دکتر مهدی عباس زاده بایگانی - رسانهٔ همیاری

نکات مهم در فروش آپارتمان در ونکوور – قسمت ششم

رسانهٔ همیاری — Thu, 04 Oct 2018 21:47:44 +0000

استیج کردن خانه

قسمت قبلی این مطلب را در اینجا بخوانید

دکتر مهدی عباس‌زاده، دکترای مهندسی سازه و مشاور املاک – ونکوور

در دو قسمت قبلی به حداقل موارد مهم در آماده‌سازی آپارتمان برای فروش در بازار مسکن ونکوور اشاره شد. در ادامه، به سطح بالاتری از روش‌های آماده‌سازی خانه یعنی استیج کردن حرفه‌ای آن می‌پردازیم.

مفهوم استیج کردن خانه

استیج کردن یعنی علم و هنر بهینه‌سازی مبلمان، نورپردازی و دکوراسیون برای تبدیل خانه به کالایی که بتواند حداکثر جذابیت را از نگاه خریداران کسب کرده و منجر به فروش آن در حداقل زمان و به با بالاترین قیمت شود.

عملیات حرفه‌ای استیج‌ کردن معمولاً توسط شرکت‌های خاصی که کار طراحی و دکوراسیون داخلی را انجام می‌دهند صورت می‌گیرد. این شرکت‌ها، گروه‌های مختلفی دارند که می‌توانند یک واحد کاملاً خالی یا در شرایط نامناسب را با مبله کردن، هماهنگ کردن رنگ‌ها و تجهیز به دیگر وسایل اولیهٔ مورد نیاز برای یک خانه، تبدیل به خانه‌ای آمادهٔ سکونت و رؤیایی کنند. این شرکت‌ها همچنین تواناییِ این را دارند که خانه‌هایِ در حال حاضر مبله یا خانه‌هایی را که کسی در آن‌ها سکونت دارند نیز به جذاب‌ترین شکل ممکن استیج کنند.

چطور استیج کردن به فروش خانهٔ شما کمک می‌کند؟

در دو قسمت قبلی، به یکی از مهم‌ترین اصول در فروش موفق یک خانه که همان گذاشتن تأثیر مثبت در نگاه اول خریداران و برانگیختن احساسات آن‌هاست و اینکه شما تنها یک‌بار این شانس را دارید که حداکثر تأثیر را بر روی خریدار بگذارید، اشاره کردم. واحدهایی که از نظر ظاهری، زیبا به‌نظر می‌رسند و همچنین به‌درستی قیمت‌گذاری شده‌اند، در مدت زمانی کوتاه‌تر و به‌قیمت مناسب‌تری به‌فروش می‌رسند. در واقع استفاده از خدمات شرکت‌های حرفه‌ای استیجینگ تضمین می‌کند که خانهٔ شما به بهترین شکل ممکن در نگاه خریداران جلوه کند و بتواند تأثیر اولیهٔ مورد نظر را بگذارد.

استیج کردن خانه هزینه است یا سرمایه‌گذاری؟

کار استیج کردن مثل بقیهٔ امور در زندگی است: شما چیزی را دریافت می‌کنید که بهای آن را پرداخته‌اید. با وجود آنکه استیج کردن باعث زیباتر جلوه دادن یک خانه می‌شود، می‌بایست به این نکته توجه شود که این کار هزینه‌بر است و شاید برای همهٔ افراد یا همهٔ خانه‌ها مناسب نباشد. به‌عبارت دیگر، برای مالکان آپارتمان‌هایی که وقت یا توانایی لازم برای اینکه واحد خود را به بهترین شکل برای فروش آماده کنند ندارند، سرمایه‌گذاری در استیج کردن خانه باعث کامل به‌نظر رسیدن خانه در کوتاه‌ترین زمان ممکن (معمولاً کمتر از چند روز پس از تاریخ امضای قرارداد آن) می‌شود. واحدی که زیبا به‌نظر می‌رسد از بقیهٔ خانه‌های موجود در بازار متمایز شده و با قیمت بالاتر و در زمان کوتاه‌تری نسبت به واحدهای مشابه به‌فروش می‌رسد.

وقتی که در مورد استفاده از خدمات شرکت‌های استیج‌کننده تصمیم‌گیری می‌کنیم، بهتر است از خود این سؤال را بپرسیم که از نظر شما به‌عنوان فروشنده چه چیز مهم‌تر است. آیا شما هزینه‌ای برای کار استیجینگ کنار گذاشته‌اید؟ آیا مشاور املاک شما استیجینگ را لازم می‌داند؟ چقدر با واحدهای مشابه دیگر در بازار رقابت وجود دارد؟ آیا شرایط واحد در حالت بسیار نامناسبی است؟ آیا مبلمان موجود خانه قدیمی بوده و ظاهر بدی به آن داده و باعث تأخیر در فروش خانه علی‌رغم مناسب بودن آن می‌شود؟

پاسخ به این‌گونه سؤالات می‌تواند تصمیم‌گیری برای استیجینگ خانه برای فروش را آسان‌تر کند. با این تفاصیل، استفاده از خدمات شرکت‌های استیجینگ در فروش سریع‌تر و کارآمدتر خانه مؤثر است، ولی می‌بایست برای هر مورد با توجه به شرایط آن تصمیم‌گیری کرد.

ادامه دارد… .

لازم به ذکراست که نویسنده وکیل حقوقی نبوده و مطالب ارائه‌شده در بالا بسیار کلی است و صرفاً جنبهٔ آشنایی با نکات مهم در فروش آپارتمان در ونکوور را دارد. برای موارد خاص حتماً می‌بایست با وکیل خود یا افراد متخصص در این زمینه مشورت نمایید. در پایان، بنده با داشتن بیش از ۱۷ سال تجربهٔ کاری و دانشگاهی در صنعت ساختمان، آمادگی خود را برای هر گونه مشاوره و پاسخگویی به سؤالات شما عزیزان در زمینهٔ خرید و فروش املاک مسکونی، تجاری و پیش‌فروش اعلام می‌کنم. شما می‌توانید دیگر مقالات و آخرین اطلاعات بازار مسکن را در وب‌سایت یا صفحهٔ فیس‌بوک بنده پیگیری نمایید.

info@MahdiAbbaszadeh.ca

www.facebook.com/Royahomes

نوشته نکات مهم در فروش آپارتمان در ونکوور – قسمت ششم اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

نکات مهم در فروش آپارتمان در ونکوور – قسمت پنجم

رسانهٔ همیاری — Thu, 13 Sep 2018 23:53:27 +0000

مراحل آماده سازی آپارتمان برای فروش

قسمت قبلی این مطلب را در اینجا بخوانید

دکتر مهدی عباس‌زاده، دکترای مهندسی سازه و مشاور املاک – ونکوور

در قسمت قبلی (شمارهٔ ۵۹ نشریه)، به تعدادی از مراحل آماده‌سازی آپارتمان جهت فروش در ونکوور اشاره گردید. در ادامه، در این قسمت به تشریح دیگر مراحل آماده‌سازی آپارتمان برای ارائه در بازار خواهیم پرداخت.

هنگامی‌که قصد فروش ملکی را دارید، یکی از مهم‌ترین اصول در فروش موفق، برانگیختن احساسات خریدار است و دانستن این نکته که شما تنها یک‌بار این شانس را دارید که حداکثرِ تأثیر را بر روی خریدار بگذارید. آماده کردن صحیح آپارتمان برای فروش، منجر به دریافت پیشنهاد خرید بهتر و در مدت زمانی کوتاه‌تر می‌شود.

یکی از مهم‌ترین فاکتورها از نظر خریداران آپارتمان، فضای فیزیکی و موجودِ آن است، حال این فضا می‌خواهد مساحت واقعی واحد باشد یا اندازهٔ ظاهری آن. آماده‌سازی مناسب آپارتمان در بزرگ‌تر جلوه دادن آن در نگاه خریداران و در نتیجه افزایش ارزش ادراکیِ (Perception Value) آن بسیار مؤثر است. در اینجا به بررسی کارهایی که می‌بایست جهتِ آماده‌سازی خانه برای فروش صورت گیرد، می‌پردازیم:

پرهیز از به‌هم‌ریختگی

فضاهای کوچک وقتی‌که به‌هم‌ریخته نیستند، بزرگ‌تر به‌نظر می‌رسند. کمک به ساخت تصویر و درکی درست از اندازه و ابعاد خانه برای خریدار، به شما این امکان را می‌دهد که در بازار فروش بتوانید با دیگر واحدها رقابت کنید.

مدرن و به‌روزسازی

اگر واحد شما همچنان دارای لوازم برقی اُریجینال مربوط به ۳۰ سال قبل است، اکنون زمان آن است که نسبت به تعویض آن‌ها با وسایل به‌روز اقدام کنید. شما می‌توانید لوازم برقی به‌روز را با جستجویی ساده و به‌قیمت مناسب تهیه کنید. این به‌روز کردن می‌بایست با وسایل رایج و کم‌هزینه صورت گیرد و نباید هزینهٔ مالی زیادی روی دست شما بگذارد. تنها زمانی به فکر تعویض پوشش چوبی کف باشید که وضعیت کنونی آن بسیار نامطلوب باشد. کاربرد کف‌پوش‌های لمینیتی که قیمت کمتری دارند، برای صرفه‌جویی در هزینه‌ها می‌تواند گزینهٔ مناسب‌تری باشد. تعمیر چراغ‌های روشنایی نیز گزینه‌ای کم‌هزینه در جهت بهتر جلوه دادن واحد است. تعویض درها و رویهٔ کابینت‌های آشپزخانه و سرویس‌های بهداشتی به‌همراه نقاشی مجدد دیوارهای آن، می‌تواند تفاوت قابل ملاحظه‌ای در زیبایی واحد ایجاد کند. بهره‌مندی از نظرات یک طراح یا تزئین‌کنندهٔ داخلی در انتخاب رنگ و نکات ریز طراحی نیز اغلب می‌تواند منجر به دریافت پیشنهادات قیمت بهتر و قابل توجه‌تر شود. در صرف هزینه برای به‌روز کردن لوازم و دکوراسیون خانه خساست به خرج ندهید و اندکی بلندنظر باشید و البته حتماً قبل از هر اقدامی در این مورد با مشاور املاک خود مشورت نمایید. انجام هزینه‌های زائد و بسیار بالا، بدون آنکه بازگشتی در قیمت فروش خانه داشته باشد، کار عاقلانه‌ای نیست.

رنگ‌آمیزی

نقاشی تأثیر بسیار قابل توجهی در نو به‌نظر رسیدن یک واحد قدیمی دارد. اگر دیوارهای خانه خط و خش دارند، خراب و یا کثیف شده‌اند یا حتی رنگ آن‌ها فرسوده و پوسته پوسته شده است، یک دست رنگ‌آمیزی با رنگ‌های ملایم و روشن، این قابلیت را دارد که آپارتمان را نو و تازه نشان دهد و تأثیرگذاری خوبی را در نگاه اول خریدار به او القا کند.

جمع‌آوری عکس‌های خصوصی

وقتی‌که تصمیم به آماده‌سازی واحد خود برای فروش دارید، توصیه می‌شود که تمام عکس‌های شخصی و خانوادگی خود را که در معرض دید عموم است، از دسترس خارج کنید. هر چه خریداران راجع به زندگی و مسائل خصوصی شما کمتر اطلاعات داشته باشند، بهتر است، علی‌الخصوص زمانی‌که می‌خواهند بر روی قیمت چانه بزنند و با شما وارد مذاکره بشوند.

ادامه دارد… .

info@MahdiAbbaszadeh.ca

www.facebook.com/Royahomes

نوشته نکات مهم در فروش آپارتمان در ونکوور – قسمت پنجم اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

نکات مهم در فروش آپارتمان در ونکوور – قسمت چهارم

رسانهٔ همیاری — Thu, 19 Jul 2018 01:53:57 +0000

مراحل آماده سازی آپارتمان برای فروش

قسمت قبلی این مطلب را در اینجا بخوانید

دکتر مهدی عباس‌زاده، دکترای مهندسی سازه و مشاور املاک – ونکوور

در قسمت قبلی به نحوهٔ انتخاب بهترین استراتژی قیمت‌گذاری برای فروش ملک در ونکوور پرداختم. پس از آن، در طی این قسمت و قسمت بعدی به تشریح مراحل آماده‌سازی آپارتمان برای ارائه در بازار به‌منظور فروش خواهم پرداخت.

هنگامی‌که قصد فروش ملکی را دارید، یکی از مهم‌ترین اصول در فروش موفق، برانگیختن احساسات خریدار است و اینکه شما تنها یک بار این شانس را دارید که حداکثر تأثیر را روی خریدار بگذارید. آماده‌کردن صحیح آپارتمان برای فروش، منجر به دریافت پیشنهاد خرید بهتر و در مدت زمانی کوتاه‌تر می‌شود.

برانگیختن احساس خریدار نسبت به ملک

اغلب خریداران بر اساس حسی که نسبت به یک خانه پیدا می‌کنند، اقدام به خرید آن می‌نمایند. خریداران دوست دارند که احساس راحتی در خانه داشته باشند و اصطلاحاً به آن دلبسته شوند (یا آن را شبیه فضایی که در ذهن دارند تصور کنند) و همچنین حس کنند که خانه را به قیمت مناسب می‌خرند. خریدارانی که خوب پول می‌دهند همیشه دنبال خانه‌های تمیز، مرتب و آمادهٔ تملک و اسباب‌کشی هستند.

یکی از مهم‌ترین فاکتورها از نظر خریداران آپارتمان، فضای فیزیکی و موجود آن است. حال، این فضا می‌خواهد مساحت واقعی واحد باشد یا اندازهٔ ظاهری آن. آماده‌سازی مناسب آپارتمان در بزرگ‌تر جلوه‌دادن آن در نگاه خریداران و در نتیجه افزایش ارزش ادراکیِ (Perception Value) آن، بسیار مؤثر است. در اینجا به بررسی کارهایی می‌پردازیم که می‌بایست برای آماده‌سازی خانه به‌منظور فروش صورت گیرد:

۱- نظافت و تمیزی

آپارتمان شما باید از تمیزی برق بزند! واحد باید تا سرحد ممکن در زمان بازدید و عکس‌برداری تمیز باشد. تمیزی همهٔ گوشه و کنارهای خانه شاید برای شما مهم نباشد، ولی خیلی از خریداران تمام این موارد کوچک را چک می‌کنند و برایشان اهمیت دارد. اگر شما تمایل ندارید یا نمی‌توانید نظافت کنید، از خدمات شرکت‌های نظافتی کمک بگیرید. از به‌کار بردن خوشبوکننده‌های قوی اجتناب کرده و از دست بوی بد حیوانات خانگی یا بوهای شدید دیگر با بخارشوی کردن موکت‌ها و فرش‌ها توسط افراد حرفه‌ای خلاص شوید. اگر سیگار می‌کشید، تا زمانی‌که خانه برای فروش در مارکت گذاشته شده، حتماً این کار را در بیرون خانه انجام دهید.

۲- مرتب و منظم بودن

فضاهای مرتب از فضاهای نامنظم و نامرتب بزرگ‌تر به‌نظر می‌رسند. اندازهٔ ظاهری بر ارزش ادراکی خانه تأثیرگذار است. هر چیزی در خانه می‌بایست در جای مخصوص به خودش قرار گیرد. امنیت خانه و متعلقات شما جزو اولویت‌های مشاور املاک شما در زمان بازدید از خانه (Open House) است. اطمینان از اینکه اشیاء کوچک قیمتی نظیر ساعت، وسایل الکترونیکی مثل موبایل، تبلت و لپ‌تاپ، طلا و جواهرات و ادکلن‌های گران‌قیمت دور از دسترس گذاشته شده‌اند، خطر سرقت آن‌ها را از بین می‌برد.

۳- تعمیرات جزئی و لازم

اگر شما همیشه دنبال بهانه‌ای برای فرار از تعمیر چکه‌کردن شیر آب یا کفپوش تخریب یا شکسته‌شدهٔ خانه می‌گشتید، اکنون دیگر زمان تعمیر و رسیدگی به آن فرا رسیده است. خیلی از خریداران یا واقعاً نمی‌دانند که چقدر این تعمیرات جزئی، ساده و راحت است و از آن می‌ترسند یا اصلاً دوست ندارند درگیر و گرفتار دردسرهای آن شوند. خریداران باتجربه‌تر، از این موضوع که خانه نیاز به انجام این تعمیرات جزئی دارد، به‌دنبال راهی برای گرفتن تخفیف در قیمت می‌گردند. اگر همه‌چیز در آپارتمان شما در وضعیت مطلوبی قرار داشته باشد، خریداران واقعی اهرم فشار کمتری در مذاکره بر سر قیمت با شما خواهند داشت. همچنین در واحدی که آماده و برای فروش گذاشته شده است، می‌بایست تمام لوازم برقی آشپزخانه نظیر یخچال و اجاق گاز و… و همچنین سیستم‌های اصلی نظیر سیستم حرارتی و… آن در وضعیت مطلوبی قرار داشته باشند.

قسمت بعدی این مطلب را در اینجا بخوانید

info@MahdiAbbaszadeh.ca

www.facebook.com/Royahomes

نوشته نکات مهم در فروش آپارتمان در ونکوور – قسمت چهارم اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

نکات مهم در فروش آپارتمان در ونکوور – قسمت سوم

رسانهٔ همیاری — Fri, 08 Jun 2018 01:59:31 +0000

قسمت قبلی این مطلب را در اینجا بخوانید

دکتر مهدی عباس‌زاده، دکترای مهندسی سازه و مشاور املاک – ونکوور

در قسمت قبل به نحوهٔ محاسبهٔ قیمت ملک در ونکوور پرداختم. پس از تعیین ارزش ملک، مرحلهٔ بعدی اتخاذ استراتژی مناسب جهت رسیدن به این هدف است.

قیمت لیست‌شده

قیمت لیست‌شده، اولین نشانه یا سیگنال است از آنچه فروشنده انتظار دارد از فروش ملکش دریافت کند. میزان قیمت‌ها تأثیر بسیار زیادی بر روی رفتار خریداران خواهد داشت. لذا انتخاب صحیح استراتژی قیمت‌گذاری به‌عنوان یک ابزار قوی بازاریابی در دست فروشنده، می‌تواند تأثیر بزرگی بر جریان مذاکرات فروش ملک گذارد.

اهداف مد نظر در فروش

تقریباً همهٔ فروشندگان تمایل دارند که حداکثر دریافتی ممکن را از فروش آپارتمان خود به‌دست بیاورند، اما در عمل، در اغلب موارد این اتفاق نمی‌افتد. در اتخاذ استراتژی قیمت‌گذاری یک آپارتمان، مشخص نمودن اهداف و اولویت‌های فروشنده، از اهمیت به‌سزایی برخوردار است. به‌طور مثال:

آیا فروشنده از فروش ملک خود نیاز به دریافت پول در مدت ۲ هفته یا ۶ ماه آینده دارد؟
آیا فروشنده لازم است که ملک را به‌قیمت مشخصی بفروشد یا قیمت به نسبت دیگر اهداف از اهمیت کمتری برخوردار است؟
آیا فروشنده می‌خواهد که ملک را به گروه درستی (مثلاً به یکی از اعضای خانواده جهت سکونت به‌جای یک سرمایه‌گذار) یا به‌دلیل درستی (به‌طور مثال به کسی که می‌تواند از نظر سهم موروثی ملک را حفظ کند)، بفروشد؟

بازار خرید و فروش املاک

اهداف و استراتژی‌های قیمت‌گذاری ملک بستگی به شرایط بازار مسکن ونکوور در زمان لیست‌شدن ملک دارد. داشتن درک واقع‌بینانه از آنچه که در بازار در زمان ارائهٔ لیستینگ در حال وقوع است، برای انتخاب یک استراتژی قیمت‌گذاری کارآمد الزامی است. بهره‌گیری از آمارهای ماهیانهٔ هیئت امنای (Board) مشاوران املاک ونکوور بزرگ، می‌تواند روش بسیار خوبی برای بررسی شرایط بازار مسکن باشد. مشاور شما نیز به‌عنوان کسی که در بازار مسکن فعال است، می‌تواند ایدهٔ خوبی به شما در این زمینه بدهد.

قیمت بالاتر، پائین‌تر یا برابر قیمت بازار

سه مورد از رایج‌ترین استراتژی‌های قیمت‌گذاری در ونکوور به شرح زیر است:

۱) قیمت‌گذاری کمتر از قیمت بازار – این استراتژی معمولاً بلافاصله باعث جذب خریداران به سمت ملک شده و سریع‌ترین راهِ دریافت پیشنهاد قیمت است.

مزایا – اگر درست به کار گرفته شود (واحد آمادهٔ عرضه به بازار و دریافت پیشنهاد قیمت باشد، دسترسی آسان به ملک فراهم باشد و …)، فروشنده می‌تواند از قدرت مذاکره‌ای که قیمت پایین‌تر به او می‌دهد در جهت نیل به اهداف مد نظر خود (مانند تکمیل سریع‌تر قراداد، رسیدن به یک قیمت مشخص، انتقال سند در یک روز به‌خصوص و …) بلافاصله پس از دریافت پیشنهاد قیمت‌ها، بهره ببرد.

معایب – استراتژی قیمت کمتر برای واحدی که برای ارائه به بازار، آماده نیست (به‌طور مثال یک واحد کثیف، نامرتب، نیازمند تعمیرات، دارای راه دسترسی مشکل و …)، آن فعالیتی که فروشنده انتظار آن را دارد، دریافت نمی‌کند و به فروشنده قدرت تأثیرگذاری لازم در مذاکرات را بر روی پیشنهادات دریافتی، نمی‌دهد.

۲) قیمت‌گذاری برابر با قیمت بازار – رایج‌ترین استراتژی است که در آن فروشندگان در شرایط بازار باثبات، زمانی کم و در شرایط بازار داغ، زمانی کمتر برای دریافت پیشنهاد قیمت صرف می‌کنند.

مزایا – روشی ساده و بدون خطر است. در شرایط بازار باثبات یا داغ، باعث می‌شود که پیشنهادات اختلاف زیادی با قیمت درخواستی فروشنده نداشته باشند. این استراتژی در بیشتر موارد به فروشنده قدرت کافی در مذاکرات برای کسب حداکثرِ آنچه را که مد نظرش است، می‌دهد.

معایب – در شرایط بازار نزولی، قیمت‌گذاری برابر با قیمت بازار، ممکن است منجر به دریافت هیچ‌گونه پیشنهاد قیمتی نشود زیرا خریداران اغلب نگران این هستند که ارزش ملک در آینده از قیمت فعلی کمتر شود و ممکن است پیشنهاد قیمت پایین‌تری داده یا اصلاً پیشنهاد قیمت ندهند.

۳) قیمت‌گذاری بالاتر از قیمت بازار – از دیگر استراتژی‌ها کمتر رایج است و در آن فروشنده می‌بایست صبور باشد و اغلب منجر به دریافت پیشنهاد قیمتی نمی‌شود.

مزایا – یک روش بسیار مطمئن در شرایط بازار داغ و صعودی است زیرا به فروشنده این اطمینان را می‌دهد که هیچ افزایش قیمتی در آینده را از دست نمی‌دهد.

معایب – در شرایط بازار باثبات و نزولی، خریداران ممکن است که از لیستینگ با تصور اینکه قیمت آن قابل مذاکره نیست صرف‌نظر کنند. خریداران، در بیشتر حالات نگران گران‌تر خریدن ملک هستند. فروشندگانی که انتظار دریافت پیشنهادی بالاتر از ارزش حال حاضر ملک خود را در شرایط بازار باثبات یا نزولی دارند، ممکن است از اینکه هیچ‌گونه پیشنهاد قیمتی دریافت نکنند ناامید شوند.

لطفاً توجه داشته باشید که فروشنده، قیمت و استراتژی قیمت‌گذاری را تعیین می‌کند نه مشاور املاک. وظیفهٔ مشاور در اینجا ارائهٔ گزینه‌های مختلف و راهنمایی است. در مطلب بعدی، در مورد آماده‌کردن خانه برای لیستینگ صحبت خواهم نمود.

قسمت بعدی این مطلب را در اینجا بخوانید

لازم به ذکراست که نویسنده وکیل حقوقی نیست، مطالب ارائه‌شده در بالا بسیار کلی است و صرفاً جنبهٔ آشنایی با نکات مهم در خصوص فروش آپارتمان در ونکوور دارد. برای موارد خاص حتماً می‌بایست با وکیل خود یا افراد متخصص در این زمینه مشورت نمایید. در پایان، بنده با داشتن بیش از ۱۷ سال تجربهٔ کاری و دانشگاهی، آمادگی خود را جهت هرگونه مشاوره و پاسخگویی به سؤالات شما عزیزان در زمینه خرید و فروش املاک مسکونی، تجاری و پیش‌فروش اعلام می‌کنم. شما می‌توانید دیگر مقالات و آخرین اطلاعات بازار مسکن را در وب‌سایت یا صفحهٔ فیس‌بوک بنده پیگیری نمایید.

info@MahdiAbbaszadeh.ca

www.facebook.com/Royahomes

نوشته نکات مهم در فروش آپارتمان در ونکوور – قسمت سوم اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

نکات مهم در فروش آپارتمان در ونکوور – قسمت دوم

رسانهٔ همیاری — Thu, 24 May 2018 01:13:52 +0000

قسمت قبلی این مطلب را در اینجا بخوانید

دکتر مهدی عباس‌زاده، دکترای مهندسی سازه و مشاور املاک – ونکوور

مقدمه

در این مجموعه مقالات قصد دارم شما را با مراحل فروش یک آپارتمان در ونکوور، به صورت گام به گام آشنا کنم. این مراحل شامل آماده‌سازی، لیست کردن، بازاریابی، و نهایتاً فروش آپارتمان مسکونی در ونکوور است که در ادامه به شرح جزئیات آن‌ها خواهم پرداخت.

در قسمت اول (شمارهٔ قبل)، به بررسی اهمیت تعیین وضعیت وام مسکن موجود بر روی ملک و همچنین احتمال تعلق مالیات ارزش‌افزوده (Capital Gain) بر ملک، قبل از فروش آن پرداختم. پس از تعیین تکلیف این موارد، مرحلهٔ بعدی محاسبهٔ ارزش ملک خود برای فروش است.

ارزش ملک در ونکوور

آپارتمان در ونکوور، هم نقش سرمایه و هم نقش سرپناهی برای سکونت را دارد و ارزش آن در بازار دائماً درحال تغییر است. هنگامی که قصد فروش ملک خود را دارید لازم است که دیدگاه روشنی نسبت به ارزش واقعی آن به‌دست بیاورید تا بتوانید از قبل نسبت به قیمت آن آگاه بوده و در زمان دریافت پیشنهاد قیمت و مذاکره بر سر آن کاملاً آماده باشید.

نحوهٔ محاسبهٔ قیمت ملک

برای ارزیابی قیمت ملک در ونکوور روش‌های مختلفی وجود دارد. از جمله:

روش مقایسهٔ قیمت‌ها در بازار: برای املاک مسکونی و زمین به کار می‌رود و بر اساس قیمت واحدهای مشابه، تعیین می‌شود.
روش درآمد: این روش برای املاک تجاری و درآمدزا به کار می‌رود و بر اساس درآمد کسب‌شده از ملک، محاسبه می‌شود.
روش هزینه: این روش زمانی به‌کار می‌رود که ملک مشابهی برای مقایسه پیدا نشود یا ملک موردنظر درآمدزا نباشد. ارزش ملک در این روش بر اساس هزینه‌های خرید و نگهداری آن تعیین می‌شود.
روش ارزش پنهان: در این روش ارزش ملک بر اساس پتانسیل ساخت مجدد یا بازسازی آن تعیین می‌شود.

در ادامه به تشریح مراحل روش «مقایسهٔ قیمت‌ها» که متداول‌ترین روش برای تعیین ارزش آپارتمان است، خواهم پرداخت:

بازدید از ملک – قبل از هر کاری، می‌بایست ملک مورد نظر به‌طور کامل مورد بازدید قرار گیرد تا نسبت به کلیات آن شامل فضاها، سمت نورگیری، مشاعات، منطقهٔ آن و موارد دیگر دید روشنی پیدا کرد.

پیدا کردن واحدهای مشابه – سپس می‌بایست مجموعه‌ای از واحدهای مشابه در نزدیکی آپارتمان مورد نظر گردآوری کرد. معیاری که برای این واحدهای مورد مقایسه در نظر می‌گیریم شامل سطح زیربنا، نوع ساختمان (اسکلت بتنی یا چوبی)، تعداد اتاق خواب‌ها، عمر ساختمان، منطقه و موقعیت قرارگیری آن‌ است.

قیمت لیست‌شده یا فروش‌رفتهٔ آن‌ها – از تحلیل قیمت واحدهای مشابه لیست‌شده برای فروش یا قیمت واحدهای فروخته‌شده در چند هفته یا چند ماه گذشته، می‌توان استفاده کرد. اگر بازار مسکن داغ و قیمت‌ها صعودی باشد، می‌بایست از قیمت واحدهای لیست‌شده برای فروش به‌منظور مقایسه استفاده کرد. اما در شرایطی که بازار آرام یا حتی نزولی باشد، استفاده از قیمت واحدهای مشابه فروش‌رفته برای مقایسه صحیح‌تر است. پس از جمع‌آوری این اطلاعات و تحلیل آن‌ها با آنچه که در بازار مسکن در حال وقوع است و بهره‌گیری از تجربهٔ مشاور املاک و همچنین شرایط خاص ساختمان مورد نظر، می‌توان به یک محدودهٔ قیمتی یا در برخی موارد به قیمتی مشخص (در صورتی که اطلاعات دریافت‌شده آن را تضمین می‌کند)، رسید.

ارائهٔ قیمت‌ها و یافته‌ها – پس از اینکه نتیجهٔ تحلیل صورت‌گرفته مشخص شد، این اطلاعات به فروشنده ارائه می‌شود. این موضوع از این جهت حائز اهمیت است که فروشنده در جریان دقیق پروسهٔ تعیین قیمت قرار می‌گیرد و از قبل برای مذاکرات بعدی و تصمیم‌گیری بر روی پیشنهاد قیمت‌های رسیده از طرف خریداران، آمادگی خواهد داشت. بلافاصله پس از ارائهٔ این اطلاعات، قیمت تعیین‌شده توسط مشاور نیز به فروشنده اعلام می‌شود. این قیمت می‌بایست به‌صورت محرمانه نزد مشاور املاک باقی بماند تا نسبت به موفقیت استراتژی به‌کاررفته در فروش، اطمینان حاصل شود.

اگر شما نیز به تعیین قیمت ملک خود برای فروش علاقه‌مندید، می‌توانید از مشورت و راهنمایی بنده به‌صورت رایگان بهره‌مند شوید. در مطلب بعدی، در مورد استراتژی‌های قیمت‌گذاری صحبت خواهم کرد.

قسمت بعدی این مطلب را در اینجا بخوانید

info@MahdiAbbaszadeh.ca

www.facebook.com/Royahomes

نوشته نکات مهم در فروش آپارتمان در ونکوور – قسمت دوم اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

نکات مهم در فروش آپارتمان در ونکوور – قسمت اول

رسانهٔ همیاری — Wed, 09 May 2018 01:18:52 +0000

دکتر مهدی عباس‌زاده، دکترای مهندسی سازه و مشاور املاک – ونکوور

مقدمه

در این مجموعه مقالات قصد دارم شما را با مراحل فروش آپارتمان در ونکوور، به‌صورت گام به گام آشنا کنم. این مراحل شامل آماده‌سازی، لیست کردن، بازاریابی، و نهایتاً فروش آپارتمان مسکونی در ونکوور است که در ادامه به شرح جزئیات آن‌ها خواهم پرداخت.

چرا فروش آپارتمان در ونکوور با دیگر نقاط متفاوت است؟

ونکوور از گذشته به‌عنوان یکی از پرتراکم‌ترین شهرهای آمریکای شمالی یا حداقل کانادا شناخته می‌شده و همچنان تعداد زیادی آپارتمان مسکونی در آن در حال ساخت است. پروسهٔ بازاریابی و فروش آپارتمان در ونکوور با فروش خانه در شهر کوچکی مثل کلونا یا فینکس بسیار متفاوت است. در ادامه، به بحث در مورد اصطلاحات و مفاهیمی که برای افراد خارج از حرفهٔ خرید و فروش املاک ممکن است تازگی داشته باشد، می‌پردازم.

تسویهٔ وام مسکن

اکثر افراد برای خرید آپارتمان خود در ونکوور از وام بانکی کمک گرفته‌اند. وقتی‌که شخصی به دریافت وام مسکن بر روی ملکی اقدام می‌کند، در واقع قراردادی امضاء می‌کند که به‌واسطهٔ آن، قراردادی امضاء می‌کند که به‌واسطهٔ آن، متعهد می‌شود تا یک سری اقساط را در طول دورهٔ زمانی مشخصی به وام‌دهنده پرداخت کند. اگر شخص وام‌گیرنده بخواهد این قرارداد را زودتر از موعد خاتمه دهد، ضرر و زیان وام‌دهنده می‌بایست به‌طریقی جبران شود. به این ضرر و زیان، اصطلاحاً «جریمهٔ وام مسکن» گفته می‌شود.

در حالت کلی دو نوع جریمه برای تسویهٔ زودتر از موعد وام مسکن وجود دارد. برای وام مسکن با نرخ متغیر، جریمه شامل پرداخت سه ماه سود می‌شود، که در بیشتر حالات مبلغ قابل توجهی نیست، زیرا نرخ سود وام‌های مسکن با نرخ متغیر معمولاً کمتر از وام‌های مسکن با نرخ ثابت است. در صورتی‌که وام مسکن آپارتمان شما از نوع وام‌های با نرخ ثابت باشد، تسویهٔ پیش از موعد آن می‌تواند برای شما بسیار گران‌تر و پرهزینه‌تر تمام شود، زیرا این نوع وام‌ها ممکن است شامل IRD یا «مابه‌التفاوت نرخ بهره» (Interest Rate Differential) شوند.

استعلام مبلغ جریمه

چنانچه از میزان مبلغ جریمه‌ای که در صورت انصراف پیش از موعد از وام مسکن می‌بایست پرداخت کنید، مطمئن نیستید، می‌توانید از بانک یا مؤسسهٔ مالی وام‌دهندهٔ خود بپرسید. آن‌ها ملزم‌اند در صورت درخواست شما مبلغ جریمه را اعلام کنند. اگر وام‌دهنده به شما اعلام کند که در صورت فروش آپارتمان جریمه‌ای شامل شما نمی‌شود، حتماً از آن‌ها بخواهید که این موضوع را به‌صورت مکتوب به شما بدهند. اظهار نظر شفاهی از طرف بانک یا مؤسسهٔ وام‌دهنده فاقد ارزش قانونی است.

مالیات بر ارزش افزودهٔ ملک

اتفاق ناخوشایندی که ممکن است چند ماه پس از فروش خانه در زمان پرداخت مالیات سالیانه، با آن مواجه شوید، پرداخت مالیات بر افزایش سرمایه یا Capital Gain است (معمولاً برابر با ۵۰٪ سود خالص حاصل از فروش ملک)، که به افزایش ارزش ملکی که فروخته‌اید تعلق می‌گیرد.

برای آنکه دید بهتری نسبت به نحوهٔ دقیق برخورد ادارهٔ درآمد کانادا (Canada Revenue Agency) با ملکتان و مقدار مالیات متعلقه به آن (در صورت وجود) پیدا کنید، همیشه قبل از فروش ملک در ونکوور، با یک حسابدار مشورت کنید. این مالیات، بسته به اینکه ملک مورد فروش، محل سکونت اصلی، استیجاری یا ملک مورد استفاده در زمان تعطیلات بوده باشد، متفاوت است. اگر آپارتمانی که می‌فروشید محل زندگی اصلی شماست، این خانه به‌طور کامل از پرداخت مالیات بر افزایش سرمایه به‌واسطهٔ افزایش قیمتی که پیدا کرده، معاف می‌شود.

محل سکونت اصلی

بر اساس تعریف ادارهٔ درآمد کانادا، محل سکونت اصلی می‌بایست حائز شرایط زیر باشد:

متعلق به شخص مالیات‌دهنده باشد؛
به‌طور معمول و رایج اشغال شده باشد؛
شرایط یک سکونتگاه مسکونی را داشته باشد؛
به‌عنوان محل زندگی اولیهٔ شخص مالیات‌دهنده شناخته شود.

بنابراین، به‌یاد داشته باشید که قبل از فروش آپارتمان در ونکوور حتماً با حسابدار خود در مورد امکان تعلق مالیات بر افزایش سرمایه بر ملک خود، مشورت کنید. در مطلب بعدی در مورد قیمت فروش ملک و نحوهٔ تعیین آن صحبت خواهم نمود.

قسمت بعدی این مطلب را در اینجا بخوانید

info@MahdiAbbaszadeh.ca

www.facebook.com/Royahomes

نوشته نکات مهم در فروش آپارتمان در ونکوور – قسمت اول اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

چگونه در شرایط رقابت با دیگر خریداران برای خرید یک خانه موفق شویم

رسانهٔ همیاری — Tue, 24 Apr 2018 02:00:13 +0000

دکتر مهدی عباس‌زاده، دکترای مهندسی سازه و مشاور املاک – ونکوور

شرایطی را تصور کنید که خانهٔ مورد علاقهٔ خود را پیدا کرده‌اید، ولی غیر از شما چند خریدار دیگر نیز نسبت به خرید آن ابراز تمایل کرده‌اند و شما برای خرید آن می‌بایست با آن‌ها رقابت کنید. در یک بازار داغ و رقابتی، نه‌تنها احتمال وقوع این وضعیت می‌رود، بلکه امکان دارد که تأثیر آن بسیار بیشتر از دیگر شروط فروشنده باشد. بنابراین، انتخاب استراتژی درستِ پیشنهاد قیمت، نقش تعیین‌کننده‌ای در موضع شما نسبت به دیگر خریداران خواهد داشت. عوامل مختلفی وجود دارند که رقابت بین خریداران را تبدیل به رقابتی نفس گیر‌در بازار مسکن می‌کند.

اول از همه اینکه بازار مسکن، بازار فروشندگان باشد. در شرایط بازار داغ و رقابتی که نسبتاً تعداد محدودی ملک خوب برای خرید در آن موجود است، خانه‌هایی که از همه‌نظر مطلوب باشند، اغلب بلافاصله پس از ارائه به بازار، چند مشتری جدی پیدا می‌کنند. دوم اینکه بیشتر خریداران تمایل به خرید خانه‌ای دارند که حداقلِ نیاز به بازسازی و تعمیرات را داشته باشد و برای برخورداری از این مزیت حاضرند بهای بیشتری بپردازند. یعنی نه‌تنها حاضرند که مبلغ درخواستی فروشنده را بپردازند، بلکه حتی مبلغی بیش از آن را نیز پرداخت کنند.

«پیشنهاد قیمت چندتایی» (Multiple Offer) به چه معناست؟

این شرایط زمانی اتفاق می‌افتد که چند خریدار به‌طور هم‌زمان قصد ارائهٔ پیشنهاد قیمت برای خرید یک خانهٔ خاص را داشته باشند. در این حالت، رابطهٔ بین خریدار و فروشنده از حالت مذاکره به حالت حراج با بهترین پیشنهاد، تغییر می‌یابد و خریداران می‌بایست برای پذیرفته‌شدن پیشنهادشان با هم رقابت کنند.

راهکارهایی برای کمک به پیروزی خریدار در این شرایط:

۱- کمک از یک مشاور املاک حرفه‌ای و کاردان، که در نوع ملک یا منطقه‌ای که مد نظر شماست، خبره باشد. از او راجع به اینکه تاکنون چند بار در چنان شرایطی موفق بوده، سؤال کنید. هر چه بیشتر، بهتر.

۲- آمادگی! از قبل نسبت به اینکه آیا حائز شرایط اخذ پیش‌تأئیدیهٔ وام هستید، از متخصص وام مسکن یا بانکتان مطمئن شوید. یعنی تأئیدیهٔ کتبی از میزان وامی که به شما پرداخت می‌شود، داشته باشید تا در صورت نیاز، آماده ارائهٔ این مدارک به فروشنده باشید. قبل از نوشتن پیشنهاد قیمت، تا می‌توانید دربارهٔ خانهٔ مورد نظر اطلاعات کسب کنید. در این‌صورت شما با اطمینان بیشتری اقدام خواهید کرد و نیاز به زمان کوتاه‌تری برای برداشتن شروط خرید (Subject Removal) نسبت به دیگر خریداران، خواهید داشت.

۳- قبل از نوشتن پیشنهاد قیمت، از چیزی که می‌خواهید برای آن پول خرج کنید مطمئن شوید، زیرا به‌راحتی ممکن است در شرایط پیشنهاد چندتایی گیر بیافتید. مشاور املاک شما نیز باید شرایط بازار را بر روی ملک مورد نظر تحلیل کند تا بتواند به شما دیدی از ارزش واقعی آن بدهد.

۴- صداقت! با فروشنده دربارهٔ علاقهٔ خود نسبت به خرید ملک صادقانه صحبت کنید. فروشندگان معمولاً پیشنهاد قیمت خریداری را انتخاب می‌کنند که نسبت به دیگر خریداران، علاقه و تعهد بیشتری به خرید خانه از خود نشان داده باشد.

۵- برقراری ارتباط! اطمینان حاصل کنید که به‌طور کامل با مشاور خود در ارتباط با نتیجهٔ دلخواهتان بحث و تبادل نظر کرده‌اید. سپس، مشاورتان به ارزیابی و اتخاذ بهترین تاکتیک (که از نظر قیمت و شرایط خرید در مذاکرات به شما کمک کرده تا به هدفتان برسید)، می‌پردازد.

۶- زمان‌بندی! در شرایط بازار فعال، زمان‌بندی از همه‌چیز مهم‌تر است. قبل از آن، شما امکان بازدید چندباره از یک ملک را داشتید، حتی می‌توانستید دوستان و اقوام خود را برای بازدید و اظهار نظر قبل از ارائهٔ پیشنهاد قیمت با خود ببرید. اما در این شرایط «کسی که دیر بجنبد، موقعیت را از دست داده است.» این حالت در مورد خریدارانی که هنوز در تصمیم‌گیری برای خرید مردد بوده و امروز و فردا می‌کنند، مشکل‌ساز خواهد شد.

لازم به ذکراست که مطالب ارائه‌شده در بالا بسیار کلی بوده و صرفاً جنبهٔ آشنایی با شرایط رقابت با دیگر خریداران برای خرید یک خانه را دارد و برای موارد خاص حتماً می‌بایست با وکیل خود یا افراد متخصص در این زمینه مشورت کنید. در پایان، بنده با داشتن بیش از ۱۷ سال تجربهٔ کاری و دانشگاهی آمادگی خود را برای هرگونه مشاوره و پاسخگویی به سؤالات شما عزیزان در زمینهٔ خرید و فروش املاک مسکونی، تجاری و پیش‌فروش اعلام می‌کنم. شما می‌توانید دیگر مقالات و آخرین اطلاعات بازار مسکن را در وب‌سایت یا صفحهٔ فیس‌بوک بنده پیگیری کنید.

info@MahdiAbbaszadeh.ca

www.MahdiAbbaszadeh.ca

www.facebook.com/Royahomes

نوشته چگونه در شرایط رقابت با دیگر خریداران برای خرید یک خانه موفق شویم اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.