بایست به مشتری‌های خود وفادار باشند، نه به شما.

موظف نبودن به خودداری از تضاد منافع:

هیچ کدام از کارشناسان املاک به نفع شما کار نخواهند کرد.

عدم افشای کامل اطلاعات:

کارشناسان املاکی که در آن معامله شرکت دارند، وظیفه ندارند تمام اطلاعات مربوطه را برای شما بیان کنند.

نبودن وظیفهٔ محرمانگی:

کارشناسان املاکی که در آن معامله شرکت دارند، می‌بایست هرگونه اطلاعاتی را که شما به آن‌ها می‌دهید، با موکلان خود در میان بگذارند.

از کلیهٔ پیشنهادات، سؤالات و انتقادات استقبال می‌شود. مجموعه مقالات از طریق صفحهٔ اینترنتی و فیس‌بوک ما قابل دسترسی است.

ShahOfCoquitlam.Com
Facebook.com/ShahOfCoquitlam

نوشته افشای اطلاعات مربوط به نمایندگی در خدمات خرید و فروش اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

از روز ۱۷ اکتبر ۲۰۱۸ دولت فدرال کانادا قرار است مصرف و همراه داشتن ماری‌جوآنا را قانونی کند، همچنین قرار است نگهداری تا چهار بوتهٔ ماری‌جوآنا در هر خانه قانونی شود.

مستقل از اینکه با این رویداد موافق یا مخالف باشید، در این جستار تلاش خواهیم کرد بدون وارد شدن به مباحث پزشکی یا اخلاقی، تأثیرات این موضوع را بر بازار مسکن و خصوصاً بازار ونکوور بررسی کنیم.

خانه‌های کشتزار (Grow-op)

شاید اصطلاح Grow-op به گوشتان خورده باشد؛ Grow-op که به اختصار برای Grow-op House به کار می‌رود به خانه‌هایی اطلاق می‌شود که برای کشت ماری‌جوآنا و در پاره‌ای موارد برای کشت قارچ‌های توهم‌زا مورد استفاده قرار گرفته باشند.

قانون در اینجا تعریف مشخصی از تعداد بوته‌هایی که می‌تواند در یک خانه نگهداری شود تا آن خانه Grow-op محسوب شود، ارائه نمی‌کند و تنها به این بسنده می‌کند که اگر خانه‌ای به‌منظور کشت ماری‌جوآنا مورد بهره برداری قرار گیرد، Grow-op تلقی می‌شود.

چرا خانه‌های کشتزاری به‌وجود آمدند؟

پاسخ سادهٔ این سؤال، پول و درآمد سرشار است. چندی قبل در زمانی‌که سخت‌گیری بسیاری برای مبارزه با ماری‌جوآنا در آمریکای شمالی و به‌رهبری ایالات متحده صورت می‌گرفت، و تقاضا برای خرید آن در جامعه به‌وفور موجود بود، بسیاری از خانه‌ها خصوصاً در کانادا و به‌ویژه در بریتیش کلمبیا به‌عنوان فضایی مناسب و سرپوشیده و تا حد زیادی امن برای کشت این گیاه مورد استفاده قرار گرفت و در غالب موارد پیش از آنکه توسط پلیس شناسایی و تعطیل شوند، به‌مراتب بیشتر از ارزش خود خانه برای «کشاورزان» آن خانه سود به‌همراه آورده بود. بسیاری از این سودها و پول‌های عایدشده در قالب خرید املاک گران‌قیمت در نقاط اعیان‌نشین از جمله مناطق مطلوب ونکوور پول‌شویی شد.

خانه‌های کشتزاری چه ایرادی دارند؟

برای کشت غالب گیاهان، پس از بذر به ۳ عنصر اصلی نیاز است: خاک، آب و نور. گیاه ماری‌جوآنا نیز از این امر مستثنی نیست. از آنجا که این کشتزارها می‌باید درون ساختمان و به‌دور از چشم همسایگان و مأموران گسترده می‌شدند، نیاز به خاک را با افزودن مواد معدنی به آب‌هایی که ریشه‌ها در آن معلق می‌شود، برآورده می‌ساختند. برای جایگزین نمودن نور طبیعی خورشید نیز از لامپ‌های پرنور و البته پرمصرف استفاده می‌شد.

در اغلب موارد برای تعبیه این لامپ‌ها، برقکاری ساختمان می‌باید دست‌کاری شود که خود این کار آن هم بدون مجوز و تخصص لازم، می‌تواند مشکلات آتی برای سیستم الکتریکی ساختمان ایجاد کند. (Structural Compromisation )

از طرفی این‌گونه روش کشت، آن هم درون ساختمانی که برای این کار طراحی نشده باشد و سیستم تهویه لازم را نداشته باشد، محیطی مناسب برای رشد باکتری‌ها و کپک (Mold) را فراهم می‌کند، که می‌تواند بالقوه ساختمان را به‌سرعت فرسوده سازد و خطرات تنفسی نیز برای ساکنان آن ایجاد سازد.

پس از آزادسازی ماری‌جوآنا چه خواهد شد؟

به‌صورت کلی، دو عامل سبب می‌شد که خریداران به خانه‌های کشتزاری (Grow-op) چندان رغبتی نشان ندهند، یکی همان ایرادهایی است که اشاره شد و دومی نگرش جامعه به ماری‌جوآنا به‌عنوان یک مادهٔ مخدر است. در صورتی‌که شهرداری از وجود خانهٔ کشتزاری آگاه شود، صاحب ملک ملزم به بازسازی خسارات واردهٔ محیطی (remediation) خواهد بود که در بسیاری از موارد عامل اول را پاسخگو خواهد بود ولی عامل دوم که نحوهٔ تصور ماری‌جوآنا در اذهان است (Stigma) هنوز نیز خیلی را برای خرید چنین خانه‌ای دچار تردید می‌کند. در آخرین نظرسنجی کانادا سال ۲۰۱۰ نزدیک به ۳۰ درصد افراد ترجیح می‌دادند در چنین خانه‌ای سکونت نکنند.

هم‌زمان با قانونی‌شدن و عادی شدن تدخین این گیاه، نحوهٔ نگرش جامعه به‌تدریج تغییر خواهد کرد و جامعه راحت‌تر پذیرای آن خواهد شد (Socia lAcceptance)، ولی آنچه مهم‌تر است این خواهد بود که به‌صورت پتانسیل هر خانه‌ای پس از آزادی می‌تواند کشتزار (Grow-op) محسوب شود. به‌خاطر آورید که نگهداری تا چهار بوته مجاز خواهد بود؛ امری که مدت زیادی است در میان قانونگذاران مورد بحث است و هنوز نتیجهٔ قطعی‌ای وجود ندارد.

آنچه می‌توان انتظار داشت، سهولت بیشتر فروش این دسته خانه‌ها و بالطبع بالاتر رفتن نسبی بهای آن دسته‌ای باشد که بازسازی (Remediate) شده‌اند. از طرفی «کشاورزان» غیرقانونی این گیاه دیگر قدرت مقابله با تولید دولت را نخواهند داشت و می‌توان انتظار داشت قادر به پرداخت هزینه‌های زندگی در برخی از املاک مجلل ونکوور نباشند و ناچار به فروش شوند که طبیعتاً قیمت این املاک را کاهش خواهد داد.

از کلیهٔ پیشنهادات، سؤالات و انتقادات استقبال می‌شود. مجموعه مقالات از طریق صفحهٔ اینترنتی و فیس‌بوک ما قابل دسترسی است.

ShahOfCoquitlam.Com
Facebook.com/ShahOfCoquitlam

نوشته قانونی شدن ماری‌جوآنا و تاثیر آن بر بازار مسکن کانادا اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

استفاده از تکنولوژی نوین برای خرید و فروش اقلام متفاوت کالا هر روز فراگیرتر می‌شود و سرعت بیشتری می‌یابد. برای نمونه، چندی پیش آمازون استفاده از پهپاد (Drone) را برای انتقال اجناس خریداری‌شده آغاز کرد و در قدم بعدی انتقال به خودروی شما یا حتی انتقال به صندوق عقب آن را در دستور کار دارد. و صد البته تمام این پروسه توسط سیستم‌های هوشمند و بدون نیاز به دخالت مستقیم انسان صورت می‌گیرد.

حال اینکه چگونه شما این کالا را «انتخاب» کرده باشید بحثی کاملاً جدا را می‌طلبد که دامنهٔ آن به روان‌شناسی و حتی فلسفهٔ «انتخاب» بازمی‌گردد ولی به‌طور خلاصه و تنها از نظر تکنیکی، برنامه‌های هوشمند به‌دنبال الگوهای تکراری در رفتار کاربران می‌گردند و با شناخت آن‌ها تبلیغات هدفمند را در زمان‌های مناسب، در برابر چشمان آنان به رژه در می‌آورند و به‌طور مستقیم یا در بسیاری موارد غیرمستقیم و ناخودآگاه، ایشان را تحت تأثیر قرار می‌دهند.

خرید و فروش املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست و استفاده از برنامه‌های هوشمند برای یافتن سلایق و نیازهای جستجوگران ملک و سوق دادن آن‌ها به‌سمت انتخابی بهینه، مرتباً افزایش می‌یابد.

در الگوی سنتی برای انتخاب مشاور مسکنی که خانهٔ شما را به‌فروش برساند یا خانه‌ای مناسب برای شما بیابد، معمول‌ترین روش، معرفی از سوی آشنایان (Referral Program) است. بر مبنای این شیوه، کاربران از دوستان و آشنایان پرس و جو می‌کنند و آن‌ها هم مشاور مسکنی را که می‌شناسند یا با وی کار کرده‌اند، معرفی می‌کنند. تبعاً این روش مزایا و مضرات خود را دارد از جمله اینکه مشاور مسکن مذکور ممکن است در منطقهٔ مورد نظر کاربر، تبحر لازم را نداشته باشد یا اساساً تجربهٔ چندانی نداشته باشد و صرفاً به‌دلیل دوستی یا خویشاوندی به کاربر معرفی شود که چندان کمکی به کاربر فروشنده یا خریدار نخواهد کرد.

در گامی مدرن‌تر کاربران آشنا به تکنولوژی به تحقیق آنلاین در مورد مشاور مسکن مورد نظر می‌پردازند و سعی می‌کنند از تجربیات مشتریان قبلی مشاور مسکن مورد نظر پس از خرید یا فروش ملک با وی آگاه شوند که البته این شیوه به‌مراتب به روش سنتی ارجحیت دارد.

نهایتاً مشاور مسکن «انتخاب» می‌شود و برای کاربر، خانه‌ای را که باید به فروش برسد با کمی دکوراسیون (Staging) و چند عکس یا ویدئو در لیست عمومی چندگانه (MLS) قرار می‌دهد که این کار قسمت عمدهٔ تبلیغات تلقی می‌شود و سایر آگهی‌ها مانند فلایرها یا تبلیغات در سایت‌های متفرقه یا زبان‌های دیگر به‌مراتب در مرحلهٔ پایین‌تری از ارزش قرار می‌گیرند. مشاور مسکن فروشنده ممکن است در صورت تمایل فروشنده، چند باری هم اوپن هاوس برگزار کند ولی نهایتاً باید منتظر بماند تا پیشنهاد خریدی بیاید.

مشاور مسکن «انتخاب»‌شدهٔ خریدار نیز ابزاری قوی‌تر از جستجوی MLS با کمک برنامه‌های استانداردی چون Paragon نخواهد داشت و باید وقت بسیار زیادی را صرف شناخت سلایق و نیازهای کاربر خریدار و نشان دادن واحدهای مسکونی مورد نظر به ایشان نماید.

در روش جدید، امروزه برنامه‌های مجهز به هوش مصنوعی به کار گرفته می‌شود تا کاربران «سراسر اینترنت» را هدف قرار دهد و با یادگیریِ الگوهای رفتاری و نیازهای ایشان، املاک مناسب به ایشان نمایش داده شود. این موضوع در مورد بازار ونکوور به‌طور اخص از این حیث دارای اهمیت است که بازار ملک در این شهر و در استان بریتیش کلمبیا به‌صورت جهانی تحت رصد است.

این امر به‌معنای بی‌نیازی کامل کاربران از مشاور مسکن انسانی نخواهد بود و قطعاً کاربران احساس راحتی بیشتری خواهند داشت تا با فردی کار کنند که احساسات ایشان را در چنین معامله خطیری درک کرده و به آن اهمیت بدهد و به‌نفع ایشان مذاکره کند. سیستم‌های هوشمند این کار را نیز ساده کرده‌اند و با بررسی منطقهٔ مورد نظر کاربر، بهترین مشاوران مسکن آن منطقه را به کاربر معرفی می‌کنند و صد البته کاربران می‌توانند مستقلاً در مورد آن مشاور مسکن بررسی کنند یا مشاور مسکن جایگزین پیشنهادی دیگری را از سیستم درخواست نمایند.

این سیستم‌ها هر روز و به‌عبارتی بهتر طبق تعریف هوش مصنوعی «هر لحظه» بهینه می‌شوند و با تحلیل انبوه داده‌ها تکامل می‌یابند. به‌عنوان مثال تعداد بازدیدکنندگان از سیستم کانادایی ZOLO در کمتر از یک سال از ۳ میلیون به ۵ میلیون در ماه افزایش یافته است!

به‌صورت مجمل ZOLO یا سیستم آمریکایی مشابه آن Zillow سهولت جستجو (EaseOfNavigation) را در دستور کار خود دارد و مانند یک مشاور مسکن مجرب، هدف اصلی‌اش را شناخت نیازهای کاربر قرار می‌دهد. هر چند سیستم به‌صورت خودکار عمل می‌کند ولی با درخواست از مشاور مسکن متخصص ZOLO، می‌توانید جستجو (برای خریداران‌) یا نحوهٔ تبلیغات (برای فروشندگان‌) را فراخور نیازهای خودتان تغییرات (Modify) دهید.

نگارنده از کلیهٔ پیشنهادات و انتقادات استقبال می‌کند. مجموعهٔ مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است.

www.ShahOfCoquitlam.Com

www.Facebook.com/ShahOfCoquitlam

نوشته روش‌های سنتی خرید و فروش ملک در برابر روش‌های مدرن اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

چندی پیش که سوفیای ربات با دریافت شهروندی عربستان سعودی خبرساز شد، توجه بسیاری در میان عامه به هوش مصنوعی (Artificial Intelligence) معطوف شد و سؤالاتی از قبیل اینکه آیا ربات‌های هوشمند در آینده‌ای نه چندان دور بیشتر کارها را به‌عهده خواهند گرفت، نقل مجالس شد.

واقعیت امر این است که دامنهٔ هوش مصنوعی (AI) بسیار فراتر از نمایش سوفیا در عربستان و انعکاس آن در اینترنت است.

هوش مصنوعی به‌معنای امروزی‌اش که مبنای آن بر یادگیری ماشین از خود (Deep Learning) قرار گرفته، بسیار متفاوت از مفهوم آکادمیک سنتی آن است که بر پایهٔ محاسبات بسیار پیچیده و متکی بر قدرت محاسباتی قوی ماشین‌ها (BruteForceCalculation)  قرار داشت.

این مفهوم جدید که ماشین خود قادر به تصحیح اشتباهات خود شود و الگوریتم خود را به‌صورت پویا تغییر دهد، توسط کمپانی ذهن عمیق (DeepMind) به‌صورت جدی دنبال شد و دیری نپایید که گوگل این کمپانی را خرید و ضمیمهٔ شرکت غول‌آسای خود نمود. نمایش خیره‌کنندهٔ شکست قوی‌ترین برنامه‌های کامپیوتری شطرنج، مانند StockFish در برابر برنامهٔ هوش مصنوعی AlphaZero به‌منزلهٔ زنگ پایان روش‌های سنتی محاسبه و پایان سلطه‌طلبی بشر در نقشه‌کشی استراتژیک محسوب شد.

هر چند که مانند هر تکنولوژی دیگر، استفادهٔ انحصاری در ابتدا برای مقاصد نظامی است، ولی حتی قبل از اینکه از سوفیای عزیز در عربستان رونمایی صورت گیرد، بسیاری از تجارت‌ها استفاده از هوش مصنوعی را به شیوه‌های بازاریابی خود اضافه کرده بودند. نمونه‌هایی از آن ماشین‌های پاسخگو و مکالمه‌گر هوشمند در اینترنت (ChatBot)، تبلیغات هدفمند تنظیم‌شده بر اساس سلایق و جستجوهای کاربر یا نرم‌افزارهای هوشمند مبادلات سهام است.

سؤالی که در اینجا برای بسیاری مطرح است، از جمله برای نگارنده که خود پیشینهٔ طراحی نرم‌افزارهای هوشمند و پرداختن به شطرنج حرفه‌ای را در کارنامه دارد و همچنین سال‌ها تجربهٔ تعاملات ملکی را داشته، این است که آیا این روند جایگزین مشاوران املاک نیز می‌شود یا خیر.

شاید پاسخ کوتاه این باشد که، نه به این زودی. ولی همین امروزه هم نرم‌افزارهای خرید و فروش ملکی که بر مبنای هوش مصنوعی طراحی شده‌اند، به‌سرعت فراگیر گشته‌اند، و نمونهٔ بسیار موفق آن زیلو (Zillow) در ایالات متحدهٔ آمریکا یا همتای کانادایی آن زولو (Zolo) است، تقریباً جایگزین نرم‌افزارهای کاربردی (Apps) مانند Realtor.ca و یا Realtor.Com شده‌اند، به‌عنوان نمونه Zolo از سیاق جستجوی کاربر در می‌یابد که چه انتخاب‌هایی ممکن است برای او بهتر باشد و مثلاً اگر دریابد شما دنبال دوخوابهٔ زیر ۱۰ سال در پورت کوکئیتلام می‌گردید که نزدیک مدرسهٔ خاصی باشد، ممکن است دوخوابهٔ مشابهی را نیز در پیت میدوز به شما پیشنهاد کند که شما به آن حتی فکر نکرده باشید. سهولت کار با این وب‌سایت‌ها نیز با تجربهٔ کاربر محک زده و بهینه می‌شود.

هر چند، هنوز بسیاری بر این باورند که به‌واسطهٔ طبیعت خاص معاملات کلان که شامل معاملات ملکی نیز می‌شود، انسان‌ها همواره احساس راحتی بیشتری خواهند داشت که از طریق ارتباط با عوامل انسانی به این معاملات دست بزنند، ولی در اینکه نهایتاً فاصلهٔ کارایی و کم‌خطایی ماشین‌های هوشمند به‌حدی با انسان‌ها زیاد می‌شود که چاره‌ای جز استفاده از این تکنولوژی باقی نمی‌ماند، بحثی نیست.

شاید همین الان نیز تنها مرز باقی‌مانده، احساس غریب بودن ما نسبت به ماشین‌ها باشد که آن نیز با هر چه بیشتر شدنِ شباهت ظاهری آن‌ها به ما، هر روز کم رنگ‌تر می‌شود.

نگارنده از کلیهٔ پیشنهادات و انتقادات استقبال می‌کند. مجموعهٔ مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است.

www.ShahOfCoquitlam.Com

www.Facebook.com/ShahOfCoquitlam

نوشته هوش مصنوعی و خرید و فروش املاک اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

در چند ماه اخیر، به‌واسطهٔ شرایط دشوار دریافت وام مسکن (Mortgage Ability)، بسیاری به اصطلاح «برای آنکه از بازار جا نمانند»، به صف خریداران پیش از ساخت پیوسته‌اند و مانند همیشه عده‌ای نیز از این موقعیت استفاده می‌کنند و به تشویق افرادی ناآگاه برای خرید پیش از ساخت می‌پردازند، بدون آنکه شرایط مالی ایشان را به‌دقت بررسی کنند.

در مقالات قبلی، به شرح جزئیاتی که می‌باید قبل از چنین خریدی در نظر بگیرید، به تفصیل پرداختیم. در این جستار، به تعدادی نکتهٔ مهم که خطرات این‌گونه سرمایه‌گذاری را در برمی‌گیرد، اشاره می‌کنیم.

۱- شرایط مالی شما (Financing):

بر خلاف تصور عامه، مهم‌ترین بخش در این‌گونه تعامل، مبلغ پیش‌پرداخت نیست، بلکه شرایط مالی شما به‌صورت اعم و درآمد سرانهٔ خانواده‌تان به‌صورت اخص در رأس اهمیت قرار دارد؛ به‌عنوان مثال، در صورتی‌که وام شما در زمان فعلی برای مبلغ ۷۰۰٬۰۰۰ دلار تأیید (Approve) نمی‌شود و تا سال ۲۰۲۰ که زمان تحویل پروژه است، قرار نیست حقوقتان افزایش چشمگیری بیابد، به احتمال قریب به یقین، در آن زمان هم تأیید نخواهید شد، چرا که نه فقط نرخ بهرهٔ بانکی امکان دارد بالاتر برود، بلکه شرایط وام مسکن نیز ممکن است دشوارتر شود.

۲- شرایط واگذاری قرارداد (Assignment):

به کرّات شنیده می‌شود که اگر در زمان تحویل پروژه قادر به دریافت وام نباشیم، واحد خود را می‌فروشیم و سود خواهیم کرد. این مطلب از دو منظر ایرادپذیر است، اول آنکه شما هنوز جایی را نخریده‌اید که به فروش برسانید، شما تنها ۱۰ تا ۲۵ درصد مبلغ را به سازنده (Builder) پرداخته‌اید و هیچ واحدی به نامِ شما نشده است و دوم آنکه چنانچه بخواهید قرارداد خود را به نام فرد دیگری منتقل کنید (Assignment of Contract)، این امر حتماً منوط به اجازهٔ سازنده (Builder Permission) خواهد بود و هزینه‌ای نیز در بر خواهد داشت (Assignment Fee) که درصدی از قیمت خرید خواهد بود. از طرفی، قالب سازندگان تعدادی از واحدهای مطلوب را برای خود نگاه می‌دارند تا در زمان مناسب بفروشند و اگر شما هم‌زمان بخواهید برای واگذاری واحد خود تبلیغات کنید، به سود ایشان نخواهد بود و ممکن است اساساً به شما چنین اجازه‌ای ندهند.

۳- آیا واقعاً سودی در انتها خواهد بود؟

هر چند که افزایش روزافزون قیمت کاندوها در بریتیش کلمبیا ممکن است این تصور را به‌وجود آورد، ولی هیچ ضمانتی برای خریدار وجود ندارد که در هنگام تحویل، بازار املاک غیرمستقل (Attached Market ) با همین روند رشد کرده باشد؛ در واقع آمار ده سال گذشته بیانگر عکس این قضیه است و تنها در بازهٔ زمانی اخیر بوده که شاهد چنین رشدی در این دسته از املاک بوده‌ایم که دلایل آن نیز در مقالهٔ ۳ قسمتی پیشین با عنوان «آیا خرید پیش از ساخت در ونکوور امروز به نفع شماست؟» که در شماره‌های ۴۲ تا ۴۴ رسانهٔ همیاری منتشر شد، ذکر شده است.

از سوی دیگر، به‌خاطر داشته باشیم که سازندگان، تمام محاسبات خود را به دقت انجام داده‌اند و سود خود را از پیش تضمین می‌کنند، بنابرین خرید با این تفکر که به‌محض آماده شدن، واگذار می‌کنیم یا می‌فروشیم، شاید چندان به صلاح نباشد، خاصه آنکه خریدار می‌باید مالیات فروش (GST) را نیز پرداخت کند و در صورت فروش زودتر از یک سال، مالیات ارزش افزوده (Capital Gain) نیز بر دوش وی خواهد بود.

۴- آیا پس از واگذاری قرارداد، شما آزادید؟

نکته‌ای که بسیاری از آن غافل‌اند، این است که اگر حتی موفق به واگذاری (Assignment) بشوید، این به منزلهٔ پایان تعهد قانونی شما به سازنده نیست، بلکه اگر فردی که قرارداد را تقبل کرده است (Assignee)، به مشکلی بر بخورد و نتواند قرارداد را کامل کند، سازنده به سراغ فردی می‌رود که قرداد را منتقل کرده است (Assignor) و قانوناً ایشان همچنان در قرارداد است.

بار دیگر بر این نکته تأکید می‌کنیم که چنین تعاملی ظرایف زیادی دارد که بسیاری از آن‌ها در اسناد آشکارسازی فروشنده (Disclosure Statement) نهان است و حتماً باید توسط مشاوری مجرب بررسی شود.

نگارنده از کلیهٔ نظرات، پیشنهادات و انتقادات استقبال می‌کند. کلیهٔ مطالب از طریق صفحهٔ مجازی و فیس‌بوک ما قابل دسترسی برای عموم است.

Www.ShahOfCoquitlam.Com

www.FaceBook.Com/ShahOfCoquitlam

نوشته تب و تاب خرید پیش از ساخت در ونکوور؛ خطرات این‌گونه تعامل چیست؟ اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

فروش خانه بنا به‌هر دلیلی باشد، خواه نقل مکان به جایی بزرگ‌تر یا کوچک‌تر یا حتی به شهری دیگر، از تصمیمات مهم زندگی محسوب می‌شود و می‌باید دقت لازم در این امر اعمال شود.

هر چند که رجوع به منابع دوست و آشنا می‌تواند شروع خوبی باشد، ولی بهتر آن است که در این‌ مورد خاص تا سر حد ممکن از اطلاعات در دسترس آگاه بود و سپس اقدام به استخدام مشاور کرد. لیست زیر شامل برخی از این راهکارها است:

الف) در مورد خدمات شرکت و فردی که می‌خواهید خانهٔ شما را برایتان بفروشد، تحقیق کنید

هر چند این مرحله بدیهی به‌نظر می‌رسد، ولی بسیاری ممکن است تنها به نظرات دوستان توجه کنند و شاهد این مدعا نیز این سؤال آشناست که بارها شنیده‌اید یا در گروه‌ها به چشمتان خورده است، «دوستان، چه کسی ریلتور خوب و قابل اعتماد می‌شناسد؟» ساده‌ترین راه در عصر حاضر استفاده از اینترنت است. همان‌گونه که قبل از انتخاب یک رستوران خوب نیز نظرات افرادی را که به آنجا رفته‌اند، بررسی می‌کنید، به‌طریق اولی می‌باید نظرات آن‌هایی را که با ایشان معامله‌ای به انجام رسانده‌اند، مطالعه کنید و ببینید چه نظری دارند و چگونه تجربه‌ای داشته‌اند. نظراتی (Review) که گوگل با اتکا بر نظر مشتریان قبلی در اختیار شما می‌گذارد، می‌تواند شروع بسیار خوبی باشد.

ب) در مورد پیشینهٔ تخلفات قانونی و اخلاقی ایشان تحقیق کنید

سایت‌های معتبری مانند هیئت ناظر انجمن مشاوران املاک بریتیش کلمبیا (Real Estate Council Of British Columbia) این امکان را برای عموم فراهم می‌سازد تا با جستجویی ساده از موارد تخلف و از تصمیمات تنبیهی‌ای که برای مشاوران مسکن متخلف اتخاذ می‌شود، آگاه شوند.

http://online.recbc.ca/licensee-search

https://www.recbc.ca/complaints/discipline.html

هنگام ملاقات با مشاور مسکن، حتماً سؤالات زیر را بپرسید. هر چند هر کدام از این سؤالات به تشریحی گسترده‌تر در فرصت‌های آتی نیازمند است، ولی پرسیدن سؤال‌هایی به‌همین سادگی می‌تواند به تصمیم‌گیری شما کمک شایانی بکند:

۱- شما چند سال است که مجوز کار به‌عنوان مشاور مسکن را دارید؟

۲- آیا کار شما به عنوان مشاور مسکن تمام‌وقت یا پاره‌وقت است؟

۳- آیا شما خانهٔ خود را دارید یا اجاره‌نشین‌اید؟

۴- در حال حاضر چند لیستینگ دارید؟

۵- برای ارتباط با فروشندگان، در مراحل فروش از چه روشی استفاده می‌کنید؟

۶- قبل از نشان دادن خانهٔ ما به خریداران بالقوه، چه نکاتی را در مورد آن‌ها بررسی می‌کنید؟

۷- برای بازاریابی و بیشتر نمایان شدن ملک ما، از چه ابزارهای متفاوتی نسبت به سایر مشاوران استفاده می‌کنید؟

۸- آیا دستیار یا همکارانی که به شما کمک می‌کنند، دارید؟

۹- در صورتی‌که از اوپن‌هاوس استفاده کنیم، خود شما حضور خواهید داشت یا همکارانتان؟

۱۰- میانگین زمانی و میانگین درصد قیمت فروش نسبت به قیمت درخواستی، در لیستینگ‌های شما، چیست؟

نگارنده از کلیهٔ پیشنهادات و انتقادات استقبال می‌کند. مجموعهٔ مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است.

www.ShahOfCoquitlam.Com

www.Facebook.com/ShahOfCoquitlam

نوشته نکات مهم قبل از لیست کردن خانه برای فروش با هر مشاور املاک اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

شهریار سپهریان مقدم – ونکوور

در شمارهٔ پیش پس از مروری بر معنی مفاهیم کلیدی‌ استفاده‌شده در متن، به‌عنوان اولین بحث به «مشاورهٔ اختصاصی» یا designated agency پرداختیم. در این شماره، به ادامهٔ این بحث در جهت آگاهی از حدود و اختیارات قانونی متقابلی که معرف ارتباط حرفه‌ای بین شما و مشاور مسکنتان است، می‌پردازیم.

ب) وساطت محدود دوگانه (limited dual agency)

این‌حالت وقتی رخ می‌دهد که مشاور تخصیص‌یافته معرف هر دو طرف معامله یعنی خریدار و فروشنده به‌صورت هم‌زمان است.

در این‌صورت مشاور مسکن قادر نیست انحصاراً حامی‌ منافع یکی از طرفین معامله یا به‌عبارتی حافظ منفعت یکی از موکلان باشد و هر دوی متعاملان می‌باید به‌طور کامل و کتبی سندی مبنی بر اجازهٔ عمل دوگانه (limited dual agency) امضاء کنند.

مشاور مسکنی که با شرایط فوق کار می‌کند، وظایف زیر را بر عهده خواهد داشت:

• برخورد بی‌طرف با هر دوی متعاملان (طرفین معامله)
• بازگویی اطلاعاتی که مشاور مسکن در مورد نواقص فنی ملک برای خریدار یافته است.
• همچنین بازگویی کلیهٔ اطلاعات مربوط به معامله برای طرفین به‌جز موارد زیر:

• مشاور مسکن اجازه ندارد بازگو کند که خریدار ممکن است حاضر به تغییر مفاد پیشنهاد خرید از قبیل قیمت پیشنهادی یا شرایط خرید باشد.
• مشاور مسکن اجازه ندارد بازگو کند که فروشنده ممکن است قیمت کمتری از آنچه را که در لیستینگ آمده است، قبول کند.
• در صورتی‌که بیش از یک خریدار طالب خرید ملک باشند، مشاور مسکن اجازه ندارد قیمت پیشنهادی هر کدام از ایشان یا شرایطی را که برای خرید وضع نموده‌اند، با خریدار دیگر در میان گذارد.
• مشاور مسکن اجازه ندارد انگیزهٔ موکلی را برای موکل دیگر بازگو نماید مگر آنکه برای این کار اجازه‌نامهٔ کتبی داشته باشد.
• مشاور مسکن نمی‌تواند اطلاعات شخصی یکی از موکلان را برای دیگری افشا سازد مگر آنکه قبلاً به‌صورت کتبی اجازه حاصل نماید.

پ) رابطهٔ مشتری‌گونه

در این نوع از ارتباط، شما هیچ‌گونه قراردادی با مشاور مسکن ندارید و هیچ‌نوع ارتباط وکیل و موکل نیز بین شما وجود ندارد. نمونه‌هایی از این‌گونه ارتباط مثلاً می‌تواند وقتی باشد که از خانه‌ای دیدن می‌کنید که مشاور مسکن فروشندهٔ ملک به شما نشان می‌دهد، بدون آنکه با شما ارتباطی رسمی‌ داشته باشد و با شما به‌مثابهٔ یک مشتری (customer) و نه موکل (client) برخورد می‌کند. در چنین شرایطی، مشاور مسکن اجازهٔ پیشنهاد قیمتی برای خرید به شما نخواهد داشت. همچنین قادر نخواهد بود از طرف شما به مذاکره با فروشنده بپردازد یا اینکه دلایل فروش ملک یا اطلاعات شخصی فروشنده را با شما در میان گذارد.

هر چند در این‌حالت مشاور مسکن هنوز ممکن است خدمات زیر را به شما ارائه دهد:

• توضیح شرایط بازار خرید و فروش ملک
• بازگویی مطالب مربوط به فرم‌های مربوطه
• یاری رساندن به شما جهت جستجو در یافتن ملک مورد نظر
• کمک به شما برای یافتن وام مناسب
• محاسبه و برآورد مخارج در حین انجام معامله

نگارنده مشاور امور حقوقی نیست و مطالب مندرج تنها جهت آشنایی عزیزان با نحوهٔ خرید و فروش املاک تهیه شده است.در مورد هر گونه جزئیات حقوقی شما باید مستقیماً و مستقلاً از متخصصان امور حقوقی مشورت بگیرید.

نگارنده از کلیهٔ پیشنهادات و انتقادات استقبال می‌کند. مجموعهٔ مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است.

www.ShahOfCoquitlam.Com

www.Facebook.com/ShahOfCoquitlam

نوشته همکاری با مشاور مسکن و اطلاعات شخصی شما – قسمت آخر اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

شهریار سپهریان مقدم – ونکوور

خرید و فروش ملک غالباً از دسته معاملات مالی کلان محسوب می‌شود. برای اطمینان از حصول نتیجه‌ای موفق در انتهای این‌گونه دادوستدها، توصیه می‌شود که از حدود و اختیارات قانونی متقابلی که معرف ارتباط حرفه‌ای بین شما و مشاور مسکنتان است، آگاهی حاصل کنید.

گفتار زیر در بر گیرندهٔ کلیات این ارتباط است. همچنین تلاش خواهیم کرد با توجه به خط مشی تعیین‌شده جهت حفاظت اطلاعات شخصی، تا حدودی نحوهٔ گردآوری، نگهداری، استفاده یا توزیع اطلاعات در حین این ارتباط را بررسی کنیم.

معنی مفاهیم کلیدی‌ای که می‌بایست بدانید و در طول این متن استفاده می‌شود، به قرار زیرند:

۱- مشاور مسکن یا ریلتور: غالباً به افراد دارای اجازه‌نامهٔ خرید و فروش املاک اطلاق می‌شود، گاهی نیز از عبارت کارگزار (agent) برای همین مفهوم استفاده می‌شود.

۲- بنگاه معاملات ملکی (brokerage): به دفتر املاک رسمی‌ گفته می‌شود که مشاور مسکن شما در آنجا اجازهٔ کار دارد.

۳- مشاور تخصیص‌یافته (designated agent): فردی است که بنگاه معاملات ملکی منسوب می‌کند تا تا شخصاً فعالیت‌های مربوط به معامله ملکی مورد نظر شما را بر عهده گیرد. این فرد به‌عنوان مشاور مسکن صاحب اجازه‌نامه است.

۴- شورا یا انجمن‌های ملکی (RealEstate boards): مجمع‌هایی که قدرت اجرایی برای اعمال قوانین خرید و فروش املاک و ارتباطات بین کاربر و کارفرما را دارا هستند و بنگاه و مشاور مسکن شما هر دو تحت نظارت این شورا و از اعضای آن‌اند. بخشی از کار شورا تعیین و اجرای استانداردهای معاملات ملکی و رفع مشکلات احتمالی میان اعضا و سایر عموم است.

۵- خریدار (buyer): به شخصی گفته می‌شود که در صدد خرید ملک است. همچنین فروشنده یا مالک (seller / LandLoard) به صاحب ملکی می‌گوییم که قصد فروش ملک خود را دارد.

۶- موکل (client): فردی است که از طریق بنگاه، مشاوری تخصیص‌یافته یا منسوب (designated agent) را به کفالت پذیرفته است و در طول معامله از کمک این مشاور بهره خواهد برد.

۷- مشتری (customer): فردی که به مشاور رجوع می‌کند تا پاسخ سؤالات یا راهنمایی‌هایی جهت خرید و فروش ملک دریافت کند، ولی فاقد مشاور تخصیص‌یافته یا منسوب است.

به‌طور کلی نحوهٔ استفاده و خرید و فروش از طریق مشاور مسکن در یکی از سه قالب زیر می‌گنجد:

الف) مشاورهٔ اختصاصی (designated agency)

وقتی‌که بنگاه معاملات ملکی مشاور مسکنی را مشخصاً مسئول رسیدگی به امر خرید یا فروش برای یک موکل خاص می‌سازد، در این‌حالت بنگاه و مشاور مسکن به‌عنوان موکل از لحاظ اخلاقی و قانونی ملزم خواهند بود که در هنگام همکاری با شما با صداقت و دقت کامل عمل کنند. مشاور مسکنی که به شما تخصیص یافته است، در این‌حالت ملزم به اجرای موارد زیر است:

• وفاداری مطلق نسبت به موکل، حفظ کامل اطلاعاتی از شما که ممکن است بر شرایط مذاکره و موضع شما و در پایان روی قیمت نهایی تأثیر بگذارد، از طرفی مشاور مسکن در این‌حالت ملزم است که کلیهٔ اطلاعاتی را که در باب ملک دارد و ممکن است بر روی تصمیم‌گیری شما در مورد انجام معامله مؤثر باشد، با شما در میان بگذارد. هر چند مشاور مسکن اجازه ندارد اطلاعات محرمانهٔ سایر موکلان را برای شما عنوان سازد.

• فعالیت در حوزهٔ اختیارات تعریف‌شده توسط قرارداد مابین شما و اطاعت از کلیهٔ دستورالعمل‌های قانونی شما که به مشاور مسکن اجازه می‌دهد به نیابت شما اقدام کند.
• نگهداری محرمانه از کلیهٔ اطلاعات خصوصی شما، اعم از اطلاعات شخصی، مالی، قانونی و غیره.
• اهتمام در به‌کارگیری مهارت‌های حرفه‌ای و به کار بستن متعارف منابع و امکانات جهت برآوردن نیاز شما در طول انجام معامله.
• وظایف فوق تنها میان شما و مشاور مسکن تخصیص‌یافتهٔ شما قابل اجرا است و به سایر مشاوران مسکن یا بنگاه مرتبط نمی‌شود، مگر آنکه مشخصاً در قرارداد ذکر شود.

از سوی دیگر بنگاه نیز در این‌حالت وظایف زیر را بر عهده خواهد داشت:

• نظارت بر روی نحوهٔ اجرای مشاور تخصیص‌یافتهٔ شما
• نگهداری و حفظ اطلاعات شخصی شما به‌صورت محرمانه
• رفتار یکسان، بی‌طرف و غیرمغرضانه نسبت به شما و سایر موکلان

ادامه دارد…

نگارنده مشاور امور حقوقی نیست و مطالب مندرج تنها جهت آشنایی عزیزان با نحوهٔ خرید و فروش املاک تهیه شده است.در مورد هر گونه جزئیات حقوقی شما باید مستقیماً و مستقلاً از متخصصان امور حقوقی مشورت بگیرید.

نگارنده از کلیهٔ پیشنهادات و انتقادات استقبال می‌کند. مجموعهٔ مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است.

www.ShahOfCoquitlam.Com

www.Facebook.com/ShahOfCoquitlam

نوشته همکاری با مشاور مسکن و اطلاعات شخصی شما – قسمت اول اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

موضوعی که غالباً برای خریداران رخ می‌دهد و ممکن است آنان را از هدفشان دور کند، پشیمانی در لحظهٔ آخر و درست پس از یافتن ملک دلخواه و قطعی‌شدن تصمیم خرید است.

این امر بسیار قابل انتظار است و در بسیاری موارد حتی پس از امضاشدن قرارداد خرید، خریدار دچار این حس تردید و دوگانگی می‌شود که آیا تصمیم درستی گرفته یا نه و ممکن است به دنبال راه گریزی از نهایی‌شدن انتقال سند بگردد.

در صورت بروز چنین مشکلی راهکارهای زیر برای رهایی از این دودلی توصیه می‌شود.

اگر به خرید خانه به‌عنوان سرمایه‌گذاری نسبتاً درازمدت نگاه کنیم و به‌عنوان مثال اگر آمار چند دههٔ اخیر و شاخص قیمت متوسط مسکن در استان بریتیش کلمبیای کانادا را ملاک قرار دهیم درخواهیم یافت که در تمامی طول این چند دهه، سابقه نداشته است قیمت ملک کاهش یابد؛ ممکن است در مدتی کوتاه رکود حاکم شود ولی در نهایت قیمت تنها رشد صعودی خواهد داشت که به‌سادگی حاصل رشد تقاضا و کاستی در عرضه است. فراموش نکنیم که این استان با این آب و هوای استثنائی از یک طرف به اقیانوس و از سوی دیگر به ایالات متحده محدود است و رشد هجوم جمعیت اعم از سرمایه‌گذاران خارجی و داخلی در سالیان اخیر تنها رو به افزایش بوده و است.

الف) لیستی که از نیازها و خواسته‌هایتان هنگام جستجو برای خانه تهیه کرده بودید را پیش رو گذارده و این سؤالات را تا سر حد ممکن صادقانه با خود مرور کنید:

۱- آیا ملک فعلی مهم‌ترین شرایطی را که در این لیست وجود دارد، داراست؟

۲- چه ویژگی‌های خاصی سبب شد که این ملک را میان املاک دیگری که بررسی کردید، انتخاب کنید؟

۳- آیا تعداد زیادی خانه یافتید که دارای شرایط و ویژگی‌های مطلوب شما بود، یا اینکه این خانه از این لحاظ کمیاب بو‌د؟

۴- اگر بتوانید از انجام معامله انصراف دهید یا فسخ قرارداد کنید، آیا واقع‌بینانه خواهد بود که تصور کنید خانه‌ا‌ی با شرایط بهتر پیدا کنید؟

۵- چند روز پیش که تصمیم به خرید گرفتید، چه نکات خاصی در مورد این ملک برای شما جذاب بود و در طی این چند روز چطور تغییر کرده‌ است؟

ب) مشاوره با دوستان و فامیل

معمولاً مشاوره با نزدیکان امری پسندیده است و ایشان در مورد توصیه‌هایی که می‌کنند اغلب نیت خوبی دارند، ولی در بسیاری موارد ممکن است سؤالات انتقادی‌ای وارد کنند مانند اینکه چقدر برای خرید این خانه پرداخت کرده‌اید، مگر چه خبر است؟ خیلی زیاد پرداخت کرده‌اید.

شاید ایشان قبلاً خودشان هم خانه خریده باشند ولی آیا واقعاً از شرایط فعلی بازار خبر دارند؟ ممکن است سال‌ها از زمانی‌که خود این دوستان به دنبال یافتن خانه بودند، گذشته باشد یا شاید حتی در منطقه‌ای متفاوت از مکانی که شما خانه خریده‌اید اقامت داشته باشند.

پ) ادامه دادن به جستجو و نگاه کردن به انتخاب‌های دیگر

این کار اشتباه بزرگی است که پس از عقد قرارداد، همچنان در جستجو و بازدید خانه‌های دیگر باشید مگر اینکه حس کنید قرارداد به سرانجام نمی‌رسد، مثلاً ارزیاب، قیمتی بسیار کمتر از مبلغ خرید برآورد کرده است یا از نظر فنی، خانه مشکلات عدیده‌ای دارد.

ت) تردیدهای درونی

هیچ‌ چیزی در زندگی کاملاً قطعی نیست و ما معمولاً در هنگام تصمیم‌گیری‌های بزرگ بیش از پیش دچار دودلی، شک و افکار منفی و دستخوش هجوم اگرها و ای‌کاش‌ها می‌شویم، اینجاست که نیاز است به افکار مثبت روی آوریم.

چه موقع نگرانی شما به‌جاست؟

در پاره‌ای موارد این نگرانی به‌جاست و قرارداد می‌بایست فسخ شود، و به‌صورت معمول شرایطی در قرارداد برای تسهیل این امر گنجانده می‌شود تا قرارداد بدون پرداخت جریمه ملغی شود. مانند موارد زیر:

• وقتی که خریدار نمی‌تواند وام مورد نظر را ابتیاع کند.
• هنگامی‌که ارزیاب ارزش خانه را پایین‌تراز قیمت درخواستی در قرارداد برآورد می‌کند.
• در برآورد فنی خانه، مشکلات ساختمانی عمده و هزینه‌بری برملا می‌شود.
• محدودهٔ قانونی زمین ملک، توسط فروشنده به درستی اعلام نشده است.
• پس از بررسی مدارک شهرداری، مشخص می‌شود که بخشی از زمین یا بنا به زمین همسایه تعرض کرده است.
• فروشنده، اجازهٔ فروش ملک را نداشته و نیاز به اجازهٔ همسر یا شریک داشته است.

مواردی از این قبیل می‌بایست حتماً قبل از قطعی‌شدن انتقال بررسی شود.

به‌خاطر داشته باشد که پشیمانی و دودلی کاملاً طبیعی است، و حتماً قبل از خرید با استفاده از تجارب متخصصان تا سرحد ممکن از آسیب‌های احتمالی در امان بمانید.

نگارنده از کلیهٔ پیشنهادات و انتقادات استقبال می‌کند. مجموعهٔ مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است.

www.ShahOfCoquitlam.Com

www.Facebook.com/ShahOfCoquitlam

نوشته پشیمانی در لحظهٔ آخر و درست پس از خرید اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

شهریار سپهریان مقدم – ونکوور

در شمارهٔ‌ قبل، به ارتباط مشاوران املاک با موکلان خود و همچنین وطایف آنان در برابر این موکلان پرداخته شد. در این شماره به ادامه و تکمیل همان بحث می‌پردازیم.

ارتباط نمایندگی انحصاری (Single Agency)

در این‌گونه توافق، مشاور املاک تنها و مشخصاً معرف شما در معامله خواهد بود و این بدان معنی است که وی قانوناً تنها منافع شما را مد نظر قرار می‌دهد ولو اینکه با منافع شخصی خود او در این معامله در تعارض باشد.

در این نحوه از ارتباط تمام آنچه شما به مشاور املاک می‌گویید، کاملاً محرمانه تلقی می‌شود و وی حق بازگویی آن را با دیگری نخواهند داشت. همچنین مشاور شما ملزم خواهد بود که هر گونه اطلاعاتی را که در ارتباط با موردِ معامله دارد، برای شما بازگو سازد، مثلاً اینکه خیابان منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده، قرار است در آینده تعریض شود یا اینکه خانه سابقهٔ نشتی در هنگام باران داشته است.

ارتباط نمایندگی دوگانه (Dual Agency)

این‌گونه توافق به ارتباطی اطلاق می‌شود که در آن مشاور املاک به‌صورت هم‌زمان وکیل فروشنده و خریدار است. در این حالت، طرفین معامله هر یک باید قرارداد نمایندگی دوگانه با مشاور املاک منعقد سازند و آگاه باشند که مشاور املاک تنها اطلاعت محدودی را می‌تواند برای هر کدام از طرفین آشکار سازد، به‌عنوان مثال دلیل اینکه فروشنده می‌خواهد ملک را بفروشد یا اینکه خریدار تا چه سقفی قدرت خرید دارد، می‌بایست محرمانه باقی بماند.

ارتباط غیرنمایندگی (Non-Agency)

همچنین مقدور است که شما از مشورت و کمک مشاور املاک بهره‌مند شوید، بدون اینکه قرادادی به ثبت برسانید. در این‌صورت، مشاور املاک می‌تواند به شما اطلاعاتی بدهد، ولی نمی‌تواند به شما پیشنهاد مشخصی جهت تصمیم‌گیری ارائه دهد و همچنین مشاور املاک ملزم نیست که کلیهٔ اطلاعات خویش مربوط به ملک یا منطقهٔ خاصی را برای شما آشکارسازی و بازگو نماید. از طرفی، در این حالت هیچ‌گونه مطلبی که با مشاور املاک در میان گذاشته شود، جنبهٔ محرمانه نخواهد داشت.

به‌خاطر داشته باشید مشاوران املاک طبق استاندارد (REALTOR® Code) ملزم‌اند که طبیعت ارتباط شما را با خود به‌نحوی که ذکر شد، به‌وضوح بیان و وظایف و الزامات را تشریح کنند. حتماً اطمینان یابید که قبل از هر قرارداد، با مشاور املاک خود این مذاکره را خواهید داشت.

مشاوران املاک به روش‌های زیر می‌توانند به شما به‌عنوان خریدار کمک کنند:

• بررسی خواست‌ها و نیازهای شما و تعیین بازهٔ قیمت خرید (Price Range).
• پاسخگویی در مورد بازار مورد نظر شما و مقایسهٔ قیمت در میان خانه‌های منطقهٔ مطلوب و مناطقی که در همسایگی قرار دارد.
• دسترسی به لیست منطقه‌ای خانه‌های موجود در بازار، مشاور املاک شما از طرفی به لیست‌های اختصاصی و همچنین به قابلیت‌هایی از سیستم جستجوگر دسترسی دارد، که برای عموم آزاد نیست.
• بازدید خانه‌ها قبل از شما تا اطمینان حاصل شود وقت شما تنها صرف دیدن خانه‌هایی می‌شود که با شرایط، نیازها و بودجهٔ شما همگون‌اند.
• هماهنگی و قرار گذاشتن جهت بازدید خانه‌های مورد نظر و همراهی و پاسخگویی کلیهٔ سؤالات شما هنگام بازدید ملک.
• فراهم کردن اطلاعات دقیق در مورد شرایط و نرخ ابتیاع وام.
• مذاکره با فروشنده جهت حصول تفاهم بر روی قیمت نهایی و اطمینان از اینکه قرارداد کاملاً قانونی و لازم‌الاجرا تدوین شود.

نگارنده از کلیهٔ پیشنهادات و انتقادات استقبال می‌کند. مجموعه مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است.

www.ShahOfCoquitlam.Com

www.Facebook.com/ShahOfCoquitlam

________________________________________________________________

* نگارنده مشاور امور حقوقی نیست و مطالب مندرج تنها جهت آشنایی عزیزان با نحوهٔ خرید و فروش املاک تهیه شده است. در مورد هر گونه جزئیات حقوقی، شما باید مستقیماً و مستقلاً از متخصصان امور حقوقی مشورت بگیرید.

نوشته ارتباط شما و مشاوران املاک – قسمت آخر اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.