سرمد مهربد بایگانی - رسانهٔ همیاری

امیدهای بسیار برای تبدیل ونکوور به قطب شرکت‌های نرم‌افزاری و دانش‌بنیان

رسانهٔ همیاری — Tue, 27 Nov 2018 02:28:33 +0000

ترجمه و نوشتهٔ: دکتر سرمد مهربد – ونکوور

به گزارش ماهانۀ برد مشاوران مسکن ونکوور بزرگ، که به‌تازگی چاپ شده است، در ماه اکتبر متوسط قیمت آپارتمان ۶۸۳٬۵۰۰ دلار و ۵٫۸ درصد بالاتر از ماه اکتبر سال گذشته بود. بر همین اساس، قیمت متوسط ملک مستقل ۱٬۵۲۴٬۰۰۰ دلار و ۵٫۱ درصد پایین‌تر از اکتبر سال ۲۰۱۷ گزارش شده است. آیا این کاهش رشد، پایان کار بازار مسکن است؟

مورد دیگر، میزان فروش خانه‌ها به نسبت خانه‌های موجود برای فروش است که در حکم روش اندازه‌گیری هماهنگی بین عرضه و تقاضا از آن استفاده می‌شود و از راه تقسیم تعداد فروش واحدها بر تعداد خانه‌های عرضه‌شده برای فروش به‌دست می‌آید. این رقم ۱۰٫۳ درصد در مورد خانه‌های مستقل، ۱۷٫۳ درصد برای تاون‌هاوس‌ها و ۲۰٫۶ درصد برای آپارتمان‌ها محاسبه شده است. معمولاً تحلیل‌گران بر این باورند که کاهش قیمت خانه وقتی اتفاق می‌افتد که این عدد در یک دورۀ متوالی به زیر ۱۲ درصد سقوط کند.

گزارش کامل را در اینجا بخوانید:

http://bit.ly/SiliconValleyNorth-1

برای درک بهتر وضعیت بازار مسکن، بد نیست به خبرهای اخیر نگاهی بیاندازیم؛ اتفاقات بسیار خوبی به‌شرح زیر در ونکوور به وقوع پیوسته است:

شرکت اپل در حال گشایش دفتر اصلی جدیدی در داون‌تاون ونکوور است. این شرکت یک فضای اداری به مساحت ۶۰٬۰۰۰ اسکوئرفیت در منطقۀ در دست ساختِ برج اداری شمارهٔ ۴۰۰ خیابان وست جورجیا ‎(400 West Georgia Street)‎ اجاره کرده است. دیگر مستأجرانی هم که به‌طور رسمی اعلام شده‌اند، عبارت‌اند از Deloitte و Spaces که فضایی به مساحت ۱۲۰٬۰۰۰ اسکوئرفیت در طبقات پایین‌تر اجاره کرده‌اند. این برج اداری با بیست و چهار طبقه به ارتفاع ۳۰۱ فوت و مساحت ۳۷۵٬۰۰۰ اسکوئرفیت، در گوشۀ جنوب غربی خیابان‌های وست جورجیا و هومر، درست نزدیک شاخۀ مرکزی کتابخانۀ عمومی ونکوور و دفاتر دوم آمازون است که در محل سابق ادارهٔ پست کانادا قرار خواهد گرفت.

گزارش کامل را اینجا بخوانید:

http://bit.ly/SiliconValleyNorth-2

آمازون نیز در حال گشایش یک دفتر جدید (دفتر سوم) در ونکوور است. توسعۀ دفاتر شرکت آمازون در ونکوور با ایجاد دفتر دیگری در داون‌تاون ادامه خواهد یافت. این غول فناوری، دفتر دیگری در برج اداری Exchange به نشانی شمارهٔ ۴۷۵ خیابان هومر ‎(475 Howe Street)‎ به مساحت ۱۰۰٬۰۰۰ اسکوئرفیت افتتاح خواهد کرد.

گزارش کامل را اینجا بخوانید:

http://bit.ly/SiliconValleyNorth-3

مسترکارت (Mastercard) هم در حال گشایش دفتر جدیدی در داون تاون ونکوور است. این غول کارت‌های اعتباری چندملیتی، یک فضای اداری به مساحت ۴۰٬۰۰۰ اسکوئرفیت در برج Exchange اجاره کرده است (همان برجی که دفتر جدید آمازون هم در آن قرار خواهد داشت).

گزارش کامل را اینجا بخوانید:

http://bit.ly/SiliconValleyNorth-4

Kabam، شرکت بازی‌های فن‌آورانه، که اصالتاً از شهر ونکوور پا گرفته است، در حال طراحی یک دفتر اداری بزرگ در مساحتی بیش از ۱۰۰٬۰۰۰ اسکوئرفیت در زمین های در حال ساخت برج اداری مرکز ونکوور به نشانی ۷۵۳ خیابان سیمور ‎(753 Seymour street)‎ است. این فضای جدید سه برابر بزرگ‌تر از دفتر کنونی آن خواهد بود.

مقاله را اینجا بخوانید:

http://bit.ly/SiliconValleyNorth-5

معاون اجرایی بین‌الملل Colliers، که یک شرکت اجارهٔ املاک تجاری است، اعلام کرده است شرکت‌های تجاری مسکن این روزها تماس‌هایی از دفاتر بزرگی در سان‌فرانسیسکو دریافت می‌کنند. برای مثال، مدتی پیش نمایندۀ یک شرکت خوش‌نام از سان فرانسیسکو تماس گرفت تا فضایی اداری به مساحت ۲۵۰٬۰۰۰ اسکوئرفیت در ونکوور اجاره کند.

مقاله را اینجا بخوانید:

http://bit.ly/SiliconValleyNorth-6

بنابراین، می‌توان نتیجه گرفت که اگرچه بازار مسکن در بهترین وضعیت خود نیست، ولی امیدهای زیادی در مورد قابلیت‌های ونکوور به‌مثابهٔ یک مرکز فناوری یا به قول آشنایان با صنعت، «سیلیکون ولیِ شمالی» در آینده وجود دارد. بالارفتن حقوق‌ها در نتیجۀ اسقرار شرکت‌های فن‌آورانه، سبب بالا رفتن اجاره‌ها خواهد شد و برخی سازندگان را به ساخت خانه‌های جدید ترغیب خواهد کرد و این شاید راهی برای رشد بیشتر فناوری در این شهر باشد. برخی هم عقیده دارند که این استان، باید کارهای بیشتری مانند هموارسازی راه پرداخت مالیات برای مهاجران جدیدی که حداقل سه سال در ونکوور زندگی یا کار کرده باشند، انجام دهد.

ضمن تشکر از شما خوانندۀ این مطلب، سپاسگزار خواهیم شد پیشنهادها و انتقادهای خود را برای ما ارسال دارید تا بتوانیم با بهره‌گیری از آن‌ها، در راه کمک به متقاضیان، گام‌های استوارتری برداریم.

مجموعه مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است:

www.fb.com/vancouverrl

www.samhomes.ca

آمار نشان می‌دهد که ونکوور شهری به‌سوی آینده است. شهری با هوایی پاک، طبیعتی زیبا و خانه‌هایی که روزبه‌روز گران‌تر می‌شوند. برای اطلاعات بیشتر در مورد سرمایه‌گذاری در آپارتمان، خانه یا ساخت‌وساز در ونکور بزرگ، از شما دعوت می‌شود تا با دفتر ما جهت مشاورهٔ رایگان تماس بگیرید. سرمد مهربد با تجربه و سابقهٔ چندین ساله در خریدوفروش، ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در املاک ونکوور می‌تواند راهنمایی آگاه در کنار شما باشد. وی همچنین در دانشگاه یو‌بی‌سی دکترای مدیریت ساخت (PhD – ABD) خوانده و در پنل‌های مدیریتی انبوه‌سازان ونکوور مشاوره می‌دهد.

منبع: وب‌سایت Roomvu

نوشته امیدهای بسیار برای تبدیل ونکوور به قطب شرکت‌های نرم‌افزاری و دانش‌بنیان اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

زمان مناسب برای فروش خانه در ونکوور

رسانهٔ همیاری — Tue, 13 Nov 2018 02:55:47 +0000

ترجمه و نوشتهٔ: دکتر سرمد مهربد – ونکوور

آیا تاکنون در وضعیتی قرار گرفته‌اید که بخواهید هر چه سریع‌تر خانۀ خود را بفروشید و منتظر باشید خریدار مناسبی پیدا بشود و پیشنهاد قابل قبولی ارائه کند؟ آیا در این زمینه، راهکارهایی برای کمک به شما وجود دارد که پیشنهادهای بیشتر و بهتری دریافت کنید؟ جواب مثبت است! شما می‌توانید بدون نگرانی از مورد تهدید قرار گرفتن ملک خود، کارهای سادۀ بسیاری انجام دهید و زمان لازم برای فروش خانه را جلو بیاندازید. در این مقاله، بعضی از رموز داخلی مشاوران مسکن را در اختیار شما می‌گذاریم تا به کمک آن‌ها، هرچه سریع‌تر خانه خود را بفروشید.

فروش خانه در بهار

به‌طور کلی، بهترین زمان برای فروش خانه با بالاترین قیمت و در کمترین زمان، فصل بهار و به‌خصوص نیمۀ اول ماه می است که والدین در پی یافتن خانه‌ای نزدیک مدرسۀ آیندۀ فرزند خود هستند.

نکتۀ دیگر این است که هم‌زمان با گرم شدن هوا، خریداران از خانه‌هایشان بیرون می‌آیند و به‌دنبال مسکن مورد نظر می‌گردند. بنابراین، وضعیت آب و هوا هم به فروش خانه کمک می‌کند. در ضمن، کار آماده‌سازی خانه برای فروش در این فصل راحت‌تر است و مالک ترجیح می‌دهد در هوای بهتری، نرده‌های خانه را تعمیر و تراس را لکه‌گیری کند.

اگر از زاویۀ دیگری به این موضوع نگاه کنیم، درمی‌یابیم وقتی در یک محل رقبای بیشتری برای فروش وجود داشته باشند، ممکن است فروش خانه در فصل بهار، به سود شما نباشد. این نکته وقتی بیشتر نمود پیدا می‌کند که ملک شما، خیلی مورد توجه خریداران قرار نگیرد. اما فراموش نکنید اگر ملکتان را در فصول دیگر بفروشید، ممکن است خریداران تصور کنند خانۀ شما ماه‌ها در بازار فروش مانده و فروخته نشده است.

فروش خانه در تابستان

فواید بی‌شمار فروش خانه در بهار، در تابستان هم صدق می‌کند. وضعیت ملایم آب و هوا در بسیاری از مناطق کانادا، باعث جذاب‌ترشدن ظاهرخانه‌ها و افزایش تعداد خریداران فعال می‌شود.

اما اگر در قسمتی از کشور زندگی می‌کنید که در ماه‌های ژوئیه (July) جولای و اوت (August) هوا بسیار گرم می‌شود، بهتر است زمان دیگری را برای فروش خانه انتخاب کنید. به این موضوع هم توجه داشته باشید که به‌دلیل سفرهای تابستانی، در این فصل، خریدار زیادی وجود ندارد.

فروش خانه در پاییز

اگر فروش مسکن در فصل پاییز تنها یک منفعت داشته باشد، آن منفعت، کم بودن عدۀ فروشنده‌هاست. ممکن است کمتر بودن خانه در بازار فروش، به شما کمک کند قیمت خانه را بالاتر ببرید. به‌خصوص اگر شانس بیاورید و خریداری پیدا کنید که برای اسباب‌کشی عجله داشته باشد.

فروش خانه در زمستان

به‌طور کلی، زمستان یکی از فصول کم‌طرفدار سال برای فروش خانه است. زیرا در هوای سرد، مردم ترجیح می‌دهند در خانه بمانند. بنابراین، در صورت گذاشتن ملک خود در فهرست فروش، با خریداران احتمالی کمتری مواجه خواهید شد. در این فصل، مدت بیشتری طول می‌کشد ملک خود را بفروشید و احتمالاٌ پول چندانی هم به‌دست نخواهید آورد.

نکاتی که برشمردیم، به شما کمک خواهد کرد اطلاعاتتان را در مورد مناسبت‌ترین زمان فروش خانه به‌روز نگه‌دارید و در رقابت‌های مربوط به بازار فروش برنده شوید.

مجموعه مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است:

www.fb.com/vancouverrl

www.samhomes.ca

نوشته زمان مناسب برای فروش خانه در ونکوور اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

سرمایه‌گذاری مشترک با مسئولیت محدود

رسانهٔ همیاری — Wed, 01 Aug 2018 02:26:17 +0000

ترجمه و نوشتهٔ: دکتر سرمد مهربد – ونکوور

فرصت مناسبی است که به سرمایه‌گذاری مشترک با مسئولیت محدود نگاهی بیاندازیم. زیرا جمع‌آوری سرمایه، راهکاری است که در آن، مدیریت ریسک و بازگشت سرمایهٔ قابل توجه، باعث سودآورتر شدن بازار داغ مسکن در بریتیش کلمبیا می‌شود.

به گفتهٔ هیئت مدیرهٔ املاک و مستغلات ونکوور بزرگ، در حال حاضر قیمت متوسط خانهٔ مستقل در شهر ونکوور، ۱٫۶ میلیون دلار و قیمت متوسط فروش کاندو ۷۰۴٬۲۰۰ دلار است. بنابراین، باید به فکر تهیهٔ پیش‌پرداخت زیادی ـ از ۱۰۰٬۰۰۰ دلار به بالا ـ باشید. از طرف دیگر قوانین بانک‌ها روزبه‌روز سخت‌تر می‌شود و در مقایسه با گذشته، وام بسیار کمتری به متقاضیان پرداخت خواهد شد.

راه کم‌دردسرتر و اثبات‌شده‌تر برای رسیدن به سود بیشتر در املاک و مستغلات، مشارکت در یک‌کاسه‌ کردن وجوه اسمی، به مشارکت گذاشتن نقدینگی و رضایت از داشتن ملک مدیریت‌شده‌ای است که شاید هرگز پیش نیاید پایتان را در آن بگذارید.

این سرمایه‌گذاری‌ها، اغلب در قالب مشارکت با مسئولیت محدود سازماندهی می‌شوند و در چند سال گذشته، سبب بازگشت سرمایه‌ تا ۵۰ درصد و حتی بیشتر شده‌اند.

منظور از مشارکت با مسئولیت محدود در زمینهٔ مسکن، این است که سرمایه‌گذاران پول خود را در برنامهٔ ساخت و ساز خاصی سرمایه‌گذاری ‌کنند که تیم مدیریتی آن، از قبل کارهای مقدماتی مانند منطقه‌بندی، گرفتن مجوز ساخت، بستن قراردادهای ساخت و راهکارهای برون‌رفت را تدارک دیده باشند.

عرضهٔ املاک و مستغلات، جمع‌آوری وجوهی است که برای تأمین مالی سرمایه‌گذاری املاک در مقیاسی عظیم صورت می‌گیرد و به سرمایه‌گذاران امکان می‌دهد به منابعی دست یابند که خود به‌تنهایی نمی‌توانند به آن برسند. فایدهٔ مشارکت دادن سرمایه در املاک و مستغلات، این است که این املاک، حقیقی‌اند و جزو « دارایی واقعی» یا دارایی‌های غیرمنقول محسوب می‌شوند.

بسته به نوع سرمایه‌گذاری، سرمایه‌گذاران می‌توانند سهمی از اجاره دریافت دارند و هنگام فروش پروژه (در کمتر از سه سال)، سود سهام بگیرند. در بسیاری موارد، حتی می‌توانند یکی از واحدها را با تخفیف خریداری کنند.

سازندهٔ این نوع املاک و مستغلات چه نقشی ایفا می‌کند؟

سازنده، کار توسعه و پیشرفت املاک را زیر نظر دارد و جریان کار را از ابتدا تا انتها هدایت می‌کند. او در ایجاد یا توسعهٔ ملک، مسئولیت بزرگی به‌عهده دارد و معمولاً بیشترین پاداش‌ را دریافت می‌کند. به‌طور معمول، سازنده قسمتی از یک زمین را می‌خرد، به طراحی و ایجاد طرح توسعه و تعیین راهبردهای بازاریابی می‌پردازد و پس از اخذ رضایت همسایگان، ساختار مالی را مشخص می‌کند، سازه را می‌سازد، بر آن مدیریت می‌کند، اجاره می‌دهد یا در نهایت می‌فروشد. سازنده در مراحل متفاوت جریان ساخت و ساز، با شرکای گوناگونی همکاری می‌کند که عبارت‌‌اند از معماران، طراحان شهری، مهندسان، نقشه‌کش‌ها، بازرس‌ها، نهادهای مالی، وام‌دهندگان، نمایندگی‌های فروش و کرایه و… .

نقش سازنده تا چه اندازه مهم است؟

سازنده نقش بسیار مهمی در کنترل قیمت‌ها و بهبود کارایی و تأثیرگذار بودن پروژهٔ عمرانی ایفا می‌کند. بهترین سازندگان، کسانی‌اند که می‌توانند نه‌تنها امروز، بلکه سال‌ها و حتی دهه‌های آینده را هم ببینند و از راهکار طراحی‌ شهری و منطقه‌ای، برای امنیت پروژه‌های آینده بهره بگیرند. در نهایت، باید گفت سازندگان، کارآفرینانی‌اند که به‌دنبال فرصت‌ها می‌گردند و با محقق کردن این فرصت‌ها، شهرها و جوامع ما را بهبود می‌بخشند.

فرآیند ساخت و ساز چگونه است؟

مدیریت مؤثر در فرآیند ساخت و ساز، مستلزم داشتن تجربه، ارتباطات قوی با تمام طرف‌های مشارکت‌کننده و همکاری با یک سازنده واجدالشرایط است. چنین سازنده‌ای می‌تواند کار مدیریت و کنترل تمام مراحل ساخت و ساز، از انتخاب زمین، مذاکره برای خرید، برنامه‌ریزی، منطقه‌بندی، تهیهٔ مجوزها، طراحی، امکان‌سنجی بازار، ساخت و ساز/ مدیریت پروژه، خدمات مربوط به سایت، بازاریابی پروژه و فروش را به‌طور مؤثری انجام دهد.

مشارکت با مسئولیت محدود چه مزایایی دارد؟

مشارکت با مسئولیت محدود در املاک و مستغلات، برای سرمایه‌گذارانی که می‌خواهند مالیات بر درآمد خود را کاهش دهند، روش اثبات شده‌ای است و از کاهش مالیات ناشی از خسارت‌های سرمایه‌گذاری در طی مدت سرمایه‌گذاری، بسیار خوشنود خواهند گشت. هنگامی که دارایی پایه به فروش برسد، درآمد حاصل از سرمایه‌گذاری، به‌مثابهٔ سود سرمایه، مورد محاسبهٔ مالیاتی قرار می‌گیرد.

این نوع مشارکت در املاک و مستغلات، باعث ایجاد مسئولیت محدود می‌شود. به این معنا که شما در مقام سرمایه‌گذار، پولی بیشتر از سرمایهٔ اولیهٔ خود نمی‌پردازید و برخلاف آنکه احتمال دارد با خرید ملک، قسمتی یا تمام سرمایهٔ خود را از دست بدهید، در این نوع سرمایه‌گذاری، چنین اتفاقی نمی‌افتد. به‌علاوه، می‌توانید قسمتی از سرمایهٔ خود را از وام تأمین کنید. کاری که طبق قوانین کانادا، برای خرید مستقیم مستغلات ممنوع است. برای مثال، نمی‌توانید هنگام خرید مستقیم ملک، از لاین آو کردیت استفاده کنید.

مشارکت در برنامهٔ گسترش املاک چه خطرهایی دارد؟

مانند تمام سرمایه‌گذاری‌‌های تجاری، با توجه به پیچیده بودن و عدم قطعیت، ساخت و ساز هم با خطرهایی مواجه است که باید آن‌ها را کنترل کرد و کاهش داد. اما تفاوت در این است که ساخت زمین، فرصت‌های سودآور دیگری هم به‌وجود می‌آورد که برای سرمایه‌گذاری‌های دیگر مورد استفاده قرار می‌گیرد و کنترل و مدیریت احتمالات و تردیدها، در نهایت به بازگشت سرمایهٔ بیشتری منجر خواهد شد. در یک ساخت و ساز جدید، بعضی از این عدم قطعیت‌های اساسی مربوط به تقاضا، قابلیت بازاریابی، به‌دست آوردن زمین، مدیریت امور مالی، کنترل هزینه‌های ساخت و رویارویی با تأخیرهاست. در برنامهٔ سرمایه‌گذاری مشترک با مسئولیت محدود، کنترل این خطرها به‌عهدهٔ شریک تضامنی (General Partner) است.

مجموعه مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است:

www.fb.com/vancouverrl

www.samhomes.ca

____________________________________________

منابع:

http://www.westerninvestor.com/news/opinion/residential-investing-time-to-look-at-limited-partnerships-1.20724429

http://www.thecircadiangroup.com/about-us/faq/

نوشته سرمایه‌گذاری مشترک با مسئولیت محدود اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

با وجود افزایش نرخ بهره و کاهش فروش مسکن در بی‌سی، قیمت‌ها همچنان رو به رشد است

رسانهٔ همیاری — Wed, 04 Apr 2018 02:21:40 +0000

ترجمه و نوشتهٔ: دکتر سرمد مهربد – ونکوور

متخصصان مسکن در بریتیش کلمبیا، پیش‌بینی می‌کنند در سال جاری، قیمت مسکن به‌شکل چشمگیری پایین بیاید. ولی همچنان بالاتر از متوسط ده سالهٔ استان باقی خواهد ماند. با این‌حال، هشدارمی‌دهند امکان دارد افزایش نرخ بهره، به بعضی از صاحبان مسکن در بریتیش کلمبیا، آسیب برساند.

بعد از چهار سال متوالی رشد اقتصادی در بریتیش کلمبیا، انتظار می‌رود این رشد طی دو سال آینده، به دلیل پایین آمدن تقاضای مسکن، روند کندتری پیدا کند. در کنار پایین آمدن نرخ بیکاری و کاهش رشد نیروی کار، متخصصان این انجمن، کاهش به‌وجودآمده را نتیجهٔ ایجاد موانع بر سر راه مسائل مربوط به مسکن می‌دانند که از میان آن‌ها می‌توان به قوانین مشکل در زمینهٔ گرفتن وام، افزایش نرخ بهره و بالا رفتن قیمت مسکن اشاره کرد.

انجمن مشاوران مسکن بریتیش کلمبیا (British Columbia Real Estate Association) در پیش‌بینی سال ۲۰۱۸ خود، که برای ربع اول این سال منتشرکرده، نشان داده فروش خانه‌های مسکونی ۸٫۶ درصد به ازای هر ۹۴٬۸۸۵ واحد در سال جاری کاهش یافته است و تا سال ۲۰۱۹ هم ادامه خواهد داشت. این تنزل چشمگیر با افزایش ۷٫۵ درصدی ثبت شده در سال گذشته همراه است. اما فروش منازل مسکونی در بریتیش کلمبیا، هنوز هم بالاتر از متوسط ده سالهٔ ۸۴٬۸۰۰ واحد است.

رشد اشتغال، اعتماد مصرف‌کنندگان و عدهٔ کارگران بیشتری که به بریتیش کلمبیا سرازیر شده‌اند، عوامل شکوفایی بازار مسکن در چهار سال گذشته بوده‌اند. این شکوفایی، سال ۲۰۱۶ را هم شامل می‌شود که رکورد ثبت‌شده، دست به دست شدن ۱۱۲٬۲۰۹ خانه را نشان می‌دهد.

بر اساس تخمین این انجمن، سرعت افزایش فروش به سبب چند عامل فروکش خواهد کرد. یکی از این عوامل، نرخ پنج سالهٔ واجد شرایط بودن برای دریافت وام است که پیش‌بینی می‌شود در سه ماههٔ چهارم سال ۲۰۱۹ به ۵٫۷ درصد برسد.

کمرون مویر (Cameron Muir) مدیر اقتصادی این انجمن، نرخ بهرهٔ بالاتری پیش‌بینی کرده که با رشد اقتصادی آرام‌تری همراه خواهد بود و در نتیجه، روند فروش مسکن در سال آینده تعدیل خواهد یافت.

مویر در یک نشست خبری اظهار داشته است: «شرایط سخت‌تر اختصاص وام و بالا رفتن نرخ بهره، سبب خواهد شد توانایی خرید و گرفتن صلاحیت برای دریافت وام، بیش از این کاهش یابد.»

بنا بر پیش‌بینی انجمن مشاوران مسکن بریتیش کلمبیا، عرضهٔ مسکن در بیشتر مناطق کمتر از ده سالهٔ اخیر یا در همان حد ادامه پیدا خواهد کرد. این در حالی است که شصت هزار مسکن جدید در دست ساخت است که در مقایسهٔ با واحدهای ساخته شده در سال ۲۰۰۸، چهل و پنج هزار واحد بیشتر است. پایین بودن تقاضا و افزایش ناگهانی فرآیند تکمیل خانه‌های جدید، سبب همگونی بیشتر بازار فروش مسکن و در نتیجه کمتر شدن فشار رو به بالا بر قیمت مسکن خواهد شد.

بر اساس محاسبات این انجمن، متوسط قیمت برای یک واحد مسکن در بریتیش کلمبیا در حد ۶ درصد در سال جاری و کمی بیش از ۴ درصد در سال ۲۰۱۹ افزایش خواهد داشت.

به‌رغم کاهش تولید ناخالص داخلی (GDP) در بریتیش کلمبیا در دو سال اخیر، انجمن املاک و مستغلات بریتیش کلمبیا (BCREA) اعلام کرده است وضعیت قوی‌تر اقتصادی در دو سال آینده، سببب افزایش تقاضای مسکن خواهد شد و این امر کمک خواهد کرد فروش مسکن در بریتیش کلمبیا، در حد صدهزار واحد سه سال گذشته باقی بماند.

درگزارش Provincial Economic Outlook که RBC منتشر کرده است، اقتصاددانان بانکی بر این باورند که اقتصاد بریتیش کلمبیا در سال جاری و در سال ۲۰۱۹ دچار تنزل تدریجی خواهد شد. اما این تنزل، رشد اقتصادی پایدار استان را پایین نخواهد آورد. در این گزارش اشاره شده است با وجود اینکه این تنزل نشانهٔ ضعف است، قدرت اقتصادی را هم نشان می‌دهد. زیرا در اقتصادی که به پایین بودن میزان بیکاری، سطح قدرت خرید بالا و بازار مسکن شناور مفتخر است، این موضوع ضعف مهمی به‌حساب نمی‌آید.

بر اساس گزارش‌های RBC، رشد اقتصادی کانادا در سال ۲۰۱۸ تا ۱٫۹ درصد از ۳ درصد در سال ۲۰۱۸ و حتی بیش از آن یعنی ۱٫۶ درصد در سال ۲۰۱۹ کاهش خواهد یافت و انتظار می‌رود بازار مسکن هم‌زمان با افزایش نرخ بهره در سال جاری، با فشار معکوس مواجه شود.

اگر چه امکان دارد فروش ملی مسکن آسان‌تر شود، ولی افزایش تدریجی نرخ بهره به‌وسیلهٔ بانک مرکزی کانادا و وجود بازار کار سالم، دلیل «جلوگیری از رکود در بازار مسکن» خواهد بود.

______________________________________

منبع: وب‌سایت Financial Post

نوشته با وجود افزایش نرخ بهره و کاهش فروش مسکن در بی‌سی، قیمت‌ها همچنان رو به رشد است اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

۱۶ مورد از کارهای سالانه‌ای که یک مالک باید انجام دهد – قسمت آخر

رسانهٔ همیاری — Thu, 22 Mar 2018 01:15:51 +0000

قسمت قبلی این مطلب را در اینجا بخوانید

ترجمه و نوشتهٔ: دکتر سرمد مهربد – ونکوور

در شمارهٔ قبل به ۸ مورد از کارهایی که یک مالک باید سالانه در خانه‌اش انجام بدهد، اشاره کردیم. در این شماره، به ۸ مورد دیگر می‌پردازیم.

۹- خرابی‌های ناشی از نشت آب را بررسی کنید

در صورتی‌که خرابی‌های ناشی از نشت آب به حال خود رها شده و تعمیر نشوند، مشکلات بزرگی ایجاد خواهند کرد. برای پیشگیری از این مشکلات، در اطراف لولهٔ ظرفشویی، اتصالات لوله‌کشی را کنترل کنید. زیر پنجره‌ها را به‌دقت ببینید و از نبود قارچ و کپک مطمئن شوید.

به‌دنبال علامت‌های هشداردهنده بگردید و از شکستگی‌ها و زدگی‌ها یا نشت آب به اطراف سینک و حباب‌های ایجاد شده روی دیوار خشک، غافل نشوید.

۱۰- پارکینگ خانه را تمیز و مرتب نگه‌دارید

پارکینگ‌ خانه، تنها برای پارک اتومبیل نیست. زیرا این محل، جای خوبی برای نگهداری وسایل ورزشی و حتی یخچال اضافی است. در عین حال، ممکن است خانهٔ خوبی برای جوندگان و حشره‌ها هم باشد! بنابراین، سالی یک بار، با بیرون کشیدن وسایل و شستشوی کلی آن‌ها، پارکینگ را تمیز کنید. این کار نه‌تنها بر طول عمر پارکینگ می‌افزاید، باعث می‌شود کارهایتان را منظم‌تر و بهتر هم انجام دهید.

۱۱- لوله‌ها و خروجی فاضلاب را بررسی کنید

حتی اگر خانهٔ شما انبار فاضلاب ندارد، باز هم رسیدگی به لوله‌ها و خروجی فاضلاب، وظیفهٔ شماست. زیرا وقتی لوله‌های فاضلاب بیش از حد پر شوند، می‌ترکند و فضای بیرونی خانه را تخریب می‌کنند. سرچشمهٔ اصلی این مشکلات، اغلب لوله‌های شهری است. اگرچه مسئولان شهر کسانی را برای کمک خواهند فرستاد تا در رفع مشکل با شما همکاری کنند، ولی هیچ‌گاه خسارتی پرداخت نخواهند کرد.

بنابراین، اگر در جایی متوجه گرفتگی شُدید، قبل از ترکیدن لوله با دپارتمان فاضلاب شهرداری شهر یا بخش خود تماس بگیرید. پیش از رسیدن کمک، شیرهای آب و کاسهٔ توالت و دستشویی را هم از نظر نشت آب بررسی کنید و در صورت لزوم، گزارش دهید.

۱۲- درختان و فضای اطراف خانه را وارسی کنید

گاهی در زمستان‌های سخت، درختان می‌شکنند. بنابراین بهتر است محل قرارگرفتن درختان را وارسی و به تغییراتی نظیر خم‌ شدن آن‌ها توجه کنید. ریشه‌ها را برای پیدا کردن محل خروج احتمالی آن‌ها از زمین، بررسی کنید تا مانعی ایجاد نکنند. پیشنهاد می‌کنیم در بین شاخه‌ها، به دنبال شاخه‌های شکسته بگردید تا روی خانه نیافتند و به آن صدمه نزنند. در ضمن می‌توانید با هرس کردن درخت‌ها، جلو مشکلات احتمالی را بگیرید.

۱۳- پنجره‌ها را بررسی کنید و در چارچوب‌ها، به دنبال درز بگردید

در آب و هوای سرد و مرطوب، اغلب چارچوب پنجره‌های چوبی منبسط می‌شود. وقتی این چارچوب‌ها به اندازهٔ اصلی خود برگردند، در اطراف پنجره، درز و فضای خالی ایجاد می‌شود. این فاصله‌ها و درزها نه‌تنها پیش‌زمینهٔ بسیاری از مشکلات خواهند بود، سبب خواهند شد هزینهٔ زیادی بابت هدررفتن انرژی پرداخت کنید. اگر دست روی دست بگذارید، احتمالاً مجبور خواهید شد تمام چارچوب‌ها را عوض کنید که بسیار پرهزینه است.

فاصله‌ها را می‌توان با موادی مانند ملات، درزگیر و کالک تزیینی پر کرد. فراموش نکنید که فاصله و شکاف پنجره، خیلی زود توجه سارقان را به خود جلب می‌کند.

۱۴- تراس‌ها، حیاط‌های جلو خانه و پله‌ها را وارسی کنید

به دنبال پوسیدگی‌ها و خرابی‌های ساختاری بگردید. تمام ساختارهای سنگی و بتونی پله‌های بیرونی ساختمان را وارسی کنید. اگر متوجه شدید جایی آسیب دیده است، حتماً به فکر تعمیر آن باشید.

۱۵- محل ذخیره کردن مواد غذایی را مرتب کنید

باور کردنش سخت است؛ ولی از بسیاری ساکنان شنیده‌ایم گاهی در کابینت‌ها مواد غذایی‌ای پیدا کرده‌اند که عمر آن‌ها حتی به ده سال هم رسیده است! امکان دارد مواد غذایی در داخل کابینت‌ها، پشت چیزهای دیگر پنهان شوند و به چشم نیایند. بنابراین، بسیار مهم است که محل ذخیرهٔ مواد غذایی را به‌طور مرتب تمیز کنید تا هم غذای تاریخ مصرف گذشته نخورید و هم یک مادهٔ غذایی را دوباره نخرید.

با آنکه تجربه نشان داده انجام‌دادن این کار همیشه امکا‌ن‌پذیر نیست، واقعیت این است که شما موظف‌اید هر شش ماه یک‌بار، محل ذخیرهٔ مواد غذایی را تمیز کنید یا دست کم سالی یک‌بار، این کار را انجام دهید.

۱۶- قفسه‌های مخصوص دارو و وسایل شخصی را تمیز و وارسی کنید

تمام کابینت‌ها و کشوهای حمام و دستشویی را تمیز کنید و تمام محصولاتی را که تاریخ مصرف آن‌ها گذشته است، دور بریزید. مواد آرایشی تاریخ مصرف گذشته را حتماً دور بریزید تا از ایجاد عفونت و بیماری‌های احتمالی جلوگیری شود. برای از بین بردن بعضی داروهای بدون نسخه، که تاریخ مصرف آن‌ها گذشته است، با داروخانهٔ محل سکونت خود تماس بگیرید.

مجموعه مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است:

www.fb.com/vancouverrl

www.samhomes.ca

______________________________________

منبع: وب‌سایت Reader’s Digest

http://ow.ly/yTwQ30iwkFG

نوشته ۱۶ مورد از کارهای سالانه‌ای که یک مالک باید انجام دهد – قسمت آخر اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

۱۶ مورد از کارهای سالانه‌ای که یک مالک باید انجام دهد – قسمت اول

رسانهٔ همیاری — Wed, 07 Mar 2018 02:25:24 +0000

ترجمه و نوشتهٔ: دکتر سرمد مهربد – ونکوور

۱- مخزن آب گرم را تخلیه کنید

در اثر مرور زمان، رسوبات در مخزن جمع و سبب خوردگی و زنگ زدن آن می‌شود. تخلیهٔ مخزن باعث می‌شود این رسوبات از مخزن خارج شود و دستگاه، با کیفیت بهتری آب را گرم کند. این کار سبب افزایش طول عمر دستگاه نیز می‌شود.

۲- اتصالات لوله‌های دودکش و سیستم گرمایشی (furnace) را بررسی کنید

به مرور زمان، لوله‌های زیر شیروانی یا فضاهای تنگ و کوچک، خم و شل می‌شوند. وقتی لوله‌ها چنین مشکلاتی داشته باشند، هر سال هزینهٔ گزافی برای کار دستگاه پرداخت خواهید کرد. زیرا هوایی که قرار است محل زندگی شما را گرم یا سرد نگه‌دارد، از لوله‌های خم و شل‌شده، به فضاهایی مثل زیر شیروانی و فضاهای کوچک‌تر درز می‌کند و هدر می‌رود.

۳- لوله‌های خروجی دستگاه خشک‌کن را تمیز کنید

به پشت دستگاه خشک‌کن، یک لوله‌ٔ خروجی متصل است که به بیرون راه دارد. این محل اتصال، جایی است که پرز لباس‌های شسته‌شده در آن جمع و به‌مرور، روی هم انباشته می‌شود. پرز جمع‌شده در این لوله، نه تنها باعث خواهد شد خشک‌کن سخت‌تر کار کند، بلکه سبب افزایش هزینهٔ گرمایش هم خواهد شد و زمینه را برای بروز آتش‌سوزی آماده خواهد کرد. زیرا پرزها قابلیت فوق‌العاده‌ای برای شعله‌ور شدن دارند.

۴- فهرست وسایل جاسازی‌شده و تغییرات بازسازی را به‌روز نگه‌دارید

آگاهی از اموال تحت مالکیت، بسیار ضروری است. به‌علاوه، باید اطمینان حاصل کنید که نه‌تنها تمام ملک بیمه شده است، بلکه اموال موجود در آن هم تحت پوشش قرار گرفته‌اند. در مواردی که هزینهٔ زیادی برای پروژه‌های بازسازی خانه پرداخت می‌کنید، باید فهرستی از آن‌ها را نزد خود نگه‌دارید.

۵- فهرست ریز بیمه‌نامه را بازبینی کنید

بسیاری از مالکان، هنگام بازنگری‌های سالانه، به بیمه‌نامهٔ ساختمان دقت نمی‌کنند. اطمینان حاصل کنید که بیمهٔ شما، هنوز هم مواردی مثل تگرگ و باد را تحت پوشش قرار می‌دهد. مبالغ کسرشده را کنترل کنید. برای مثال، احتمال دارد بیمه از شما بخواهد هزینهٔ تعویض سقفی را که در اثر طوفان صدمه دیده است، گزارش کنید. این کار برای آن است که بیمه بتواند هزینه‌های پرداختی را تخمین بزند.

۶- بام خانه را وارسی کنید

از آن‌جا که بام، اولین جایی است که در اثر تغییرات آب و هوا تخریب می‌شود، بازرسی آن امری کاملاً ضروری است. بام خانه به‌سرعت فرسوده می‌شود و در اثر چکه‌کردن آب، رد آن روی دیوارها باقی می‌ماند.

بنابراین، بام خانهٔ خود را به‌دقت وارسی و به خرابی‌های ناشی از نفوذ آب توجه کنید. اما لکه‌های ایجادشده در اثر چکهٔ آب روی سقف یا دیوار هم مواردی‌اند که نشان می‌دهند بام به تعمیر نیاز دارد. در چنین مواردی، اغلب می‌توانید شینگل‌ها یا قطعات جداشده از سقف را روی زمین ببینید.

گودی‌های ایجادشده روی بام، معمولاً ناشی از ضربه‌های تگرگ است. هر قطعهٔ جداشده‌ای، باید به‌سرعت تعمیر یا جایگزین شود تا آب به درون خانه نفوذ نکند. آگاهی از زمان تعویض بام هم کمک بزرگی در این زمینه است.

۷- همیشه ناودان‌ها را تمیز کنید

انباشته‌شدن برگ‌ خشک درختان و برگ‌های سوزنی درختان کاج در ناودان‌ها، راه‌های برون‌ریز آب را مسدود می‌کند و حتی به بعضی قسمت‌های ناودان آسیب می‌رساند. از آن‌جا که ناودان‌ها سبب می‌شوند خانه در برابر باران‌های سیل‌آسا پایداری کند، باید همیشه آن‌ها را تمیز نگه‌داشت و از ایجاد مانع بر سر جریان آب، جلوگیری کرد. اگر ناودان‌ها دور از دسترس و در جاهای خیلی بلند قرار دارند و برای دسترسی به آن‌ها ناچارید از نردبان‌های خاص این کار استفاده کنید، حتماً از یک متخصص حرفه‌ای کمک بگیرید.

۸- فونداسیون یا زیرساخت خانه را بررسی کنید

فونداسیون خراب یا آسیب‌دیده، یکی از هزینه‌سازترین قسمت‌های خانه است. در داخل خانه، به دنبال علایم هشداردهنده‌ای مانند شکاف در کف چوبی خانه یا درز و تَرَک در چارچوب درها و پنجره‌ها بگردید.

قسمت بعدی این مطلب را در اینجا بخوانید

مجموعه مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است:

www.fb.com/vancouverrl

www.samhomes.ca

______________________________________

منبع: وب‌سایت Reader’s Digest

http://ow.ly/yTwQ30iwkFG

نوشته ۱۶ مورد از کارهای سالانه‌ای که یک مالک باید انجام دهد – قسمت اول اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

قیمت تمام خانه‌های مستقل در ونکوور بزرگ، به یک‌میلیون دلار رسید

رسانهٔ همیاری — Wed, 21 Feb 2018 01:57:07 +0000

ترجمه و نوشتهٔ: دکتر سرمد مهربد – ونکوور

در حالی‌که قدرت خرید مردم هر روز در حال کاهش است، تابستان گذشته ارزش تقریباً سه‌چهارم از خانه‌های مستقل منطقۀ ونکوور، حداقل به یک‌ میلیون دلار رسید؛ چیزی خیلی بیشتر از میانۀ سال ۲۰۱۵.

بر اساس تحقیقات جدید اندی یان (Andy Yan)، مدیر اجرایی طرح شهری اس‌اف‌یو (Simon Fraser University) در اول ژوئیه (جولای) سال ۲۰۱۷ میلادی، تعداد خانه‌های مستقل منطقۀ ونکوور، که یک میلیون دلار یا بیشتر ارزش‌گذاری شده بود، به ۷۳‌ درصد رسید. مطالعات اندی یان بر پایۀ اطلاعات جدید ادارۀ ارزش‌گذاری بریتیش کلمبیا و نیز برخی آمارهای تاریخی تنظیم شده است.

در گزارشی که در سال ۲۰۱۶ منتشر شد، آقای یان نشان داد ارزش تخمینی ۴۳‌ درصد از املاک مستقل منطقۀ ونکوور در اول ژوئیه (جولای) سال ۲۰۱۵ میلادی، حداقل به یک میلیون دلار رسیده است. در حالی‌که در اواسط سال ۲۰۱۴، این رقم ۲۸ درصد و در اواسط سال ۲۰۱۳، ۲۳ درصد بود. در روز دوشنبه، او یافته‌های منطقه‌ای خود را منتشر کرد که نشان می‌دهد در اول ژوئیه (جولای) ۲۰۱۶، تعداد ارزش‌گذاری‌های یک میلیون دلاری و بالاتر به ۶۶ درصد رسیده و در اواسط سال ۲۰۱۷ به ۷۳‌ درصد صعود کرده است.

کارشناسان می‌گویند: «تلاش مردم برای خرید مسکن، باعث شده است یک میلیون خانه به‌طور خزشی بیرون از هستۀ شهری ونکوور بزرگ و محله‌های ونکوور غربی ایجاد شود که ما پیش از این متوجه آن شده بودیم و می‌دانستیم وقتی این حرکت خزشی با موضوع قدرت خرید توأم شود، مشکلات بیشتری پیش خواهد آورد.»

متخصصان مسکن بر این باورند امروزه قیمت خانه در بعضی محله‌های تجملی داخل شهر ونکوور، در مقایسه با قیمت‌های افزایش‌یافتۀ اوایل بهار سال ۲۰۱۶ ( قبل از اجرای قانون مالیات خریداران خارجی)، در ماه اوت (آگست) همان سال کمتر شده است.

اما هنوز همچنان که از تحقیقات آقای یان بر می‌آید، درصد خانه‌های یک میلیون دلاری به‌صورت منطقه‌ای در حال گسترش است. برای مثال تعداد خانه‌های مستقلی که از اواسط سال ۲۰۱۶ تا اواسط سال ۲۰۱۷ یک میلیون دلار قیمت داشت، در پورت کوکئیتلام ۱۹ تا ۳۴ درصد، در سوری ۳۶ تا ۵۱درصد، در کوکئیتلام ۷۶ تا ۸۳‌ درصد، در پورت مودی ۸۴ تا ۹۰ درصد و در ریچموند ۹۳ تا ۹۷درصد بود. این نسبت‌ها در شهر ونکوور سیر نزولی داشت و ۹۹٫۷ تا ۹۹٫۴ درصد بود.

به باور آقای یان، به‌رغم کم بودن املاک مستقل زیر یک‌ میلیون دلار در ونکوور، هر ملک تک‌خانواری که در محدودۀ شهر قرار داشته و همین امروز فهرست شده است، با این که قیمتی زیر یک میلیون دلار را نشان می‌دهد و امکان دارد فرصت مغتنمی برای خرید به‌نظر بیاید، به احتمال زیاد با مشکلاتی مانند کهنه بودن، قرار داشتن در خیابانی پررفت و آمد، فضای کم یا حتی مشکلات محلی دست به گریبان است.

به‌گفتۀ معاون ارشد بنگاه اقتصادی سنترال وان (Central 1 Credit Union)، که هفتۀ گذشته طی یک یادداشت تحقیقاتی ارائه شد، باید صبر کرد و دید که آیا راهکارهای دولت برای آرام کردن بازار مسکن جواب خواهد داد یا نه. با این‌حال، پیش‌بینی او در مورد وضعیت بازار در اواخر ۲۰۱۷، پایین آمدن تعداد معاملات است.

او می‌گوید: «اعمال محدودیت در گرفتن وام و نیز اعلام رشد اقتصادی سال جاری، فروش مسکن را تا ۱۰ درصد در ربع اول سال کاهش خواهد داد. دلیل آن هم این است که خریداران کمتری مجاز به سرمایه‌گذاری خواهند بود و در ضمن، تمایلی به پایین آوردن سطح توقع خود نخواهند داشت. به‌علاوه، به‌عقیدۀ من، دلیل مضاعف پایین آمدن نرخ خرید مسکن، بالا رفتن نرخ وام است.»

به پیش‌بینی این معاون ارشد، بر خلاف پایین آمدن حجم خرید و فروش، قیمت پایه برای انواع مسکن در سال جاری تا ۶ درصد بالاتر خواهد رفت و دلیل آن، افزایش تقاضا برای کاندو، چه در داخل و چه در حومۀ شهر ونکوور است.

به‌گفتۀ هیئت مدیرۀ مشاوران مسکن ونکوور بزرگ، قیمت خانه‌های مستقل فروخته‌شده در این مرکز در ماه گذشته، به طور متوسط ۱٬۷۴۹٬۷۶۶ دلار، یعنی ۴٫۴ درصد بیشتر از همان ماه در سال ۲۰۱۶ بوده است. منظور از ونکوور بزرگ، منطقهٔ ونکوور و حومه است.

در سوری، قیمت متوسط خانه‌های مستقل فروخته‌شده در ماه گذشته ۱٬۱۱۱٬۴۱۹ دلار بود که در مقایسه با سال پیش، افزایشی ۹٫۳ درصدی نشان می‌دهد.

مجموعه مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است:

www.fb.com/vancouverrl

www.samhomes.ca

____________________________________________________________

منبع: وب‌سایت گلوب اند میل

نوشته قیمت تمام خانه‌های مستقل در ونکوور بزرگ، به یک‌میلیون دلار رسید اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

بانک مرکزی کانادا نرخ بهره را بر اساس اطلاعات مستدل اقتصادی، تا ۱٫۲۵درصد افزایش می‌دهد

رسانهٔ همیاری — Wed, 07 Feb 2018 02:51:38 +0000

ترجمه و نوشتهٔ: دکتر سرمد مهربد – ونکوور

روز بیست و یکم ژانویه، بانک مرکزی کانادا به یک رشته ارقام اقتصادی غیرقابل پیش‌بینی اشاره کرد که از دید این بانک، محرک اصلی تصمیم برای افزایش نرخ بهرۀ ۱ درصدی به ۱٫۲۵ درصدی است. با تغییرات ایجادشده در ماه‌های ژوئیه (جولای) و سپتامبر، این سومین باری است که نرخ بهره بالا می‌رود.

بانک مرکزی، ضمن اشاره به این موضوع که افزایش قیمت‌ها با زمان پیش می‌رود، با تأکید بر رشد قیمت‌ها، به آثار منفی نتایج غیرقابل پیش‌بینی حاصل از مذاکرات مجدد آمریکای شمالی و معاهدۀ آزاد تجارت اشاره کرد.

حال چه اتفاقی می‌افتد؟ بانک‌ها نرخ بهرۀ بالاتر را به وام‌گیرندگان انتقال خواهند داد. اگر شما وام مسکن متغیر یا اعتباری داشته باشید (HELOC)، به‌محض اینکه وام‌دهنده نرخ را بالاتر ببرد، هزینۀ سود شما هم بالاتر خواهد رفت و مقدار بیشتری برای بهره ومقدار کمتری برای سرمایۀ اصلی پرداخت خواهید کرد. اما اگر وام ثابت داشته باشید، تا زمانی که زمان تجدید وام فرا نرسد، نرخ بهره بالا نخواهد رفت. در نتیجه ممکن است هنگام تجدید وام، متوجه شوید نرخ وام پیشنهادشده بیشتر از گذشته است و باید ماهانه مبلغ بیشتری بپردازید.

بازار مسکن مشکل‌دار ونکوور، این روزها مشکلات بیشتری خواهد داشت

اتفاقی که خواهد افتاد این است که احتمالاً بعضی خریداران خانه، مجبور خواهند شد در مورد قدرت خرید خود تجدید نظر کنند. قوانین جدید وام، که نظام مهارگر بانکی کانادا در سال ۲۰۱۷ به ثبت رسانده، برآورد جدیدی را برای واجد شرایط بودن دریافت وام بیمه‌نشده (آن‌هایی که حداقل ۲۰ درصد یا بیشتر پیش‌پرداخت وام روی قیمت خانه دارند) ارائه داده است. برای مثال، خریدارانی که برای گرفتن وام با نرخ ۲٫۹ درصد واجد شرایط شناخته شده‌اند، حالا باید ثابت کنند که می‌توانند ۲ درصد افزایش نرخ را متحمل شوند یا ۵ سال نرخ متوسط اعلام‌شدهٔ بانک مرکزی کانادا را بپردازند که البته دومی بیشترهم است.

قوانین جدید برای حمایت از متقاضیان وام وضع‌شده و دولت فدرال باید مطمئن شود وام‌گیرندگان خواهند توانست نرخ بهرۀ بالاتر را بپردازند.

به باور پروفسور سامرویل (Summerville)، استاد املاک و مستقلات در دانشگاه بریتیش کلمبیا، وقتی با یک استاندارد سنجش واجد شرایط‌ بودن روبه‌رو شوید که نرخ بهرۀ بالاتری دارد، به‌معنای آن است که اگر درآمد شما بدون تغییر باقی مانده باشد، وام کمتری دریافت خواهید کرد ( پیش از این، فقط وام‌گیرندگان زیر ۲۰ درصد موظف بودند این تست را انجام بدهند). در نتیجه، کسانی که قصد خرید خانۀ‌ ۲٫۵ میلیون دلاری داشتند، باید به بررسی قیمت‌های کمتر از ۱٫۹ میلیون بپردازند و به این ترتیب، همه به قیمت‌های کمتری تمایل نشان خواهند داد.

به گفتۀ آقای سامرویل، از آنجا که کار برای متقاضیان وام، به‌خصوص متقاضیان جوان‌تر در بعضی بازارهای مسکن سخت‌تر خواهد شد، مردم از تنظیم‌کنندگان فدرال تقاضا خواهند کرد به دورنمای وسیع‌تری توجه کنند و پیش از وقوع بحران، وارد عمل شوند.

تأثیر قوانین بر فروشندگان

به باور نگارنده، در ونکوور بزرگ، خرید و مالکیت خانه‌های مستقل، به‌مراتب سخت‌تر از قبل خواهد شد.
خانه‌هایی که سوئیت زیرزمین (basement suite) دارند، بیشتر مورد درخواست خواهند بود.
مردم به دنبال خانه‌هایی با درآمدزایی بیشتر یا دست‌کم یک سوئیت یک یا دونفره در طبقات زیرین خواهند بود.
خریدارانی که برای اولین بار خانه می‌خرند، وضعیت مشکل‌تری خواهند داشت. زیرا متخصصان امور مسکن بر این باورند که تقاضا برای خانه‌های ارزان‌تر هم مثل کاندوها و تاون‌هاوس‌ها افزایش خواهد یافت.

مجموعه مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است:

www.fb.com/vancouverrl

www.samhomes.ca

_____________________________________

منبع: هافتینگتن پست

نوشته بانک مرکزی کانادا نرخ بهره را بر اساس اطلاعات مستدل اقتصادی، تا ۱٫۲۵درصد افزایش می‌دهد اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

مواردی که خریداران تازه‌کار نباید دربارهٔ آن‌ها نگرانی به دل راه دهند

رسانهٔ همیاری — Thu, 25 Jan 2018 00:59:26 +0000

ترجمه و نوشتهٔ: دکتر سرمد مهربد – ونکوور

وقتی برای اولین بار خانه می‌خرید، مسائل زیادی سبب نگرانی شما خواهد شد. بدیهی است که مسئلهٔ مالی، کوچک‌ترین آن‌ها نیست؛ ولی بسیاری از خریداران برای چیزهایی نگران می‌شوند که در حقیقت مهم نیستند.

«بسیار طبیعی است که با نگاه کردن به خانه‌ها، بیشتر جذب ملکی شوید که زیباتر به‌نظر می‌رسد. ولی چیزی که بسیاری از خریداران تازه‌کار به آن فکر نمی‌کنند، این حقیقت است که آن خانه، آخرین ملکی نیست که خواهند خرید.»

در این زمینه، خانم «پیس» به مواردی اشاره می‌کند که اغلب باعث نگرانی خریداران تازه‌کار می‌شود؛ حال آن که این‌ها مواردی نیستند که در درازمدت، ارزش نگران شدن داشته باشند.

نگرانی شمارهٔ یک: هیچ عکسی از ملک فهرست‌شده و اطراف آن موجود نیست

وقتی عکس‌های باکیفیتی از خانه، ضمیمهٔ فهرست مورد نظر نیست، شاید آسان‌ترین و طبیعی‌ترین راه این باشد که موضوع تخفیف را پیش بکشید. اما به باور خانم «پیس»، این فکر شما را وادار خواهد کرد هزینه‌های دیگری بپردازید.

او عقیده دارد بسیاری از مردم فکر می‌کنند اگر فهرستی بدون عکس است، به این معناست که خانه یا ملک، عیب و ایرادی دارد؛ در حالی‌که دلایل احتمالی متفاوتی برای نبود عکس در فهرست وجود دارد. برای مثال، گاهی مستأجرها دوست ندارند از وسایل آن‌ها عکسی گرفته شود. گاهی هم فروشنده پول زیادی در دسترس ندارد و ترجیح می‌دهد از خانه‌اش عکسی حرفه‌ای تهیه نکند.

به‌جای فکر کردن به این مسائل، بر فضاهایی که در فهرست به آن‌ها اشاره شده است، تمرکز کنید. پرس‌وجو کنید که آیا خانه پارکینگ و فضای بیرونی دارد یا اندازهٔ اتاق‌های خواب آن مناسب است. زیرا این‌هاست که واقعاً مهم‌اند.

نگرانی شمارهٔ دو: موکت‌ها خیلی زشت‌اند

شاید راه رفتن در خانه‌ای با موکت نمدیِ بدرنگ، برای خیلی‌ها آخر کار باشد. ولی به گفتهٔ خانم «پیس»، نباید اجازه بدهید این موضوع، فکر شما را از موضوع مهم فضا منحرف کند. زیرا زمین زیر موکت، خیلی مهم‌تر از خود موکت است.

رنگ‌های افراطی موکت‌ها، وسایل کهنه و منظرهٔ بیرونی، که یا اصلاً وجود ندارند یا خیلی کثیف و به‌هم ریخته‌اند، به آسانی قابل تغییر و تعمیرند. شاید زیبایی‌هایی در آنجا باشد که برای تغییر دادنشان، پول زیادی لازم نداشته باشید. چه بسا اگر نتوانید از این اشکالات بگذرید، موقعیتی طلایی را از دست بدهید.

به‌جای این‌ها، بر نمای خانه تمرکز کنید و اینکه چه تغییراتی باید در بیرون از خانه انجام شود. روکش‌های آلومینیومی و جابه‌جایی کنتور گاز نزدیک ورودی خانه، از مواردی‌اند که باید برایشان هزینهٔ زیادی بپردازید. به این فکر کنید که رنگ کردن یک دیوار، خیلی ارزان‌تر از بازسازی آن تمام می‌شود.

نگرانی شمارهٔ سه: خانه برای اسباب کشی و استفاده آماده نیست

چیزهایی مثل رویهٔ مرمر کابینت‌های آشپزخانه، کمد بزرگ و جادار، حمام و دستشویی متصل به اتاق خواب و… در نگاه اول، بسیار چشمگیر و جذاب است. ولی در صورتی که خانه، استخوان‌بندی خوبی داشته باشد. در غیر آن صورت، این موارد اضافی بی‌ارزش خواهند بود.

هزینه‌های تعمیر مواردی مثل سیم‌کشی، بام خانه یا تعویض آبگرمکن، بسیار بیشتر از داشتن یک آشپزخانه یا دستشویی زیبا و شیک است. مثال بارز در این زمینه این است: اگر زیرزمین مرطوب و نمگیر باشد، وقتی پایهٔ دیوارها در آب فرورفته‌اند، نباید نگران رنگ آن‌ها باشید.

یک بازرس املاکِ خوب و قابل اعتماد پیدا کنید تا نگاهی به خانه بیاندازد. مطمئن شوید که وسایل مهم و اساسی، مثل آبگرمکن، سال‌ها کار خواهند کرد. عمر متوسط یک آبگرمکن ۲۰ تا ۲۵ سال است. اگر می‌دانید چیزهایی هست که اول باید فکری به حالشان کرد، مطمئن شوید که از لحاظ مالی، آمادگی پرداخت هزینه‌های مربوط به آن‌ها را دارید. هیچ‌کس دوست ندارد در زمستان کانادا، بدون آبگرمکن یا زیر سقفی که آب از آن چکه می‌کند، زندگی کند.

نگرانی شمارهٔ چهار: خانه در محلهٔ سرزنده و شلوغی قرار ندارد

زندگی در محله‌ای سرزنده و شاداب، جذابیت‌های خاصی دارد. اما اگر خانه‌ای که انتخاب می‌کنید، نزدیک بارها و رستوران‌هاست و خانه‌های خوب اطراف مدارس را نادیده می‌گیرید، کاملاً در اشتباه‌اید. بعید به‌نظر می‌رسد خریداران بعدی هم نظر شما را داشته باشند.

حتی اگر صاحب فرزند نیستید، بهترین کار این است که در منطقه‌ای خوب در اطراف مدرسه، خانه بخرید. شاید این موضوع برای خریداران بعدی اهمیت داشته باشد. به‌علاوه، هم‌جواری با مدرسه باعث خواهد شد خانهٔ شما، در گذر سال‌ها و نوسان‌های بازار مسکن، ارزش خود را از دست ندهد. زیرا برای خیلی‌ها، نزدیک بودن خانه به مدرسه، از موارد مهم است.

ضمن تشکر از خواندن این مطلب، ما از کلیهٔ پیشنهادات و انتقادات استقبال می‌کنیم. مجموعهٔ مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی‌مان در دسترس است.

www.fb.com/vancouverrl

www.samhomes.ca

_______________________________________________

منبع: وب‌سایت Global News

نوشته مواردی که خریداران تازه‌کار نباید دربارهٔ آن‌ها نگرانی به دل راه دهند اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

پیش بینی تأثیر قوانین جدید وام بر قیمت املاک در سال ۲۰۱۸ میلادی برای شهرهای مختلف کانادا

رسانهٔ همیاری — Thu, 11 Jan 2018 03:00:17 +0000

ترجمه و نوشتهٔ: دکتر سرمد مهربد – ونکوور

قوانین جدید وام، که از ژانویۀ امسال به اجرا در خواهد آمد، باعث پایین آمدن قیمت خانه‌ها نخواهد شد (به‌نقل از پیش‌بینی سال ۲۰۱۸ رویال لوپژ در مورد بازار مسکن کانادا)؛ اما تأثیرش در حد صفر هم نخواهد بود.

طبق این گزارش، زمانی که خریداران در حال هماهنگی سطح توقع و وسع مالی خود در نیمۀ اول سال ۲۰۱۸ هستند، تغییرات جدید باعث کند شدن روند کار بازار مسکن خواهد شد.

ازاول ژانویه، بسیاری از کانادایی‌هایی که در صدد خرید خانه با پیش‌خرید ۲۰ درصدی یا بیشترند، با فشار مالی کمتری روبه‌رو می‌شوند که این امر، سبب مجاب شدن وام‌دهندگان و اطمینان آن‌ها به توانایی پرداخت نرخ بهرۀ بالاتر خریداران خواهد شد. مقیاسی که مدت مدیدی است در مورد خریدارانی با مقادیر پیش‌پرداخت کمتر و نیازمند بیمۀ وام، به‌کار می‌رود. به‌علاوه، برای بازپرداخت بدهی یا تغییر وام‌دهنده در زمان تجدید وام، از استانداردهای قوی‌تری استفاده خواهد شد.

ولی به پیش‌بینی همین گزارش، تأثیر آخرین دور اجرای قوانین «اتاوا» حداقل داغ‌ترین بازارهای کشور – به‌خصوص تورنتو و ونکوور ـ را از تب‌و‌تاب خواهد انداخت.

به باور فیل سوپر، مدیر ارشد اجرایی و رئیس رویال لوپژ، سعی در استفاده از قوانین عمومی برای جهت دادن به قیمت املاک در ابرشهرهای بزرگ و در حال رشدی مثل تورنتو و ونکوور، مانند جنگ یک کشتی یدک‌کش با یک کشتی اقیانوس‌پیماست! با وجود این، به عقیدۀ او ممکن است سیاست محاسبه‌شده و پایدار، آثار مثبتی به‌همراه داشته باشد.

برای مثال، خریداران خانه‌های مستقل در مناطقی مثل تورنتوی بزرگ (جی.‌تی.‌ای.)، امکان بیشتری برای انتخاب خواهند داشت و دستشان برای بررسی تعداد بیشتری از خانه‌های عرضه‌شده باز خواهد بود. در نتیجه، کمتر با رقابت دیگر خریداران روبه‌رو خواهند شد.

ولی در بیشتر شهرهای کانادا، قوانین وضع‌شده احتمالاً زندگی را برای خریداران تازه و افرادی با بودجه‌های کم، کمی سخت‌تر خواهد کرد و همین امر باعث روآوردن چشمگیر آن‌ها به املاک معمولی‌تر، به خصوص کاندوها خواهد شد.

بر اساس این گزارش، با سخت‌تر شدن کارِ دستیابی راحت‌تر به خانه و ملک، این قوانین حداقل در شهرهایی مثل تورنتو و ونکوور، فشار مضاعفی بر بازار اجاره‌نشینی وارد خواهد آورد.

بر اساس یک نظرسنجی، بیشتر از ۷۵ درصد از نمایندگی‌های رویال لوپژ در جی‌تی‌ای، شاهد افزایش سالانۀ اجاره‌بها بوده‌اند. همین موضوع برای ۶۰‌ درصد از نمایندگی‌ها در ونکوور نیز گزارش شده است.

با نگاهی به چشم‌انداز بازار مسکن، هر روزه بر عدۀ خریداران بالقوۀ املاک، که کف هرم بازار را تشکیل می‌دهند، افزوده می‌شود و انتظار می‌رود این افزایش در سال ۲۰۱۸ هم ادامه پیدا کند.

اینک به پیش‌بینی رویال لوپژ در مورد چند شهر اصلی کانادا اشاره می‌کنیم:

ونکور بزرگ

پیش‌بینی سال ۲۰۱۸: افزایش قیمت حدود ۵٫۲ درصد، متوسط قیمت افزودۀ احتمالی: ۱٬۳۵۳٬۹۲۴ دلار

پیش‌بینی سال ۲۰۱۷: سقوط قیمت حدود ۸٫۵ درصد، متوسط قیمت به‌دست‌آمده: ۱٬۱۲۶٬۰۰۰ دلار

خطر مهمی که بازار مسکن این منطقه را، در مقایسه با بازار مسکن مناطق دیگر کانادا تهدید می‌کند، بالاتر بودن قیمت املاک و در نتیجه بالاتررفتن نرخ بهرۀ آن‌هاست. معمولاً وقتی نرخ بهره در حال افزایش است، به همان نسبت فشار بیشتری به دلار کانادا وارد می‌آید و همین امر باعث خاموش شدن آتش اشتیاق خریداران خارجی می‌گردد.

کلگری

پیش‌بینی سال ۲۰۱۸: قیمت رو به رشد ۲٫۳ درصد، متوسط قیمت افزودۀ احتمالی: ۴۹۴٬۱۰۹ دلار

پیش‌بینی سال ۲۰۱۷: قیمت روبه‌رشد ۲٫۵ درصد، متوسط قیمت به‌دست‌آمده: ۴۷۲٬۵۰۰ دلار

به گفتۀ کورنی لیال، یکی از مالکان و مشاوران رویال لوپژ، به‌نظر می‌رسد رقابت سرسختانۀ درازمدتی برای خرید خانه‌هایی به ارزش چهارصد و پانصدهزار دلار با استرس تست جدید، که باعث می‌شود خریداران تازه‌کار بیشتربه سمت خرید کاندوها هدایت شوند، همگام خواهد شد.

مناطق تورنتو بزرگ

پیش‌بینی سال ۲۰۱۸: قیمت روبه‌رشد ۶٫۸ درصد، متوسط قیمت افزودۀ احتمالی: ۹۰۱٬۳۹۲ دلار

پیش‌بینی سال ۲۰۱۷: قیمت روبه‌رشد ۱۰ درصد، متوسط قیمت به‌دست‌آمده: ۷۹۳٬۰۰۰ دلار

از آنجا که احتمالاً به‌دلیل افزایش تقاضا، بازار کاندو باید با افزایش قیمت مواجه شود، در نیمۀ اول سال، خریداران خانه‌های مستقل امکان بهتری خواهند داشت تا دربارۀ شرایط خرید این املاک پرس‌و‌جو و با پیشنهادهای کمتری برای خرید به بهترین قیمت، رقابت کنند. (به‌نقل از شان زیگلستاین، نمایندۀ فروش رویال لوپژ)

منطقۀ مونترال بزرگ

پیش‌بینی سال ۲۰۱۸: قیمت رو‌به‌رشد ۵٫۵ درصد، متوسط قیمت افزودۀ احتمالی: ۴۰۸٬۲۸۵ دلار

پیش‌بینی سال ۲۰۱۷: قیمت رو به رشد ۴ درصد، متوسط قیمت به‌دست‌آمده: ۳۸۶٬۰۰۰ دلار

انتظار می‌رود خارجی‌ها همچنان به خرید املاک در محله‌های گران‌قیمتی مانند داون‌تاون، وستمونت و ویل مون ـ رویال ادامه دهند. وضعیت اقتصادی محلی قوی و توانایی خرید در حد معقول، که در این آمار و ارقام آمده، نشان‌دهندۀ بالا رفتن تقاضای خریداران است.

www.fb.com/vancouverrl

www.samhomes.ca

_______________________________________________

منبع:

گلوبال نیوز – Here’s what the new mortgage rules will do to home prices in 2018: Royal LePage

نوشته پیش بینی تأثیر قوانین جدید وام بر قیمت املاک در سال ۲۰۱۸ میلادی برای شهرهای مختلف کانادا اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.