مهندس بابک شیخ‌ صراف – ونکوور

اجرای بازسازی معمولاً شامل تعویض کف، جابه‌جایی دیوارها، رنگ‌کردن دیوارها، نصب لامپ سقفی، صاف‌کردن سقف‌های طرح‌دار قدیمی، اضافه و کم‌ کردن سرویس بهداشتی، تعویض قرنیز و نوار گچ‌بری سقف، تعویض پنجره‌ها و پرده‌ها، تعویض کابینت آشپزخانه و شیرآلات، تعویض تجهیزات آشپزخانه و نوسازی حمام است. برخی از این بازسازی‌ها نیاز به اخذ مجوز ندارد. برخی نیاز به مجوز مدیریت ساختمان دارد و برخی دیگر نیاز به مجوز شهرداری هم دارد.

آپارتمان‌ها، تاون‌هاوس‌ها و تمامی مجموعه‌هایی که دارای مشاعات‌اند، بر اساس قوانین آپارتمان‌نشینی با محدودیت‌هایی در نحوهٔ بازسازی مواجه‌اند. هر مجموعه بر اساس قوانین عمومی شهرداری منطقه و قوانین اختصاصی مربوط به آن مجتمع می‌تواند در نحوهٔ بازسازی داخلی یک واحد اعمال نظر کرده و مالک را مجبور به گذراندن پروسه‌های قانونی برای انجام نوسازی نماید. در این مقاله قصد داریم به بررسی قوانین اختصاصی آپارتمان‌ها بپردازیم و در مقالهٔ بعدی به نحوهٔ گرفتن مجوز از شهرداری و نحوهٔ اجرا و نظارت خواهیم پرداخت.

مدیریت یک مجموعه بر اساس قوانین تصویب‌شده توسط مالکان اولیه، الحاقی‌های این قوانین که در طول زمان و در جلسات سالانه مجموعه به توافق رسیده و در ادارهٔ ثبت اسناد به‌صورت قانونی ثبت شده باشد، می‌تواند در مورد نحوهٔ بازسازی داخل یک واحد اعمال نظر کند. دلیل این نظارت امنیت ساکنین مجموعه، تأثیرپذیری واحد‌های دیگر مجموعه از بازسازی داخلی یک واحد و محدودیت‌های بیمهٔ کلی ساختمان است. به‌عنوان مثال اگر لوله‌های آب‌وفاضلاب مجموعه‌ای از داخل واحدِ در حال بازسازی گذشته باشد، برداشتن دیوار یا امکان‌پذیر نیست یا دارای روند قانونی بسیار پرهزینه‌ای است. در ساختمان‌های چوبی برداشتن دیوار باید به تأیید مهندس با مجوز مربوطه برسد تا از باربر نبودنِ دیوار اطمینان حاصل شود یا تمهیدات لازم برای جایگزینی تحمل وزن صورت پذیرد. برای شروع کار بازسازی باید مدیریت ساختمان را با پرکردن فرم‌های درخواست مخصوص بازسازی، که توسط مالک یا مالکان پر می‌شود، مطلع کرد. این فرم‌ها شامل سؤالاتی در مورد کلیات انجام کار، مشخصات شرکتی که کار بازسازی را انجام می‌دهد و تعهدات مربوط به خسارت‌زدن به مجموعه و بیمهٔ ساختمان است (برای دیدن نمونهٔ این فرم‌ها به وب‌سایت اینجانب مراجعه کنید). قدم بعدی، مطالعهٔ کامل قوانین و مقررات ساختمان قبل از برنامه‌ریزی برای انجام پروژهٔ نوسازی است. از جملهٔ این محدودیت‌ها می‌توان به ساعات انجام کار، جنس مواد مصرفی و ممنوعیت در انجام برخی بازسازی‌ها اشاره کرد. به‌عنوان مثال در برخی مجموعه‌های ساختمانی، رنگ، نوع و جنس پردهٔ پنجره‌هایی که رو به بیرون است، باید مشخص و با کل مجموعه هماهنگ و یکسان باشد. در برخی از مجموعه‌ها استفاده از کف‌های چوبی و لمینیت ممنوع است و در تعدادی، فوم مورد استفاده در زیر کف‌های چوب و لمینیت باید حتماً آکوستیک بوده و مورد تأیید مدیریت مجموعه باشد.

به‌طور کلی هر گونه تغییری که داری اتصال دائم به مشاعات مجموعه باشد، باید با اجازهٔ مدیریت انجام شود. مثلاً می‌توان یک شبکهٔ چوبی زیبا برای پاسیوی اختصاصی درست کرد و روی سطح زمین انداخت ولی اگر کسی بخواهد همین شبکه را به زمین پیچ کند باید از مدیریت اجازه بگیرد. ساعات انجام کار در طول هفته محدود و در روزهای یکشنبه ممنوع است. هرگونه وسیله شامل ماشین ظرف‌شویی، ماشین لباس‌شویی، خشک‌کن، آشغال‌خردکن ظرف‌شویی و اجاق گاز را می‌توان در صورت وجود تعویض کرد، ولی اضافه‌کردن هر کدام به واحد نیاز به مجوز مدیریت دارد. در بازسازی مجموعه‌های قدیمی یکی از مسائل مورد علاقهٔ مالک دوجداره‌کردن شیشه‌ها و تعویض پنجره‌هاست. با توجه به اینکه نوسازی پنجره‌ها یکی از گران‌قیمت‌ترین کارها در بازسازی بوده و به نوعی به مشاعات ساختمان مربوط است، مدیریت ساختمان در صورت دادن مجوز برای هرگونه تغییر در شیشه‌ها و پنجره‌ها به مالک یادآوری می‌کند درصورتی‌که شورای ساختمان تغییر پنجره‌ها را در آینده تصویب کرد، مالک موظف به پرداخت سهم تعیین‌شده خواهد بود. در اجرای پروژه نیز باید برای جداکردن نخاله‌های ساختمانی آزبست‌دار و بدون آزبست، تمیزنگه‌داشتن راهروها و مشاعات ساختمان، ساعت‌های بستن شیرهای آب کل ساختمان در صورت نیاز و زمان‌بندی پروژه، برنامه‌ریزی کرد. در مورد هر گونه بازسازی از قبیل گاز، لوله‌کشی و برق‌کشی ساختمان که با امنیت جانی و مالی ساکنان سروکار دارد، باید حتماً از افراد دارای مجوز کار در کانادا استفاده شود.

ادامه در شمارهٔ بعد…

نوشته نکات ارزشمند در بازسازی و نوسازی آپارتمان‌ها و تاون‌هاوس‌ها اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

مهندس بابک شیخ صراف – ونکوور

از ابتدای دسامبر ۲۰۱۱، فصل ۹۴ اصول مجتمع‌های ساختمانی، تمامی مجموعه‌های دارای مشاعات را موظف به تهیهٔ گزارش افت بهای ساختمان کرده است. این گزارش باید شامل تخمین هزینه‌های تعمیر و نوسازی برای موارد پرهزینه مانند آسانسورها، سقف و پنجره‌های بیرونی و گزارش طول عمر آن‌ها باشد و هر سه‌سال یک‌بار به‌روز شود. این گزارش با توجه به افزایش تعداد مجتمع‌های مسکونی در کانادا و افزایش عمر ساختمان، افق چندساله‌ای برای پیش‌بینی هزینه‌های تعمیر و نگهداری قسمت‌های مشاعی ساختمان ارائه می‌دهد.

گزارش افت بها نه‌تنها برای مالکینِ مجموعه، حاوی اطلاعاتی در مورد هزینه‌های مشاعی ساختمان در آینده و تدارک بودجه برای تأمین پرداخت در زمان مقرر است، بلکه افق روشنی برای خریداران یک واحد دارای مشاعات در اختیار آن‌ها قرار می‌دهد. خریدار با مطالعهٔ این گزارش در مورد ارزش وسایل با ارزش مجموعه، خلاصهٔ تعمیرات و نگهداری ساختمانی که معمولاً هر چند سال یک‌بار اتفاق می‌افتد، اطلاعات به‌دست می‌آورد. این گزارش شامل عملکرد روزانهٔ مدیریت ساختمان برای حفظ و نگهداری ساختمان نمی‌شود. به‌عنوان مثال گزارش هزینه‌های مربوط به سقف مجموعه، پنجره‌های بیرونی، لوله‌کشی‌ها، عایق‌بندی دیوارهٔ ساختمان در برابر رطوبت، آسانسور و فونداسیون ساختمان را برآورد می‌کند ولی در مورد گل‌کاری، نظافت و تعمیرات جزئی ساختمان اطلاعاتی ارائه نمی‌کند.

گزارش کامل افت بهای ساختمان، شامل بازرسی حضوری از کل فضای مشاعات و تهیهٔ عکس از سقف‌ها، لوله‌های هدایت باران، پنجره‌ها، تأسیسات، لوله‌کشی‌های آب و گاز، سیم‌کشی‌های برق، فونداسیون و موارد مشابه است. در ادامهٔ گزارش، بر اساس عمر تأسیسات به‌کار رفته و سال ساخت آن‌ها و مقایسه با متوسط طول عمرشان بر اساس توصیهٔ سازنده، برنامهٔ زمان‌بندی‌شده‌ای برای تعویض یا تعمیر کلی آن‌ها ارائه می‌شود. مثلاً اگر تانک آب گرم ساختمان با عمر متوسط ۱۲ سال و سقف با گارانتی بیست و پنج ساله هر دو در سال ۲۰۱۰ تعویض شده باشند، این گزارش در سال ۲۰۲۲ هزینهٔ تعویض تانک و در سال ۲۰۳۵ هزینهٔ تعویض سقف را در نظر می‌گیرد. در انتهای گزارش معمولاً چند برنامه‌ریزی مالی با افق سی‌ساله پیشنهاد می‌شود که در یکی از جلسات ساختمانی به رأی‌گیری گذاشته می‌شود. بنابراین حضور در جلسات ساختمانی به همهٔ مالکین توصیه می‌شود تا در جریان تصمیمات مدیریتی نقش داشته باشند.

در مجموعه‌های ساختمانی، موجودی صندوق ذخیرهٔ (Contingency Reserve fund) ساختمان فاکتوری مهم ولی ناکافی است. خریداران و ریلتورها با دیدن عدد این صندوق و درنظرگرفتن مسائل دیگر مجموعه، مانند عمر ساختمان و تعداد واحدها، نتیجه‌گیری اولیه‌ای در مورد سلامت یا عدم سلامت مجموعه دارند. میزان موجودی صندوق ذخیره نباید از درصد معینی از هزینه‌های جاری (Operating Cost) ساختمان کمتر باشد. در صورت کمبود این موجودی، مدیریت ساختمان یا به پرداخت شارژ ماهانه اضافه خواهد کرد یا به‌صورت یکجا از مالکین دریافت خواهد نمود. به‌همین دلیل است که واحدی با مساحت‌های مساوی در دو مجموعهٔ متفاوت ممکن است تا چند صد دلار در پرداخت هزینهٔ ماهانه اختلاف داشته باشند. گزارش افت بها در تعیین قیمت یک واحد در مجموعه‌های کنار یکدیگر نقش زیادی بازی می‌کند. به‌عنوان مثال در مجموعهٔ وود کرافت نورث‌ونکوور که هر برج دارای مدیریت و صندوق جداست، یکی از مسائل مهم در تعیین قیمت در هر برج، گزارش افت بهای ساختمان است. اگر فرض کنیم مجموعه‌ای با داشتن ۲۵ واحد با ارزش یکسان دارای صندوق ذخیرهٔ ۱۵۰٬۰۰۰$ باشد، این به معنای آن است که هر واحد به اندازهٔ ۶٬۰۰۰$ در صندوق سهم دارد. حال فرض کنید که این ساختمان برای تعویض پنجره‌ها و ترمیم فونداسیون نیاز به هزینهٔ ۷۵۰٬۰۰۰ دلاری داشته باشد. این به معنای آن است که موجودی صندوق ساختمان برای پرداخت هزینهٔ مذکور، کافی نیست و تمامی مالکین ملزم به پرداخت ۳۰٬۰۰۰$ هستند که باید به‌صورت نقدی یا بسیار کوتاه‌مدت پرداخت گردد. اگر مالک یا خریدار در مورد این هزینه اطلاعات کافی نداشته باشد و نتواند به‌موقع پرداخت را انجام دهد، ممکن است مدیریت ساختمان با طرح شکایت از مالک حتی تا پای فروش واحد بدهکار پیش برود. اگر این هزینه قبل از تاریخ انتقال سند مشخص شده باشد، پرداخت این هزینه بر عهدهٔ فروشنده است.  به‌همین دلیل بانک‌ها قبل از پرداخت وام به متقاضیان خصوصاً با درصد پیش‌پرداخت پایین، گزارش افت بها را به‌صورت کامل مطالعه می‌کنند تا ریسک سرمایه‌گذاری خود را به حداقل برسانند. یکی از وظایف اصلی مشاور ملکی، دریافت و مطالعهٔ گزارش افت بهای ساختمان و تحویل گزارش به خریدار جهت مطالعه و بررسی است. با وجود اینکه این گزارش در برخی مجموعه‌ها از صد صفحه بیشتر است، توصیه می‌شود قبل از خرید آپارتمان، تاون‌هاوس یا املاک تجاری دارای مشاعات، با مشاور ملکی خود در این زمینه گفت‌وگو نمایید. برای دریافت آخرین مقالات من و اطلاعات ملکی به وبسایت من www.bobbychic.com مراجعه کنید.  

نوشته نکات مهم در خرید آپارتمان و تاون‌هاوس (قسمت ۱) اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

اگر به‌دنبال خرید ملک برای‌ بازسازی‌ و ایجاد ارزش افزوده‌اید، پیشنهاد می‌کنم مقالهٔ زیر را مطالعه کنید.

به هنگام خرید ملک، اولین موردی‌ که باید در نظر داشته باشید، منطقهٔ ملک مورد نظر است. طبق آمارها، ارزش افزودهٔ بازسازی‌ در محله‌های‌ بهتر، بیشتر از همان میزان بازسازی‌ در محله‌های‌ با کیفیت پائین‌تر است. به‌عنوان مثال در ونکوور، در ساختمان‌های‌ قدیمی‌ دان‌تاون، شما با بازگشت سرمایه‌ای‌ برابر ١٧٧٪‏ در محلهٔ پوینت گِرِی (Point Grey) و زیر ۶۰٪‏  در خیابان هیستینگز (Hastings) مواجه خواهید شد.

در بازسازی‌ ملک، یکی‌ از بهترین کارهایی‌ که می‌توان انجام داد، بازکردن آشپزخانه‌های‌ بسته و دلگیر است. نقشه‌های‌ جدید به‌صورت باز طراحی‌ می‌شوند تا فضای‌ خانه را بزرگ‌تر و دلبازتر نشان دهد، البته باید در نظر داشت که فقط دیوارهای‌ غیرباربر قابل برداشت‌اند و دیوارهای‌ باربر فقط و فقط با تغییر در ساختار ستون‌ها و غیره، قابل انجام است. در اکثر مواقع مجوز از شهرداری‌ محل، حرکت خوب و مناسبی‌ خواهد بود؛ پیشنهاد می‌کنم قبل از هرگونه تخریب با کارشناسان این امر مشورت نمایید.

مورد بعدی‌، انتخاب و طراحی‌ درست کابینت و سنگ کانتر است. کابینت‌های‌ آشپزخانه از نوع بلند و کانتر جزیره‌ای‌ سنگی‌ نیز طرفداران بسیاری‌ دارد. نوع رنگ کابینت‌ها و سنگ باید با رنگ کفپوش هماهنگی‌ کامل داشته باشد.

کفپوش لمینیتی‌ پهن بیشترین بازگشت را بابت سرمایه شما خواهد داشت؛ بسیار با دوام، زیبا، کم‌هزینه و البته همه‌پسند است.

مورد بعدی‌، زیرزمین خانه است. اتمام زیرزمین و تبدیل آن به اتاق خواب، از دیگر موارد عالی‌ می‌باشد. در صورت امکان ایجاد سوئیتی مجزا و قابل اجاره، بازگشت سرمایه بسیار بیشتری‌ را نصیب شما خواهد کرد. به‌طور کل ایجاد اتاق خواب با اندازهٔ مناسب، همیشه طرفداران زیادی‌ را جلب می‌کند و بالعکس، حذف اتاق خواب به‌دلیل تبدیل آن به فضایی‌ دیگر، توصیه نمی‌گردد.

تبدیل گاراژ باز به بسته یکی‌ از بهترین موارد در بازسازی‌ست و به زیربنای‌ شما نیز خواهد افزود.

نمای‌بیرونی‌ و باغچه‌کاری‌ حتماً باید تمیز و آراسته باشد که معمولاً بدون هزینهٔ آن‌چنانی‌ قابل دستیابی‌ خواهد بود.

رنگ داخل خانه هرچند ساده اما کلیدی‌ است؛ حتماً سعی‌ کنید از رنگ‌های‌ تند و خاص کم‌طرفدار بپرهیزید و در عوض از رنگ‌های‌ ساده و روشن استفاده نمایید.

حمام و دستشویی‌، موارد دیگری‌اند که در صورت امکان می‌بایستی دستشویی‌های‌ ناکامل (بدون دوش یا حمام) را به نوع کامل آن تبدیل کرد.

تعویض پنجره‌ها با نوع دوجداره و بزرگِ آن، و در صورت امکان نورگیرهای‌ سقفی‌ از موارد عالی‌ در بازسازی‌ست که هم موجب محبوبیت ملک برای خریداران، و هم ارزش افزودهٔ آن می‌گردد. ساخت دِک یا بالکونِ معلق نیز در افزودنِ ارزش به ملک و پرطرفدار کردنِ آن، بی‌تأثیر نیست.  موارد بی‌شمار دیگری‌ نیز وجود دارند که از حوصلهٔ این مقاله خارج‌اند و با رجوع به کارشناسی آشنا به امور سرمایه‌گذاری‌ می‌توانید از آن‌ها مطلع شوید. در مقالهٔ بعدی‌ نگاهی کلی‌ به سرمایه‌گذاری‌ ملکی‌ و انواع آن می‌پردازیم. جهت خواندن مقاله‌های‌ قبلی‌ می‌توانید به «وب‌سایت رسانهٔ همیاری»، وب‌سایت اینجانب و یا صفحهٔ فیس‌بوک ما مراجعه نمایید.

نوشته چگونه بیشترین بازگشت سرمایه را در بازسازی‌ خانه به‌دست آورید؟ اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.

امروزه بسیاری از مردم به نیت افزودن قیمت ملک خود اقدام به بازسازی خانه می‌نمایند، در این مقاله به مواردی که برای مالک هزینه‌بر است ولی تأثیری در ارزش‌ افزودهٔ ملک ندارد اشاره می‌کنم:

– اولین مورد ساختن استخر است! ساخت یک استخر از بدترین موارد بازگشت سرمایه در امور ملکی محسوب می‌شود و هر چند که شاید داشتن آن لذت‌بخش است، اما این را بدانید که خیلی از خریداران استخر را برای فرزندان خود و همسایگان خطرناک می‌دانند و هزینه‌های نگهداری آن را نیز نمی‌پسندند و چه‌ بسا این کار، فرد را از خرید چنین ملکی منصرف کند. البته این مورد در محله‌ای که همهٔ خانه‌ها دارای استخر باشند، صادق نیست و در این موارد داشتن استخر الزامی می‌شود.

– بازسازی لوکس و بیش از اندازه در محلهٔ نامناسب از اشتباهات دیگر است. در واقع بازسازی شما باید همخوانی مناسبی با محله داشته و شرایط بازسازی نیز همسان با بقیهٔ خانه‌های آن محل باشد. مسلماً هزینه‌کردن برای کفپوش سنگ مرمر در محله‌ای که همهٔ خانه‌ها موکت ارزان‌قیمت دارند، کاملاً بیهوده خواهد بود و بازگشت سرمایه‌ای نخواهد داشت و بازسازی به‌شکلی که اندکی بهتر از ملک‌های همسان باشد، در جلب مشتریان مناسب، کاملاً کفایت خواهد کرد.

– محوطه‌سازی نیز از همین قانون پیروی می‌کند و بی‌شک هیچ خریداری حاضر نخواهد شد هزینهٔ آبشار سنگی گران‌قیمتی که شما از ایتالیا وارد کرده اید و در محله‌ای معمولی و در باغچهٔ خود کار گذاشته‌اید، به شما بپردازد! در واقع حیاط‌سازی باید به‌صورت آراسته و تمیز صورت گیرد. بدون اینکه بیش از حد معمول بابت آن هزینه شود. مجدداً تأکید می‌نمایم که این موضوع نیز در مورد املاک بسیار لوکس واقع در محله‌های خاص استثنا می‌باشد و باید هزینهٔ بیشتری صورت گیرد.

– لوازم صوتی، تصویری و بلندگوهای گران‌قیمتی که شما به‌صورت توکار در اتاقی مجزا نصب کرده‌اید، فقط برای لذت شخصی شما است و انتظاری از خریدار آیندهٔ ملک خود نداشته باشید که اضافه‌پرداختی بابت آن به شما داشته باشد.

– موکت و نصب آن در کل خانه ابداً توصیه نمی‌شود و با توجه به اینکه این روزها موارد آلرژی به الیاف موکت زیاد دیده می‌شود و همچنین به‌خاطر مشکلات بهداشتی‌ای که موکت ایجاد می‌کند، به‌خصوص برای دارندگان حیوانات خانگی، خریداران معمولاً از ملک‌های موکت‌پوش دوری می‌کنند، چه رسد به اینکه بخواهند هزینهٔ اضافه‌ای بابت آن به فروشنده پرداخت نمایند. کفپوش چوب، لمینیت، سنگ و سرامیک از کفپوش‌های توصیه‌شده می‌باشند.

– بازسازی‌های پنهان که دور از چشم خریدارند ولی گه‌گاه لازم، از مواردی‌اند که افزایش قیمتی را در ملک شما ایجاد نمی‌کنند اما خریدار انتظار عملکرد درست آن‌ها را دارد. از این موارد می‌توان به سقف نو، لوله‌کشی، برق‌کشی تازه، تانکر آب گرم نو و غیره اشاره کرد.

خلاصهٔ کلام اینکه سخت است باور هزینه‌ای که بازگشت سرمایه‌ای برای ما نداشته باشد اما در امور ملکی همانند خیلی از امور دیگر یک کارشناس مناسب می‌تواند شما را در بهتر هزینه‌کردن یاری نماید. در مقالهٔ بعدی به بازسازی‌هایی که موجب افزایش قیمت ملک می‌شوند، می‌پردازیم. برای خواندن مقالات دیگر، از وب‌سایت ما دیدن فرمایید.

نوشته در بازسازی خانه، پول خود را خرجِ این موارد نکنید! اولین بار در رسانهٔ همیاری. پدیدار شد.