شهرام همراز، مشاور املاک و مشاور وام مسکن – ونکوور

اگر برای وام صرفاً به بانک‌ها مراجعه کنید، عموماً به شما مبلغ بالایی نخواهند داد. بانک‌ها به‌لحاظ وام تنوع کمی دارند و حاضر به پذیرش ریسک بالا نیستند. شما می‌توانید با مراجعه به مشاور وام مسکن (Mortgage Broker)، هم به بسیاری از بانک‌ها دسترسی داشته باشید، هم به مونولاین‌ها و از همه مهم تر، به وام‌دهندگانی که در صورت پایین بودنِ درآمد یا نداشتنِ درآمد هم، حاضرند به شما وام بدهند. البته بهرهٔ این وام‌دهنده‌ها می‌تواند حتی در مواردی از بهرهٔ بانک‌ها کمتر باشد و در بسیاری از موارد اگر بهرهٔ بالاتری هم می‌پردازید، در عوض مبلغ بسیار بیشتری وام دریافت می‌کنید. در بازار مسکن ونکوور به‌صورت واقعی، اگر صرفاً به مبلغی که بانک‌ها به شما وام می‌دهند اتکا کنید، وام کافی نخواهید گرفت. توجه داشته باشید که شما به هیچ‌وجه نباید مبلغی به مشاور وام مسکن بپردازید مگر آنکه وام‌دهنده از آن آگاه باشد. ناگفته پیداست که هر حالتی غیر از این، غیرقانونی است و تبعات منفی زیادی خواهد داشت.

بسیاری از وام‌دهندگان به شما Pre-Approval نمی‌دهند. یعنی شما می‌بایست یک پیشنهاد خرید واقعی داشته باشید. یکی از مزیت‌های بارزِ کارکردن با فردی که هم مشاور وام مسکن است و هم مشاور املاک (Licenced Mortgage Broker and Licenced Realtor)، این است که سرعت و دقت کار و احتمال موفقیت شما را بیشتر خواهد کرد. مخصوصاً در بازار داغ آپارتمان در ونکوور اگر شما کمترین زمان را از دست بدهید، ممکن است مجبور شوید که آپارتمان مشابه را ده‌ها هزار دلار گران‌تر بخرید.

نکتهٔ دیگر آن است که بهرهٔ بانکی واقعاً در حد بسیار پایینی است. یعنی حتی با افزایش اندک نرخ بهره که اخیراً انجام شد، کانادا درحال حاضر یکی از بهترین زمان‌ها برای دریافت وام مسکن را تجربه می‌کند. برای مثال در شرایط حاضر حتی بهرهٔ بانکی بعضی از وام‌دهندگانِ خصوصی، زیر هفت درصد است. ناگفته نماند که این وام‌دهندگان نه به درآمد شما حساس‌اند و نه انتظارِ امتیاز اعتباری (Credit Score) عالی از شما دارند.

در مورد خرید مسکن با مشاور املاکی کار کنید که به شما متعهد باشد و اگر می‌خواهید که به جوابی بهینه برسید، از اینکه شما هم به او متعهد باشید، واهمه‌ای نداشته باشید. منابعی که همهٔ مشاوران املاک به آن دسترسی دارند، یکی است و تصور اینکه بدون ایجاد تعهد دوطرفه با چند مشاور املاک به‌صورت هم‌زمان کار کنید، فضایی جز عدم اعتماد دوجانبه به‌وجود نخواهد آورد. وقتی که شما به مشاور املاک تعهدی نداشته باشید، او ناچار است که سرعت کار را به ضرر شما بالا ببرد و برای مثال شما را به‌سرعت وارد پیشنهاد خریدی بکند که نفع مالی شما در آن نیست، چرا که او از این واهمه دارد که شاید شما با مشاور املاک دیگری کار را جلو ببرید. این حق شماست که مشاور املاکی خوش‌نام انتخاب کنید.

به مشاور املاکی مراجعه کنید که بیش از ظرفیت زمانی خود مشتری نداشته باشد. خوش‌نامی شرط لازم است ولی کافی نیست. اگر مشاور املاکی ده‌ها مشتری هم‌زمان داشته باشد، چگونه می‌تواند به شکل مؤثری پاسخگوی سؤالات شما باشد.

نکتهٔ مهم‌تر از همه، پیداکردن مشاور املاکی است که توان بررسی مدارک انگلیسی و از جمله مدارک استراتا را داشته باشد. در بعضی موارد، این مدارک به صدها صفحه می‌رسد و نیاز به مشاور املاکی دلسوز، باوجدان و باسواد دارد. این مشاوران املاک باید سابقهٔ تحصیلی خوبی داشته باشند. مسلماً مراجعه به مشاور املاکی که سابقهٔ مهندسی داشته و در بررسی مدارک ملک مورد نظر شما متبحر باشد، صد در صد به نفع شماست.

نوشته دو فیلم با یک بلیت – بهترین وام مسکن و بهترین خرید خانه اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

بله؛ هر دم از این باغ بری می‌رسد. از اواسط ماه ژوئیه (جولای)، بهرهٔ بانکی از نیم درصد به هفتاد و پنج صدم درصد رسید. ناگفته پیداست که این تغییر به خودیِ خود تغییری بزرگ و تعیین‌کننده نیست، اما نکتهٔ مهم در چشم‌انداز (احتمال) افزایش آن تا دو درصد در یک سال آینده است. اما این افزایش چه تاثیری بر قیمت‌ها خواهد داشت؟ در نگاهی سطحی مسلماً قدرت خرید کم شده و تقاضا کاهش خواهد یافت و به تبع آن اندکی کاهش قیمت. اما اقتصاد موضوعی پیچیده است، آن‌قدر پیچیده که حتی بین پرمعلومات‌ترین اساتید اقتصاد هم اختلاف نظر وجود دارد، آن هم نه اختلافی جزئی که در برخی موارد در حد اختلاف شب و روز. یک نمونهٔ آن موضوع همیشه داغِ کاهش شدید یا جزئی قیمت مسکن در چندین سال گذشته در ونکوور است. بگذارید پیش‌بینی ایشان را در کنار آماری که اظهر من الشّمس است ببینیم و نتیجه بگیریم که «چنان نشد (نماند)»، بگذریم که «چنین نیز نخواهد ماند». از جمله دلایل این پیش‌بینی اشتباه، کم‌توجهی به این واقعیت است که به‌دلیل خوب بودن شرایط اقتصادی مردم، دولت نرخ وام را افزایش داده است. پس مردمی که پولدارترند می‌خرند و کمتر به اندک افزایش نرخ بهره حساس‌اند. یک نمونه همین داون‌تاون ونکوور خودمان. در چند ماه گذشته آنچه دیدیم افزایش تقریباً دو درصدی قیمت در هر ماه، نه هر سال! نسبت به ماه قبل بوده است. این‌ها را نگفتم که شما را به خرید تشویق کنم، چون این بلبشو آن‌قدر خاک به پا کرده که چشم چشم را نمی‌بیند. وقتی نوبل‌گرفتگان اقتصاد در تشخیص سره از ناسره معذورند، این بندهٔ دو روز مطلب‌خواندهٔ در مکتب اقتصاد ابتدایی، نام گرفتهٔ کجایم. جواب همهٔ این‌ها در یک شعر خلاصه شده:

همه‌چیز همگان دانند / همگان هنوز ز مادر متولد نشدند

بله پس به‌دلیل همین کمبود، نبودِ همگانی که همه‌چیز می‌دانند، باید به استنباط شخصی خودمان تکیه کنیم. برداشت نگارنده این است: اگر به‌دنبال خرید اولین خانهٔ خود هستید، شاید بهتر باشد بخرید چون به هر جهت یا باید کرایهٔ خانه را هر ماه مظلومانه دو دستی تقدیم صاحبخانهٔ خوش‌اقبال کرد یا در جرگهٔ آنانی قرار گرفت که به اندازهٔ توان خود وامی گرفته‌اند و در منزل خود آقایی می‌کنند. لطفاً روی عبارت «توان خودتان» تأکید کنید و وامی غیرقانونی نگیرید، از جمله وامی که از طریق شغلی صوری و با کلاه‌برداری به قیمتی گرفته شده باشد. به‌قول معروف در این بازار خود را به آب و آتش نزنید و شاید به‌قول سعدی بهتر باشد که غم نانی داشته باشیم تا تشویش جهانی و به‌زبانی ساده‌تر گرفتن وامی غیرقانونی همیشه تشویش «به دام افتادی ملخک» را خواهد داشت.

در تشخیص متخصص وام مسکن و مشاور املاک نیز دقت کنید. مشاوری انتخاب کنید که وضعیت فعلی شما را به‌خوبی و منصفانه حلاجی کند و تا حد امکان مشورتی منصفانه بدهد که گفته‌اند: «مرا عهدی است با جانان که تا جان در بدن دارم / هواداران کویش را چو جان خویشتن دارم» البته کم‌اند یا کم فروغ‌اند، ولی هستند. داشتن اطلاعات مفید جانبی نیز معیار دیگری است تا مشاور املاک خوب را انتخاب کنیم. اگر مشاور شما تجربه و شناخت مناسبی از بازسازی و تعمیرات و مخارج احتمالی منزلی که می‌خرید داشته باشد، مسلماً ارجح است.

نوشته افزایش نرخ بهره و چشم‌اندازی از بازار مسکن در ونکوور اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.